Kunnskapen om prisdriverne i boligmarkedet må økes

Politiske og kommersielle aktører trenger et bedre beslutningsgrunnlag for å dempe de farlige svingningene i boligmarkedet.


<p><b>SVARER OM INVESTORER:</b> Meglertopp Carl O. Geving kommenterer kritikken av Norges Eiendomsmeglerforbunds nye boligrapport. </p>

SVARER OM INVESTORER: Meglertopp Carl O. Geving kommenterer kritikken av Norges Eiendomsmeglerforbunds nye boligrapport. 

<i>#cfwesenberg</i> FOTO: CF-Wesenberg@kolonihaven.no #cfwesenberg Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) http://www.nef.no/
kommentar Carl O. Geving

Geving er administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Han har hatt jobben siden juni 2014, og har tidligere hatt lederstillinger i advokatfirmaet Thommessen og Kunnskapsdepartementet.

Norges Eiendomsmeglerforbund(NEF) er et landsomfattende profesjonsforbund for meglere.

I et innlegg på E24 kommenterer Handelsbankens Marius Gonsholt Hov den nye sekundærboligundersøkelsen som Norges Eiendomsmeglerforbund har laget sammen med spesialisten på eiendomsdata Ambita. Hov stiller spørsmål ved metode og motivasjon som krever en oppklaring.

Boligen er livets største investering for folk flest. I Norge bor 84 prosent av den voksne befolkningen i en bolig som husholdningen selv eier. De aller fleste aktørene i boligmarkedet er langsiktige eiere og brukere av sin egen bolig.

Våren 2016 mente flere kommentatorer, blant andre Hov i Handelsbanken, at man kunne se en klar trend med avmatning i boligprisene på tvers av samtlige fylker. NEF hadde klare indikasjoner på det motsatte, og advarte mot at ubalanser mellom tilbud og etterspørsel kunne drive frem pris- og gjeldspiraler i pressområdene. Bakteppet var en bekymringsfull kombinasjon av lav boligproduksjon i forhold til befolkningsvekst, god sysselsetting, gode inntekter og lav rente.

I ettertid viser fasit for 2016 en 12 måneders prisvekst på 12,8 prosent nasjonalt, toppet av Oslo med en prisvekst på 23,3 prosent og over 40 prosent på litt over to år.

Det er nær sammenheng mellom stigende boligpriser og gjeldsoppbygging. Både boligpriser og gjeld har steget raskere enn husholdningenes inntekter over lengre tid. I 2016 var vektet gjennomsnittlig gjeldsgrad 323 prosent for låntakere som tok opp nedbetalingslån med pant i bolig. For unge låntakere var gjeldsgraden 371 prosent, og en stor andel av disse hadde en vektet gjennomsnittlig gjeldsgrad over 500 prosent. Det er særlig i byer hvor boligpriser er høye at boligkjøperne har høy gjeldsgrad. Denne utviklingen gjør husholdningene sårbare for inntektsfall og renteøkning, og innebærer risiko for samfunnsøkonomiske ringvirkninger.

Prisveksten i 2016 har utløst debatt om hva som driver prisene. Flere kommentatorer har antatt at boligspekulasjon drevet av forventinger om prisvekst, forklarer mye av den voldsomme veksten i Oslo. Dette er bakgrunnen for at NEF og Ambita satte i gang et arbeid for å øke kunnskapen om prisdrivere. Målet er ikke å få rett, eller å understøtte særinteresser. Målet er å utvikle et bedre beslutningsgrunnlag for politiske og kommersielle aktører, i håp om at det kan bidra til mindre kraftige svingninger i markedet.

Den første analysen vi har publisert bringer ny kunnskap om sekundærmarkedet i Oslo. Statistikken henter tall om kjøp og salg av boliger fra matrikkelen og grunnboken. Den viser en oversikt over alle boliger i Oslo, både brukte boliger og nybygde boliger som er innflyttet i perioden 2013 til februar 2017. Statistikken viser hvor stor andel av boligene som eies av privatpersoner som ikke selv bor i disse boligene. Tidligere data på dette området bærer preg av øyeblikksbilder, sen rapportering og uklare kilder. Den nye statistikken viser antallet sekundærboliger i forhold til hele boligmassen, og vil bli oppdatert gjennom året.

Statistikken viser at andelen sekundærboliger i Oslo er lavere enn tidligere antatt, og at den gjennom en årrekke er overraskende stabil på pluss/minus 15,7 prosent av boligmassen (i underkant av 52.000 sekundærboliger). Statistikken viser en svært lav netto tilførsel av nye osloboliger i 2016 (netto 1.460 boliger) mot en relativt høy befolkningsvekst (netto 8.367 innbyggere). Det lave volumet ferdigstilte boliger i 2016 skyldes lave salgs- og igangsettingstall i 2014. Med tilbudsunderskudd i 2016 fikk renten fullt gjennomslag i Oslo og prisene eskalerte gjennom hele året. Private investorer påvirkes sterkt av disse faktorene, og vi ser at investorene ble mer aktive på både kjøper- og selgersiden i 2016 og bidro til den svært usunne prisveksten. I 2016 var det en netto tilvekst på 651 sekundærboliger i Oslo.

NEF har ikke avfeid investorene som irrelevante for prisdannelsen. Tvert i mot har vi i skattedebatten argumentert for et skarpere skattemessig skille mellom primærbolig og sekundærbolig, til fordel for de som er i markedet for boformål. Sekundærboligundersøkelsen viser hvordan investorene følger syklene i markedet, og de spiller åpenbart en rolle i prisdannelsen. I et stramt marked vil investorene forsterke kampen om objektene og bidra til press på bruktprisene. Samtidig kan investorene bidra til at forhåndssalget går raskere og at det bygges flere nye boliger som på sikt bremser prispresset.

Det vi har påpekt - i lys av den nye undersøkelsen - er at tilbudsunderskudd i kombinasjon med lav rente er hovedforklaringen på at prisveksten i Oslo kom fullstendig ut av kontroll i 2016. Dersom tilbudssiden i Oslo hadde vært vesentlig større i 2016 ville prisveksten vært svakere. Da ville investorene vært mindre aktive. Disse sammenhengene blir tydelige når vi ser statistikken over noen år. Til sammenligning var prisutviklingen i 2016 mer moderat i byer som Bergen, Trondheim og Kristiansand, i all hovedsak fordi tilbudssiden var bedre i disse byene. Dette er viktig kunnskap inn i det langsiktige arbeidet med by- og boligutvikling.

Marius Gonsholt Hov peker i sitt innlegg på at det er interessant å se på nærmere på strømninger i massen av sekundærboliger. Det er vi enig i, og vi jobber for å fremskaffe kvalitativt bedre strømningsdata. For å få et reelt bilde av utskiftningen av investorer i markedet, må strømningsdata omfatte både kjøp og salg av sekundærboliger, og hvilke grupper som bytter bolig.

NEF var en av få aktører som høsten 2016 anbefalte finansministeren å innføre differensierte utlånskrav som et midlertidig tiltak. Dette gjorde vi ikke med lett hjerte, men fordi vi så at veksten i Oslo ikke var bærekraftig. Boliglånsforskriften ser nå ut til å virke etter sin hensikt, selv om det kan være en viss overreaksjon i markedet som følge av stor usikkerhet. Dette er en nødløsning fra regjeringens side, og kunne vært unngått om man på et tidligere tidspunkt hadde tilrettelagt for tilstrekkelig boligbygging i Oslo.

For fremtiden håper vi at bidraget fra NEF og Ambita kan gi et bedre beslutningsgrunnlag som kan motvirke de farlige svingningene i boligmarkedet. Det vil tjene alles interesse.

Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

Per Valebrokk, ansvarlig redaktør E24

Se alle kommentarer på E24
På forsiden nå