Portugal måtte nylig følge i Hellas og Irlands fotspor og be om krisehjelp fra EU. Til tross for statsgjeldsuro og lav vekst i eurosonen, satte Den europeiske sentralbanken (ESB) likevel opp renten torsdag.

Flere rentehevinger er varslet og ventet, for å banke ned stigende inflasjon og inflasjonsforventninger. Høyere råvarepriser som følge av høy vekst i fremvoksende økonomier har drevet opp inflasjonen, selv om arbeidsledigheten er rekordhøy mange steder i Europa og ellers i verden.

Sentralbankene blir dermed møtt med dilemmaet hvor høyere råvarepriser bremser vekst på den ene siden, og stigende inflasjonsforventninger potensielt blir prisdrivende på den andre siden. Skulle den faktiske inflasjonen overskyte inflasjonsmålene over en lengre periode, er risikoen at inflasjonsankeret løsner.

Skjer dette er faren at forventninger i seg selv gir høyere inflasjon. Produsentene setter opp prisene og lønnstagere krever høyere lønninger, ettersom faktisk opplevd prisstigning ikke viste seg å stemme med inflasjonsankeret.

Foreløpig er det få tegn til høy lønnsvekst, men målte inflasjonsforventninger er på det høyeste nivået på nesten 10 år i eurosonen. Også i Norge har forventninger til prisvekst tiltatt. Dette kombinert med god økonomisk vekst, arbeidsledighet som topper ut og ikke minst rekordhøye boligpriser, førte til at Norges Bank sist oppjusterte rentebanen.

Sentralbanker tar i dag også mer hensyn til boligprisvekst og «lener seg mot vinden». Mantraet fra tidligere om å «rydde opp etter boblesprekk» blir for kostbart etter finanskrisens erfaringer. Fra et sosialt omfordelingsperspektiv er stabile boligpriser også positivt, selv om det aspektet er noe Norges Bank neppe bryr seg om.

Noen vil alltid være uenig i dette. Selvfølgelig har han som kjøpte enebolig i Bærum i 1973 til 350.000kr tjent masse penger på boligprisoppgang. Og selvfølgelig vil han fortsatt nyte godt av prisoppgangen som han kan realisere som gevinst. Men ikke alle er i den situasjonen hvor de har stor nok bolig for fremtidig bruk, som dermed vil tape relativt sett på prisoppgang.

Økt egenkapital er et hyppig brukt argument for at alle skulle ønske seg og tjene på stigende boligpriser. Lånefinansiering av boligkjøp gir muligheten til å booste egenkapital ved prisoppgang. For å kunne kjøpe enda større ved å låne enda mer.

Denne «egenkapital-gevinsten» kommer derimot ikke fra åpen himmel og skapes ikke utifra intet. Den kommer jo fra boligkjøpere som må låne enda mer for å kjøpe seg opp i boligmarkedet. Både fra de som har fått økt egenkapital fra salg av for små boliger og ikke minst nyetablerere.

Formuesoverføringen skjer dermed på bekostning av denne gruppen ved at de påtar seg høyere gjeld, som kun blir til reell nettogevinst for de som har boligoverskudd som selges. Argumentet rokker altså ikke ved det faktum at det fortsatt er usosialt og tilfeldig formuesoverføring. En formuesoverføring som skaper en ny underklasse basert på aldersgrupper med ulik boligeksponering.

Fra et samfunnsøkonomisk ståsted bør folk belønnes utifra deres arbeidsinnsats. Med lønnsinntekt, hvis andel kan gå til sparing og oppbygging av egenkapital som brukes til boligkjøp. I disse post-finanskrise-tider gir egenkapital-argumentet også en litt flau og vond smak i munnen, hvis dette skal være eneste kilde økt egenkapital. For hva vil folk gjøre og skje med forventingene hvis dette vedvarer over flere tiår? Man får økt risiko for eufori og boom-bust sykler som rammer hardt.

Selvfølgelig er det heller ikke gunstig at boligprisene skulle falle over lang tid heller. Det ville faktisk vært enda verre ved at det raderer vekk egenkapital, og parallellen blir deflasjon som kanskje er verre enn inflasjon. Men denne problemstillingen har vært helt fjern for de fleste, og det er jo nettopp det som er poenget!

Det kan også argumenteres for at det bygges for lite og si at høyere boligpriser stimulerer til økt bygging - som er et reelt problem i Norge. Men tilbudssiden alene har neppe forårsaket den kraftige boligprisoppgangen. Etterspørselssiden er heller ikke konstant og drives av mange ulike faktorer, som fort kan endre karakter.

Endret karakter som vi har sett tydelige tilfeller av de siste årene. Utbyggerne i USA, Spania og Irland var ikke dumme da de bygget så mye før finanskrisen, men etterspørselen var høy basert på den gangs sannheter. Hva som er riktig etterspørsel er jo et normativt mål som er betinget på dagens forhold som ikke nødvendigvis vil vedvare. Som den lave renten. Som er satt kriselavt nettopp for å rydde opp etter fundamentale forhold som plutselig endret karakter og endte opp med en boblesprekk.

Stigende renter er nå et tegn på at ting normaliseres og et positivt økonomisk signal. Norges Bank hever trolig renten igjen i mai. De fleste kan likevel fortsatt juble. Ikke minst hvis rentehevingene bare marginalt motvirker til høy boligprisvekt.

www.twitter.com/olavchen