Kontorjubel

Fortsatt vekst i sysselsettingen, begrenset nybygging de første årene og fortsatt vekst i arealbehovet ligger til grunn.

- Én gang i året undersøker vi arealbehovet hos leietagere som flytter. I fjor hadde de 27 prosent økt arealbehov. I år ønsker de 22 prosent mer plass. Det viser at bedriftene har god råd og forventninger om egen vekst, sier analysesjef Jørgen Haga i Akershus Eiendom.

Leieprisøkning på 25-30 prosent i Oslo sentrum og ledighet som synker ned mot 4 prosent mot slutten av året. Det var noen av konklusjonene Haga kom med på et seminar nylig.

Konkurrenten DnB NOR Eiendom legger nå siste hånd på sin analyse, som skal legges frem på et seminar i første av oktober, og der er også synet på markedet positivt.

Oppover

- Vi tror leieprisene skal oppover, selv om de rekordprisene vi hører om på opp mot 5000 kroner pr. kvadratmeter er en liten topp av pyramiden. Salgsmarkedet er nyansert, men i hovedsak er vi positive. Det er fortsatt mye kapital som søker eiendom, sier analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DnB NOR Eiendomsmegling.

I hovedsak har de to analysesjefene positive holdninger til markedet for næringseiendom fremover, men det skiller nyanser:

Haga tror at kontorledigheten i Oslo skal synke fra 5 prosent og ned til mellom 3,5 og 4 prosent ved årsskiftet.

- Ledigheten synker nå også i randsonene i Oslo, og prisene der går en god del oppover, sier Haga.

Anderssen tror ikke på et like brått fall i den totale ledigheten i Oslo, men er enig med Haga når det gjelder nivået på ledigheten i dag.

Advarsler fra sentralbanken.

Det er ikke lenge siden visesentralbanksjef Jarle Bergo advarte mot å tro på for store gevinster i markedet for næringseiendom. Han viste til at etterspørselen i norsk økonomi kan gi mindre prisoppgang enn aktørene venter. Økte renter kan dessuten redusere lønnsomheten i dette markedet.

Advarselen biter ikke særlig kraftig hverken på analysemiljøene i Akershus Eiendom eller i DnB NOR Næringsmegling.

- Vekstprognosene for sysselsettingen er nettopp blitt oppjustert, og vår studie av bedrifter som flytter viser igjen at de ønsker mer plass. Selv om tallet er lavere enn i fjor, har bedriftene positive forventninger, sier Jørgen Haga.

- Vårt positive syn henger sammen med sysselsettingsutviklingen. Våre økonomer mener dessuten at den internasjonale uroen er av forbigående karakter og at den ikke vil påvirke realøkonomien i Norge, sier Bjørn-Erik Anderssen.

Leiemarkedet.

Leieprisene har steget kraftig i de beste områdene i byen, men både Anderssen og Haga peker på at de dyreste leiepriseksemplene er enkelteksempler.

- Det er ikke problemer med å nevne høye tall på enkeltkontrakter. Men hvis vi ser litt lenger frem i tid, vil vi se at prestisjemarkedet i Oslo kommer til å bli tilført større arealer. Det kommer noen nybygg, men vi ser også flyttinger ut av området Vika og Aker Brygge, sier Haga.

Han peker på at Storebrand skal forlate 30 000 kvadratmeter på Aker Brygge. DnB NOR gikk ned til en kontrakt med fire års varighet da banken solgte bygningene sine på Aker Brygge. Det tolker Haga som at banken er på vei ut av området. Nylig har også Vinmonopolet og Manpower flyttet ut av de dyreste gatene.

Få av de dyreste.

- Enkelteksemplene med de høyeste leiene er veldig, veldig få. Men vi synes det ser positivt ut i leiemarkedet. Nybyggingen er foreløpig ikke stor. Kapasitetsproblemer og ventetid i kommunen fører til at flere prosjekter blir skjøvet ut i tid. Det gjelder blant annet Visma-bygget i Bjørvika, sier Bjørn-Erik Anderssen.

Når det gjelder markedet for salg av næringseiendom, er Anderssen også i hovedsak positiv. Men det har vært en vesentlig renteoppgang for lange renter som kan påvirke markedet. De mest rentesensitive eiendommene med lange og fastlåste leieinntekter mener han kan få en liten reaksjon.

Men kontoreiendommer, hvor kjøpere kan reforhandle kontraktene til høyere leier, vil fortsatt stige.

- Alle vil være med når det går oppover. Men etter hvert vil det bli fristende å sette i gang flere prosjekter, og da risikerer vi at det vil bli bygget for mye, sier Haga, som ser at ledigheten i kontormarkedet kan øke igjen fra 2011.

Flere nyheter på E24.