Siste rest av regulering forsvinner fra januar 2010, etter en 10-års avviklingsperiode av husleiereguleringsloven. Etter dette er det i prinsippet fritt frem for såkalt markedsleie i alle leieforhold.

Det norske folk vil primært eie sin egen bolig – sist bekreftet i vår ferske analyse "Future Living" hvor hele 81 prosent svarte at de ønsket å eie. For øvrig en vekst fra 79 prosent i 2006. Nordmenns eierkultur står sterkere enn noensinne, selvsagt også godt hjulpet av en skattelovgivning, som er svært fordelaktig for eiealternativet. Avreguleringen av boligmarkedet skjedde i hovedsak i første halvdel av 80-tallet og ble endelig fullført med den nye borettslagsloven som på de fleste felt sidestiller selveier og andelseiere.

Når nå siste rest av husleiereguleringer forsvinner om et års tid – så befinner det norske boligmarkedet seg i en særstilling i Europa. Norge vil da være omtrent det eneste landet uten noen form for regulering av prisdannelsen i boligmarkedet – både for eie og leieforhold. Også i våre naboland skjer en gradvis avregulering av boligmarkedene – men fremdeles er nær halvdelen av både det svenske og det danske boligmarkedet underlagt en eller annen form for regulering. Tilsvarende i Finland hvor man fremdeles yter vesentlige subsidier til deler av boligmarkedet. Andre eksempler er Sveits, som vel har det strengeste regime i Europa for regulering av leiepriser. Også i Tyskland får utleiere i mange regioner ikke en gang kompensert for rentevekst ved årlige reguleringer.

I de tilnærmet daglige dommedagsartiklene om krakk i boligmarkedet både her og der i Europa, så glemmer man som oftest å nevne at de fleste land har skjermede og regulerte deler i boligmarkedet. For eksempel i Storbritannia, hvor det nasjonale byggeprogrammet vil investere mer enn 12 milliarder euro i de neste tre år i nye boliger – med regulerte leier og priser. Dette er faktisk en dobling i forhold til siste tre år og tilsvarer nærmere 170.000 nye boliger. Om lag halvdelen vil ha såkalt "affordable rents". Bakgrunnen for disse programmene er selvsagt erkjennelsen om at stabile boligpriser på sikt fordrer en nybygging i takt med befolkningsendringene.

Norge har i dag den paradoksale situasjon at behovet for boliger er økende –befolkningen øker kraftig - mens byggetakten stuper. Årsaken er at etterspørselen etter nye boliger akkurat nå er tilnærmet null. Dette kan ikke forklares med at den underliggende etterspørselen er borte. Våre kvartalsvise intervjuer om folks flytteplaner viser fremdeles vekst i samlet antall med slike planer. Vi ser derimot en sterk vekst i antallet som akkurat nå "sitter på gjerdet", og utsetter sine flytte- og kjøpsplaner. Vi registrerte for øvrig samme fenomen i 2002/2003. Høsten 2003 ble etterspørselen utløst av rentenedgang. Akkurat det er ikke et sannsynlig scenario nå. Snarere tvert i mot – Norges Bank har mer enn antydet at rentetoppen fremdeles ikke er nådd. I tillegg er det et faktum at byggebransjen fremdeles sliter med et for høyt kostnadsnivå.

I tillegg til at mange nå utsetter sine flytte- og kjøpsplaner er det tydelig at svært mange også tar seg en tur innom leiemarkedet. Gjennomsnittleien for en leilighet i Oslo var ca. 9.700,- pr mnd i 1. kvartal, ifølge Boligbygg i Oslo Kommune, og har antagelig i løpet av 2. kvartal passert 10.000-kronersgrensen.

Leiemarkedet i Norge har historisk i hovedsak bestått av 4 grupper ;

1. MÅ leie - de som av ulike årsaker MÅ leie, fordi de ikke har noe annet økonomisk alternativ.

2. SMART å leie - de med behov for midlertidig bolig – eller med antatt kort botid. Dette gjelder studenter, nyskilte etc.

3. VIL leie - de som av prinsipielle årsaker ikke vil eie, fordi de ønsker ikke å binde kapital i bolig.

4. LURT å leie - de som leier midlertid pga usikkerhet for negativ prisutvikling i eie markedet. Håper selvsagt å være lurere enn markedet og kjøpe på bunn.

Det er sistnevnte gruppe som i dag presser prisene i leiemarkedet. Denne gruppen har økonomiske ressurser til å kjøpe, - men avventer på grunn av frykt for videre fall i boligprisene. Dette kan selvsagt være en smart vurdering om man klarer å treffe bunnen av markedet før man går inn. Risikoen her er likevel at i det øyeblikket markedet snur – så vil det igjen utløse en kraftig etterspørsel. Dette fordi nordmenn normalt er like lure samtidig – både ved opp- og nedturer. En tilleggsrisiko er selvsagt at man ikke nødvendigvis finner sin drømmebolig, samtidig som konkurransen om de gode objektene øker. Paradokset blir at den gruppen som rammes hardest er gruppen som av ulike årsaker MÅ leie. I tillegg blir det selvsagt et rent regnestykke om hvor lenge det faktisk er lønnsomt å betale skyhøye leier.

Akkurat i disse dager er konkurransen om leieboligene ytterligere skjerpet ved oppstart av nytt studieår. Denne etterspørselen er imidlertid helt normal og er et gjentagende fenomen hver høst. Imidlertid burde det ikke være slik. Myndighetene – både blå og rødgrønne alternativer – har her lenge hatt muligheten til å bidra til mer stabile boligpriser. Bygging av studentboliger er faktisk ett av de få virkemidlene det offentlige har igjen for å medvirke til stabile boligpriser. Bygging av studentboliger og utleie av disse i studieperioden kan enkelt skjermes fra det ordinære markedet, - og bidra sterkt til at etterspørselen etter leieboliger i det ordinære markedet går ned. Dette vil i sin tur lede til redusert lønnsomhet og økt risiko for private utleiere.

Kanskje på tide med et studentboligløft? Timingen bør være perfekt – både i forhold til ledig kapasitet hos boligbyggerne og i forhold til at siste rest av husleiereguleringer forsvinner om et års tid. Da vil nemlig det norske boligmarkedet bli enda råere – om mulig!