Slik kan vi få færre krangler i boligkjøpet

For mange bruktbolighandler ender med problemer etter at en bolig er solgt.


<p><b>KONFLIKTOMRÅDE:</b> Det selges 120.000 boliger i Norge - for mange ender i krangel, mener kronikkforfatteren. Her er et visningsskilt i Bygdøy Allé på Oslos vestkant.</p>

KONFLIKTOMRÅDE: Det selges 120.000 boliger i Norge - for mange ender i krangel, mener kronikkforfatteren. Her er et visningsskilt i Bygdøy Allé på Oslos vestkant.

Det er årlig om lag 120.000 bruktboligsalg i Norge.

Dessverre ender for mange av disse opp med en krangel mellom kjøper og selger. Forbedret praksis og lovverk, med tydelige rettigheter og plikter til partene, vil være med å gjøre bolighandelen tryggere.

Dagens regelverk ved boligsalg er ganske strengt både for kjøpere og for selgere – selv om de er amatører – ikke profesjonelle parter.

Boliger selges «som de er», det vil si at kjøperen overtar boligen med de feil som finnes. Selgeren kan bare holde ansvarlig hvis han har holdt tilbake informasjon, gitt uriktige opplysninger, eller hvis det dukker opp vesentlig skjulte feil og mangler.

Domstolene har definert «vesentlig» til å være rundt fem prosent av salgssummen. Det vil si at hvis du har kjøpt en leilighet til fire millioner, vil du som hovedregel ikke få dekket skader under 200.000 kroner. Det betyr at du – kort tid etter overtagelse av boligen – kan finne skjulte fuktskader på badet til 150.000 kroner, og likevel ikke ha noe krav mot selgeren. Dette er en regel de færreste boligkjøpere har forståelse for.

Særlig ikke når vi vet at for noen år siden ville samme bolig kostet under 3 millioner, og da ville denne skaden faktisk blitt dekket av ansvarsreglene i loven!

Kommer man til at selgeren kan holdes ansvarlig for skadene, blir han eller hun nødt til å dekke skadene selv om han ikke er skyld i skadene.

Kommer man til at selgeren kan holdes ansvarlig for skadene, blir han eller hun nødt til å dekke skadene selv om han ikke er skyld i skadene. Dette er det jurister kaller «objektiv ansvar». Et ansvar som gis til dynamittfabrikker, andre farlige virksomheter – og altså til boligselgere.

Dette er en regel de færreste boligselgere har forståelse for.

Et slikt ansvar kan man ikke informere seg bort fra. Den eneste måten man kommer unna dette ansvaret er ved å forsikre seg – gjennom eierskifteforsikring.

Problemet er at dagens lovverk ikke gir boligselgere noen mulighet til å komme unna hele eller deler av ansvaret ved å dokumentere boligen godt. For eksempel ved å bruke en standardisert boligsalgsrapport.

Loven legger heller ikke opp til at de bygningskyndige i salgsprosessen – takstmennene – får noe ansvar for den jobben de gjør.

Det betyr at i dag har selgere stor motivasjon til å forsikre seg, men liten motivasjon til å dokumentere boligens tilstand.

Forbrukerrådets boligundersøkelse fra våren 2015 viser at 14 prosent av boligkjøperne reklamerte på sitt boligkjøp. Samtidig var det 10 prosent som i samme undersøkelse sa at de hadde vurdert å reklamere, men ikke gjort det.

En del av disse vil ikke synes i statistikken over rettssaker. For eksempel fordi de har vært i kontakt med advokat og fått vite at etter dagens praksis er det liten sjanse for at de får dekket kostnadene. Dermed går de ikke videre med saken. Dette til tross for at de har funnet skjulte feil på 50.000, 100.000 eller 200.000 kroner.

Med 120.000 bruktboligsalg i året, kan vi anta at det er mellom 15.000 og 25.000 boligkjøpere i året som har funnet større feil etter boligkjøpet.

Dette er åpenbart for mange, og det burde være ganske greit å få ned dette tallet.

Det er etter min mening en del gode grep som kan gjøres for å gjøre bolighandelen enda bedre for boligkjøpere og boligselgere. Loven om boligsalg – avhendingsloven – bør revideres nå. Med tydeliggjøre ansvar for selgere og kjøpere:

  • Økt motivasjon til dokumentasjon med teknisk rapport

Det bør bli slik at selgere gjennom lovverket får en større motivasjon til å dokumentere boligens tekniske tilstand best mulig. For eksempel ved at selgerne kan slippe noe av ansvaret de i dag har hvis de bruker en standardisert teknisk dokumentasjon fra takstmann.

Med 120.000 bruktboligsalg i året, kan vi anta at det er mellom 15.000 og 25.000 boligkjøpere i året som har funnet større feil etter boligkjøpet

Dette vil gjøre at boligkjøpere i langt større grad får vite hva de kjøper. Det vil i sin tur redusere antallet konflikter.

  • Økt ansvar for de profesjonelle

I dag ligger mye av ansvaret i bolighandelen på amatørene: selger og kjøper. Med økt bruk av dokumentasjon kan ansvaret flyttes til de profesjonelle: takstmenn og eiendomsmeglere.

  • Tydeligere plikter og rettigheter

Ved å tydeliggjøre selgers informasjonsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt i lovteksten, vil loven være mye bedre å forholde seg til for boligselgere og boligkjøpere. I dag gir loven ingen anvisninger.

  • Bedre og mer direkte språkbruk

Med tydeligere og bedre språkbruk i takster og salgsoppgaver vil kjøpers forventning bli bedre styrt. Derfor bør eiendomsmeglere, takstmenn og boligselgere merke seg følgende setning avgitt i en lagmannsrettsdom før sommeren:

«Etter lagmannsrettens vurdering er de mer indirekte opplysningene om ufaglært arbeid, sluk og varmekabler samt et generelt utsagn om at oppussing må påregnes, ikke tilstrekkelig til å gjøre de store manglene ved badet påregnelige[ ...]». Klar tale!

Lagmannsretten sier tydelig at opplysninger om mulige farer ved en bolig skal sies i klartekst.

Dommen er anket til Høyesterett.

Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

Per Valebrokk, ansvarlig redaktør E24

På forsiden nå