Leieboerforeningen: Kontrakten har ulovlig innhold

Flere leietakere i Elverum har hatt problemer med å få ut depositum etter utflytting. Utleier krevde tusener i erstatning. Leiekontrakten er ulovlig, ifølge Leieboerforeningen.
<p><b>ADVARER:</b> – Vi vil forhindre at andre går i fellen og leier bolig av dette firmaet, sier fem tidligere leietakere hos Schrøder Eiendom og foreldrene til tre av dem. Fra venstre Tove Grindahl, Dag Grindal, Geir Svensson, Veronica Grindal, Inger Marie Korbøl, Hilde Svensson, Dagfinn Korbøl, Anette Svensson, Brita Vigre og Rolf Småriset.</p>

ADVARER: – Vi vil forhindre at andre går i fellen og leier bolig av dette firmaet, sier fem tidligere leietakere hos Schrøder Eiendom og foreldrene til tre av dem. Fra venstre Tove Grindahl, Dag Grindal, Geir Svensson, Veronica Grindal, Inger Marie Korbøl, Hilde Svensson, Dagfinn Korbøl, Anette Svensson, Brita Vigre og Rolf Småriset.

Turbulent leieforhold. En rekke tidligere leietakere hos en utleier i Elverum går nå ut og advarer andre mot å leie av firmaet. De er samlet i stuen hos Dag og Tove Grindal for å fortelle om sine erfaringer.

– I starten var utleier hyggelig, men så måtte vi flytte møblene inn mot midten av stuen i en uke mens veggene ble pusset opp. Dette skjedde gjentatte ganger mellom september og april. Da vi flyttet ut skjøt problemene fart, sier Anette Svensson.

Får ikke depositum. Hun og samboer Dagfinn Korbøl har fortsatt ikke fått utbetalt depositumet på 36.000 kroner etter at leieforholdet opphørte etter et år 31. juli i år.

Utleier Schrøder Eiendom instruerte banken om å holde igjen pengene. Firmaet leier ut 18 leiligheter i Elverum, etter det Dine Penger kjenner til.

Ifølge utleierens advokat er utleieren utsatt for en kampanje som er startet av ildsjeler.

Måtte vaske før og etter utflytting. Badet skulle renoveres, ifølge utleier. Likevel måtte leietakerne overlevere leiligheten nyvasket, og vaske den på nytt etter reparasjonen. Ifølge studenten Anette Svensson fikk hun nærmest ordre om å undertegne en utflyttingsprotokoll – i ett eksemplar – med mange ledige felter. Hun skulle få kopi oversendt senere.

<p><b>BLIR UVEL:</b> Tidligere leietaker Veronica Grindal blir uvel når hun er tilbake på området hvor hun leide. Her er et av utleiebyggene i Seljeveien i Elverum, hvor Anette Svensson og Dagfinn Korbøl bodde i 2. etasje.<br/></p>

BLIR UVEL: Tidligere leietaker Veronica Grindal blir uvel når hun er tilbake på området hvor hun leide. Her er et av utleiebyggene i Seljeveien i Elverum, hvor Anette Svensson og Dagfinn Korbøl bodde i 2. etasje.

– Det sto mye jeg var uenig i, jeg måtte forplikte meg til å vaske badet på nytt etter oppussing, uten at jeg fikk vite dato.

Alternativt måtte vi betale 4000 kroner for vaskebyrå. Jeg undertegnet ikke, selv om jeg ble presset, forteller Svensson.

– Ved skader som leietaker er ansvarlig for, skal leietaker også rengjøre leilighten etter reparasjonsarbeid, skriver Schrøder i en e-post via sin advokat.

I dette tilfellet vil forsikringsselskapet dekke rengjøringen, leietaker blir dermed ikke ansvarlig for disse kostnadene, står det videre i e-posten Dine Penger har mottatt.

Mens Anette leide hadde hun fått advarsel fra flere tidligere leietakere, om at hun risikerte å betale flere tusen kroner dersom utleier ikke godtok vaskingen. 

Skrubbet avløp. Anette, hennes mor og svigermor brukte derfor 5-6 dager på å vaske leiligheten grundig.

– Vi bestemte oss for at han ikke skulle få noe å sette fingeren på, så vi skrubbet grundig, vasket kjøkkenvifte-filteret tre ganger, og renset utløpet fra vaskemaskinen, slukene og stikkontaktene med Q-tips, sier Dagfinns mor Inger Marie Korbøl.

Omstridt flekk. Vaskingen ble godkjent, men utleier Schrøder Eiendom hevdet at Anette og Dagfinn var ansvarlig for en flekk på badegulvet.

<p><b>FLEKK:</b> Leietakerne fikk krav om å betale 8000 kroner for en flekk på baderomsgulvet, selv om de mener den må ha oppstått av seg selv. Hvis de ikke betaler, vil kravet øke betydelig, varslet utleier. Bildet viser hvordan badet var da de flyttet inn.</p>

FLEKK: Leietakerne fikk krav om å betale 8000 kroner for en flekk på baderomsgulvet, selv om de mener den må ha oppstått av seg selv. Hvis de ikke betaler, vil kravet øke betydelig, varslet utleier. Bildet viser hvordan badet var da de flyttet inn.

Schrøder Eiendom krevde at Anette og Dagfinn skulle betale 8.000 kroner, som var selskapets egenandel på forsikringen, men de nektet å påta seg ansvaret.

– Gulvbelegget hadde mange flekker da vi overtok, det bekreftes også av tidligere leietaker.

Vi aner ikke hvordan flekken oppsto, og har hatt et firkantet skap over området med lufting under. Da vi ikke ville betale, ble vi truet med at kravet kom til å øke med 300 kroner pr dag, inntil vi betaler, forteller Anette.

Krever oppussing for 63.000 kr. Anette Svensson og Dagfinn Korbøl mener de ikke skal betale for vanlig slitasje og elde.

De ba om dokumentasjon på kostnadene ved utbedring, og fikk de takst for reparasjoner fra forsikringsselskapet på 63.000 kroner.

– Skaden skyldes at leietaker har satt et skap på vinylen som har tatt skade fordi det har blitt for varmt under skadet, skriver Schrøder i en e-post via sin advokat.

Anettes far Geir Svensson mener det er fullstendig urimelig at utleier tydeligvis mener det unge paret må betale 63.000 kroner hvis de nekter å betale «egenandelen» på 8.000 kr.

Leiekontrakt med slagside. I leiekontrakten (bildet under) står det at leier har det fulle ansvar for innvendig vedlikehold av de leide lokaler i overensstemmelse med husleielovens regler.

<p><b>ULOVLIG:</b> Flere leietakere har fått krav om å betale nødvendig vedlikehold i etterkant av leieforholdet. De har også måttet finne seg i at leiligheten pusses opp mens de bor i leiligheten, uten å kunne kreve trekk i leien. Dette kan være ulovlig fra utleiers side, sier advokat.<br/></p>

ULOVLIG: Flere leietakere har fått krav om å betale nødvendig vedlikehold i etterkant av leieforholdet. De har også måttet finne seg i at leiligheten pusses opp mens de bor i leiligheten, uten å kunne kreve trekk i leien. Dette kan være ulovlig fra utleiers side, sier advokat.


Ulempe for leieboer. Utleier har i kontrakten krevet å foreta alle nødvendige vedlikeholdsarbeider i leieperioden, uten avslag i leien. 

– Nødvendig vedlikehold bør utleier ta mellom leieperiodene, og ikke belaste leietakerne med det mens de leier, skyter Anettes far, Geir Svensson inn.

Og ifølge advokat Anne Mette Hårdnes Skåret i Leieboerforeningen kan dette være forbudt.

– I boligleieforhold vil leier alltid kunne kreve avslag i leien om utleier skal gjennomføre vedlikeholdsarbeider som fører til en ikke ubetydelig ulempe for leieboer i perioden utbedringen skjer, sier hun. 

Dette ville være akseptabelt om det var snakk om næringsleieforhold, føyer hun til. 

Ulovlige punkter i kontrakten. Advokaten har funnet flere punkter som er direkte lovstridige i kontrakten. 

<p><b>ULOVLIGE PUNKTER:</b> – Kontrakten har flere ulovlige punkter, sier advokat og ekspert på husleieloven, Anne Mette Hårdnes Skåret i Leieboerforeningen.</p>

ULOVLIGE PUNKTER: – Kontrakten har flere ulovlige punkter, sier advokat og ekspert på husleieloven, Anne Mette Hårdnes Skåret i Leieboerforeningen.

– Det er ulovlig at det kan foretas økning i leien på grunnlag av endringer i faste utgifter som eiendomsskatt eller andre offentlige utgifter.

Det er også ulovlig å kreve utgifter til renhold i tillegg til leiesum, sier advokat Hårdnes Skåret.

Om man har klausuler i kontrakt som er i strid med loven, vil de punktene enkelt og greit ikke gjelde, sier hun.

– I tillegg er kontrakten definitivt veldig utleiervennlig, med sin svært detaljerte og omfattende vedlikeholdsliste, sier advokat Anne Mette Hårdnes Skåret i Leieboerforeningen.

I en e-post til Dine Penger forteller utleier Morten Schrøder at kontrakten senere er endret, og blant punktet om økning på grunn av eiendomsskatt er fjernet.

Danner lett grunnlag for krav. Kontrakten kan fort danne grunnlag for et krav etter endt utflytting om ikke leieboer har lest den grundig, understreker Hårdnes Skåret.

Leietaker forplikter seg til kun å bruke visse, tillatte skruelengder for å henge opp bilder. Rengjøringsmetoder er også meget detaljert beskrevet.

– Dette gjør at det skal lite til å bli holdt ansvarlig hvis noe skjer med gulvet, eller veggene, påpeker advokaten. For å unngå erstatningsansvar, er det svært viktig å lese kontrakten nøye før man gjør noe som helst, av både renhold og pynting i boligen,

Hun føyer til at seks måneders oppsigelsestid er uvanlig lang i boligleieforhold, tre måneder er standard anbefaling i husleieloven.

Schrøder på sin side peker i en e-post til Dine Penger på at husleieloven tillater seks månder, og at mange utleiere ha fire til seks måneders oppsigelse. Han peker også på at rengjøringsmetodene er detaljert beskrevet fordi mange leietakere ikke rengjør leilighetene grundig slik som husleieloven krever. Han påpeker også at kravene om skruelengde er satt for at skruer eller stifter ikke skal ødelegge plastmembranen i veggen.

Umulig å forutsi konsekvenser. Far til en annen, tidligere leietaker innvender:

– Leietakerne fikk leiekontrakten stukket til seg først da de kom for å inngå avtalen, og ingen av dem kunne forestille seg på forhånd hvilke konsekvenser dette kunne få, innvender Dag Grindal.

Flere leietakere har måttet vente lenge på å få bekreftelse på at oppsigelsen var mottatt, og deretter var det vanskelig å avtale tidspunkt for overlevering ved utflytting.

– Dette lukter mistenkelig av forsøk på å få en måneds leie ekstra, ved at leieforholdet kunne gå ut over den 1. i måneden når de egentlig skulle flyttet ut, mener Dag Grindal.

Stadig mer plikter. Dette tilbakevises av utleier Scrøder.

– Et par leietakere har diktet opp at de har sagt opp muntlig, skriver Schrøder i en e- post via sin advokat.

Også de tidligere leietakerne Veronica Grindal, Brita Vigre og Rolf Småriset forteller om lignende problemer underveis og ved opphør av leieforholdet. Veronica Grindal forteller at hun etterhvert fikk beskjed om å gjøre stadig mer ytre vedlikehold.

Da Veronica Grindal sa fra om at servanten på badet var begynt å løsne fra veggen, ble hennes lille datter (da 5 år) beskyldt for å ha hoppet på vasken. Håndverkeren som kom for å feste den, sa at vasken i utgangspunktet var for dårlig festet, forteller Grindal.

Per Morten Schrøder tilbakeviser at han skal ha uttalt dette, overfor Dine Penger.

Også Rolf Småriset er en tidligere leietaker som fikk krav mot seg da han flyttet ut. Han ble bedt om å betale 15.000 kroner i egenandel for en vannskade som Schrøder mener han forårsaket.

Ifølge Schrøder kom leietaker borti stoppekranen ved rengjøring, og det ble store skader. Småriset tilbakeviser at det rant vann da han forlot leiligheten.

– Kranglete leietakere

Dine Penger har vært i kontakt med Per Morten Schrøder, som først nektet å uttale seg. Han henviste til sin advokat men ville ikke opplyse hvem det var. Da vi ringte på nytt fikk vi opplyst advokatens navn.

Ifølge Schrøder følger han husleieloven til punkt og prikke i forbindelse med bruk av depositum, og at han aksepterer alminnelig elde og slitasje.

– Schrøder har vært uheldig med noen leietakere de siste to årene, som ikke har rengjort leiligheten, ikke betalt husleie og/eller har skadet leilighetene, sier advokat Jostein Løken.

– Men her er det jo mange tidligere leietakere som reagerer?

– Noen av leietakere er i tillegg kranglete. Dette er ildsjeler som har dratt med seg noen andre, ifølge advokaten.

<p><b>ADVARSEL:</b> Dette oppslaget fant Dine Pengers journalist på et gjerde i Elverum. – Personsjikane, mener advokaten til utleieren.</p>

ADVARSEL: Dette oppslaget fant Dine Pengers journalist på et gjerde i Elverum. – Personsjikane, mener advokaten til utleieren.

– De kommer med det ene angrepet etter det andre mot min klient, med urimelige påstander, sier Løken til Dine Penger.

Men de fleste av leietakerne deltar ikke i kampanjen som ildsjelene har iverksatt mot Schrøder, sier advokaten.

– Sjikane. Noen av dem har gått så langt at de er anmeldt for straffbare handlinger, som å sette opp sjikanerende plakater og presentere stygge beskyldninger på Facebook.

Schrøder oppfatter at han er en seriøs utleier som er maktesløs mot de urimelige beskyldninger som rettes mot ham, sier advokat Jostein Løken til Dine Penger, på vegne av sin klient.

Ifølge advokaten etterforsker politiet disse forholdene som æreskrenkelse og brudd på privatlivets fred.

Ingen av dem Dine Penger har snakket med, er kjent med at de har begåtte straffbare handlinger eller er under politietterforskning.

– Schrøder driver et seriøst firma og har leietakere som er oppriktig glade for å bo i leilighetene. De aller fleste leietakere som har bodd der anbefaler andre å leie. Han har nå venteliste av leietagere som ønsker å leie de nye leilighetene, opplyser advokat Løken.

Utleier må tåle normal slit og elde

Krever full oppussing. – Det vi ser i mange leiekontrakter er at utleier i prinsippet krever full oppussing ved utflytting, uavhengig av botid og tidligere tilstand, sier advokat Ola Fæhn hos Forbrukeradvokaten. Han uttaler seg på generelt grunnlag, ikke spesielt om denne saken.

Fæhn sitter i Husleietvistutvalget Oslo Akershus og vurderer mange slike klagesaker. Han påpeker at dette er i strid med husleieloven. 

<p><b>URIMELIG:</b> – Normalregelen i husleieloven er at utleier må tåle at leiligheter leveres tilbake med normal slitasje og elde. En praksis der utleier krever full oppussing ved utflytting er urimelig, og man kan se helt eller delvis bort fra dette punktet i kontrakten, sier advokat Ola Fæhn hos Forbrukeradvokaten.<br/></p>

URIMELIG: – Normalregelen i husleieloven er at utleier må tåle at leiligheter leveres tilbake med normal slitasje og elde. En praksis der utleier krever full oppussing ved utflytting er urimelig, og man kan se helt eller delvis bort fra dette punktet i kontrakten, sier advokat Ola Fæhn hos Forbrukeradvokaten.

Urimelig. – Normalregelen i husleieloven er at utleier må tåle at leiligheter leveres tilbake med normal slit og elde, sier Fæhn.

– En slik praksis vil derfor være urimelig og ikke stå seg. Utleier kan ikke overføre fullt oppussingsansvar til leier.

Gjør store fradrag i krav. I Husleietvistutvalget har man valgt å gjøre store fradrag i utleiers krav i slike tilfeller, slik at leier ikke betaler for hele oppussingen, sier advokaten.

Det er mulig at man også kunne slått fast at avtalevilkåret er urimelig, slik at man må se helt eller delvis bort fra dette punktet i kontrakten, tilføyer Fæhn.

Husleietvistutvalget. Husleietvistutvalget behandler klager både fra utleiere og leietakere, og tvistevedtak er rettslig bindende. Men slike utvalg finnes bare i fylkene Oslo/Akershus, Nord- og Sør-Trøndelag og i Hordaland.

I andre deler av landet er leietakere henvist til å løse konflikten i Forliksrådet eller Konfliktrådet. 

Les også:Krevde 75.000 kroner av studenter for «slitasje»

Økende problem. Ifølge Juss-Buss, som driver gratis juridisk rådgivning, er det et stadig økende problem med streng vedlikeholdsplikt for leietaker.

– Mange leietakere kommer fortvilet til oss, fordi utleier pusser opp eller renoverer leiligheten på deres regning, sier medarbeider hos Juss-Buss Hanne Knudsen.

Mange av dem har gått med på disse vedlikeholdsklausulene helt uvitende om hvilke konsekvenser dette kan medføre, forteller hun.

– Kravene er ofte skyhøye og ofte urettmessige. Vi har flere eksempler på at dette, også i tilfeller det ikke er avtalt, sier Knudsen. 

Les også:Leieboerens ni bud

Lengde på leieforhold. – Hva som er normal slitasje og elde må vurderes konkret i hver enkelt sak.

Det beror på hvor lenge vedkommende leietaker har bodd i leiligheten og hva man må kunne forvente av en normal bruk av vedkommende gjenstand, blant annet, sier Knudsen.

Hun har sett mange utleiere som begrunner krav med at leietaker har utsatt husrommet for slitasje utover normal bruk, uten at de har noe som helst dokumentasjon på dette.


Ombudet vil granske

Forbrukerombudet varsler nå at de vil se nærmere på utleiekontrakter generelt, etter hva som har kommet frem i saker Dine Penger har skrevet.

Forbrukerombud Gry Nergård
Forbrukerombud Gry Nergård

– Det er urovekkende hva som kommer frem, spesielt når det gjelder enkelte utleieres skyhøye krav i etterkant av leieforhold, sier forbrukerombud Gry Nergård til Dine Penger.

Vil sjekke kontrakter. Ombudet vil gå gjennom ulike kontrakter og se på om praksisen er utbredt, og om de har uklare eller urimelige vilkår.

– Vi vil også vurdere å se på lovverket, om det er uheldige sider ved det, sier hun.

Ombudet vil få tak i kontrakter ved å sjekke nettsider og kontakte næringsdrivende utleiere, og mottar også gjerne tips fra publikum.

– Det påligger utleiere et stor ansvar om å leie ut med redelige vilkår, spesielt når de leier ut til studenter som er sårbar gruppe fordi de er uerfarne forbrukere, understreker Nergård.

Følg oss på Facebook!



Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

Per Valebrokk, ansvarlig redaktør E24

På forsiden nå