Se på hva som skjer i Amerika, der nå boligeiere og investorer, ifølge norske media, er på randen av panikk. Også de stakkers danskene da – der faller jo alt sammen. Kan hende får vi krakk før våren er over, minst 25 prosent prisfall, om en lektor ved Handelshøyskolen i København er sitert korrekt. Sist, men ikke minst, så har vi Spania. Det er rekordfart i spansk boligbygging med hele 800.000 nye enheter forventet bygget i år. Nå kan det se ut som om konkurransen mellom utbyggerne kan lede til noe mer moderat prising. Ifølge Dagens Næringsliv vil dette sende resten av boligmarkedene i Europa til bunns, og det rimelig fort. Så da det vel bare å selge unna da – og redde stumpene...eller ?

Boligmarkedet i Norge kan selvsagt falle, og faren for en korreksjon øker hver måned som går med fortsatt sterk vekst. Men om boligmarkedet i Norge skulle oppleve en sterk negativ korreksjon så vil det primært skyldes lokale forhold i Norge. Boligmarkedene er ikke internasjonale, men lokale, og de enkelte lands boligmarkeder er fremdeles svært så forskjellige.

La oss ta Danmark. Der har vi sett en kraftig prisvekst de siste tre årene – en vekst som nådde toppen i 2005. Prisveksten har vært sterkest for eierleiligheter i storbyene, spesielt i København og Århus. Årsakene til veksten er mange, men spesielt viktig var liberalisering av de rigide lånesystemene - ved at det ble mulig å refinansiere også grunnlånet (realkreditten) som følger leiligheten og ikke kjøperen. I tillegg hadde nybyggingen ligget på historisk lave nivåer gjennom hele 90-tallet. Resultatet av en meget sterk nybygging, spesielt i København i kombinasjon med at effekten av renteliberalisering ga seg – har nå ledet til problemer for en del nye prosjekter i den dyre enden av skalaen. Gjennom 2006 har vi sett at vekstratene for eierleiligheter har falt fra nivåer tett oppunder 30 prosent til 7 prosent i februar i år.

I norske media har man tydeligvis ”glemt” å ta hensyn til at flertallet av leiligheter i København ikke er eierleiligheter, men strengt regulerte andelssleiligheter hvor verdien bestemmes i et kommunalt takstsystem. Takstene på disse boligene har gjennom mange år sakket akterut i forhold til markedsutviklingen. Nå er man i ferd med å retaksere disse, og gjennom 2007 forventes en overveiende andel å få oppjustert lovlig salgstakst med opp til 100 prosent. Dette vil selvsagt lede til ytterligere dynamikk i markedet – hvor en økt andel andelseiere vil kunne få en kortere avstand over til eierleiligheter.

I tillegg går dansk økonomi så det suser – med en fortsatt lav rente som følger eurorenten slavisk. I et toårs-perspektiv er det derfor like stor ”fare” for en fortsatt sterk prisvekst som det motsatte. Kanskje ikke gode nyheter for norske media, men jeg antar at danskene setter pris på det.

Spania er åpenbart det landet i Europa hvor boblebegrepet best kan brukes som beskrivelse på boligmarkedet. Utviklingen fra årtusenskiftet har til tider vært hysterisk (eller euforisk som Gjedrem ville ha sagt) - noe som selvsagt ikke kunne vare ved. Boblesprekken - eller starten på en mer moderat utvikling – startet allerede for to år siden. Ved årsskiftet 2004/2005 var årlig prisvekst 20 prosent, deretter har den sunket måned for måned og er i dag på vei under 10 prosent. Fremdeles høyt, men tendensen er klart avtagende. Våre spanske kollegaer forventer ytterligere fall i veksttakten både i 2007 og 2008, men altså ikke noe krakk eller minustegn. Dette vil selvsagt snu seg nå – når det går opp for spanjolene at Dagens Næringsliv og en tysk bankøkonom slår fast at endetiden er nær. Tipper det blir ramaskrik i de spanske finansmiljøene da?

Det amerikanske boligmarkedet har opplevd svært så gode tider de siste fire årene med prisvekst nesten fire ganger så høyt som normalnivåene de siste 20 årene. I takt med rentehevingene har årlig prisvekst falt til 5 prosent, hvilket betyr at de økonomiske lovene har virket som forventet. Nå spekuleres det stadig oftere om at den amerikanske sentralbanken vil sette ned renten for å speede opp økonomien igjen.

Her på berget har man oppdaget de såkalte subprime-lånene, som er lån med flytende rente og noe dårligere sikkerhet. Subprime-lån har blitt enormt populære og har økt fra en samlet verdi på 150 milliarder dollar i 2000 til 650 milliarder i 2006. I tillegg har disse subprime porteføljene, blitt en finansiell salgsvare med svært komplekse forankringsstrukturer.

Med stadige rentehevinger kan det umulig ha kommet som noen bombe at en del låntagere ville få problemer. Det er for tiden ingen store mislighold, sett i forhold til de svært så hyggelige fortjenestene som långiverne har hatt på disse lånene de siste årene. Problemene kan imidlertid vokse.” We could potentially have a housing-led recession. If this does occur, it could begin in the second half of 2007 or sometime in 2008, if interest rate rise”, sier professor Susan M. Watcher. Kanskje greit å notere seg dette lille ordet IF (hvis) – før katastrofeoppslagene settes på desken. Sannsynligheten for et rentefall er vel for tiden større enn en ny rentevekst i USA.

Det norske boligmarkedet kan selvsagt falle, men det vil i så fall skje på egne premisser. Her er oppskriften på et norsk boligkrakk:

• Ta bort særlige fordeler for boliger i skatteloven
• Fjern rentefradragsmuligheten
• Skjerp bankenes kredittkrav
• Få opp boligproduksjon til mer enn 40.000 enheter pr. år
• Kjør opp rente med 2-3 prosentpoeng på en gang

Om man i tillegg kan få til en snarlig stopp i befolknings- og sysselsettingsveksten, ja da er det bare å legge seg nedpå å ta imot den store smellen. Garantert!