Krevde 34.200 kroner for vannskade dekket av fattig leietaker

Da det oppsto en frost- og vannskade i en utleieleilighet, krevde Oslo kommune at leietakeren dekket hele tapet. Leietakeren vant frem i tingretten og slipper med 12.000 kroner i erstatning.
FROSTSKADE: Det kan bli dyrt, dersom dette skjer med rørene i den kalde kjelleren din. Foto: Sintef Byggforsk
FROSTSKADE: Det kan bli dyrt, dersom dette skjer med rørene i den kalde kjelleren din. Foto: Sintef Byggforsk

Vannskade. På grunn av svak økonomi hadde leietakeren leid en kommunal leilighet for vanskeligstilte i 20 år i Oslo, da det i januar oppsto det en vannlekkasje på kjøkkenet.

Vannmåleren i kjøkkenbenken frøs, og leiligheten fikk en vannskade. Brannvesenet måtte bryte seg inn i leiligheten og stoppe lekkasjen for å unngå omfattende skader på bygningen.

Leietakeren var på langtidsferie i Pakistan da dette skjedde, men hadde sørget for at sønnen passet på at leiligheten ikke ble for kald.  

Les også:116.000 kan miste bostøtten

Krevd for 32.400 kr. Reparasjonsutgiftene kom på 34.435 kroner, en kostnad utleieren Oslo kommune krevde at leietakeren selv betalte. Leietaker ville ikke betale, og sendte innsigelser mot kravet etter at han hadde fått inkassovarsel.

Manglet forsikring. Oslo kommune har valgt å ikke forsikre utleieboligene sine på vanlig måte. Den er såkalt selvassurandør. Dermed ble kostnaden mye høyere enn for en privat utleier, som vanligvis har forsikring mot slike skader. Det meste utleier da må betale, er egenandelen. 

Les også: Slik unngår du hybelfellene

Mente leietaker var uaktsom. Oslo kommune ved Boligbygg klaget saken inn for Husleietvistutvalget, og krevde i tillegg leietakeren for 2000 kroner for saksomkostninger. Leietakeren fikk medhold, men kommunen ga seg ikke. Den gikk til rettssak mot den økonomisk svake leietakeren. Nylig falt dom i saken, og kommunen tapte.

Leietakeren slapp med å betale 12.000 kroner i forhøyet egenandel.

Viktig avgjørelse. – Dette er en viktig avgjørelse, fordi kommunene er de som er størst på utleie til vanskeligstilte grupper. De bør derfor være best i klassen. Denne saken, som neppe er unik, viser at det ikke alltid er tilfelle, sier advokat Ola Fæhn hos Forbrukeradvokaten. Han sitter som representant i Husleietvistnemnda, men var ikke med på dette vedtaket. 

Les også:Kø for å få startlån

Oslo kommune leier ut i alt 10.200 leiligheter til vanskeligstilte gjennom Boligbygg. De er forsikret gjennom Oslo forsikring, med en egenandel på 300.000 kroner. Derfor skal det store skader til før kommunen får dekket skader gjennom selskapet.

Uaktsomt. Oslo kommune mente at leietaker hadde opptrådt uaktsomt, ved at han ikke hadde sørget for tilstrekkelig oppvarming i leiligheten. Dette var årsaken til vannlekkasjen, mente utleier. 

Erstatningsansvarlig. Leietaker plikter etter husleieloven å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet. Å unnlate å holde leiligheten varm nok vinterstid er et brudd på leietakers plikt til aktsomhet, og han er derfor erstatningsansvarlig, mente kommunen.

Les også:Kommunene som ikke gir ut startlån

Satte inn egne ovner. Leietakeren opplyste i meglingsmøtet at han flere ganger hadde henvendt seg til utleier, om at panelovnene ikke virket. Men ingenting skjedde.

Dette avviste Oslo kommune.Ifølge leietakeren hadde han satt inn flere frittstående varmeovner etter at panelovnene sluttet å virke. Kort tid etter skaden dukket det imidlertid opp folk fra kommunen som skiftet ut ovnene. 

Hendelig uhell. Husleietvistutvalget kom til at det ikke var grunnlag for å karakterisere leietakerens adferd som uaktsom:

«Det som skjedde var nærmere å karakterisere som et hendelig uhell,» mente utvalget. Men likevel var leietaker ansvarlig for skaden etter regelen om såkalt kontrollansvar, fastslo utvalget.

Det var utleiers ansvar å skifte ut panelovnene som ikke virket, men likevel fant  utvalget at leietaker hadde ansvaret for skaden, fordi det var årsakssammenheng mellom leietakers unnlatelser og skaden. 

Leietakeren får i dette tilfellet et betydelig større erstatningsansvar rettet mot seg enn vanlig. Det skyldes Boligbyggs strengere praksis enn andre gårdeiere og forsikringsselskaper, poengterte Husleieutvalget.

Utvalget påpekte også at leietakeren har en beskjeden inntekt, og har svake økonomiske forutsetninger for å betale erstatningskravet. 

Les også:Så mye sparer du på å kjøpe bolig

Lempet til vanlig egenandel. Derfor fant Husleieutvalget det riktig å lempe leietakers ansvar slik at det tilsvarer det leietaker vanligvis vil kunne regne med som leietaker av andre utleiere i i tilsvarende saker.

Utvalget mente at Oslo kommune bare hadde krav på 6000 kroner fra leietakeren, som tilsvarer en vanlig egenandel. Han måtte også betale 430 kroner i halvt gebyr for behandlingen.

Burde stengt vannet. Oslo kommune anket vedtaket til Oslo tingrett. Retten fant også at leietaker hadde utvist uaktsomhet, og at han burde ha stengt av vannet. Men påpekte at:

«Leietakers ansvar kan settes ned dersom det vil virke urimelig for leietaker ut fra sørrelsen på tapet i forold til det tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller, og ut fra forholdene ellers», og viser til forarbeidene. Retten mente leietaker måtte lempes fordi han ble rammet av utleierens valg om selvassuranse med svært høy egenandel.

Les også:Her stiger boligprisene mest

– Det er mer hensiktsmessig for leietakere med en noe høyere husleie enn å måtte risikere å bære skader som man i private leieforhold ikke vil måtte erstatte, står det i dommen. 

Større skaderisiko. Av hensyn til utleier var det likevel riktig å finne et krysningspunkt for erstatningsbeløpet slik at utleier og leietaker fordeler kostnader og tap slik det er vanlig med en bygningsforsikring i utleieforhold. Den aktuelle leietakergruppen utgjør også en større skaderisiko enn andre grupper av leietakere, la retten vekt på.  

Les også: Regjeringen får bolig-slakt av unge

Tingretten kom dermed til at leietaker måtte betale en erstatning på 12.000 kroner. Han slapp saksomkostninger.

Dine Penger har vært i kontakt med leietaker, men han vil ikke uttale seg. 

Husleietvistutvalget

Dersom du bor i en av de fem mest folkerike fylkene og har en leietvist, kan du klage tvisten inn til Husleietvistutvalget. Dette gjelder både for utleiere og leietakere. Husleietvistutvalget behandler saker i disse fylkene: Oslo/Akershus, Hordaland, Sør- og Nord-Trøndelag. Du betaler et gebyr på 860 kroner.

Les også: Lønnsomt å bygge ut boligen for utleie?

Følg oss på Facebook!










Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

Per Valebrokk, ansvarlig redaktør E24

På forsiden nå