Oppussingen du tjener penger på

Hva får du mest igjen for, og hva bør du droppe? Her er eiendomsmeglernes egne innsidetips for smart og lønnsom oppussing.
IKKE GÅ BADE-BERSERK: Totalrenovering av badet kan vise seg å bli en dyr og risikabel investering før boligsalget. Nytt malingsstrøk er imidlertid et trygt og smart grep som øker verdien for lite penger. Illustrasjonsfoto: colourbox.com
IKKE GÅ BADE-BERSERK: Totalrenovering av badet kan vise seg å bli en dyr og risikabel investering før boligsalget. Nytt malingsstrøk er imidlertid et trygt og smart grep som øker verdien for lite penger. Illustrasjonsfoto: colourbox.com

En presentabel bolig får du normalt mye igjen for ved et boligsalg, men det er ikke gull alt som glitrer.

Eiendomsmeglerne Dine Penger har snakket med i Oslo, Bergen og Trondheim er samstemte:

Oppussingen som gjøres raskt, billig, og likevel blir lagt godt merke til, gir mest igjen for kronene.

- Malte vegger og enkel overflatebehandling gir et godt inntrykk for lite penger. De store tingene som bad og kjøkken er det vanskeligere å gi råd om - det varierer alltid fra objekt til objekt, sier Kurt F. Buck, regionsleder for EiendomsMegler 1 i Hordaland.

- Jeg stiller meg bak det. Et nymalt strøk og pene lister får god payoff, sier Ingunn Melhus, daglig leder i DNB Eiendom i Trondheim.

LES OGSÅ:Så mye bruker vi på oppussing

Bad-nekt
Hun er på side krystallklar på hvilket tiltak du bør styre unna:

- Jeg anbefaler aldri folk å fikse badet før salget. Det tar kanskje to måneder og koster fort hundre tusen. Det er ikke verdt det, sier Melhus.

Bad topper hennes liste over dårlige oppussingsidéer, dersom du ønsker avkastning på investeringen når du selger. Pengene er det nemlig usikkert om du får igjen, mener Melhus:

- Slik eiendomsmarkedet er nå, med etterspørsel etter mindre leiligheter, drives ikke prisene av om badet er pusset opp eller ikke.

Stiller flere spørsmål
Bård Tisthamar er eiendomsmegler for iHus i Oslo. I motsetning til tidligere, tror han ikke lenger finnes noen klare oppussingsfeller. Forklaringen er at folk er blitt mer opplyste, mener han:

- Vi merker at førstegangskjøpere er flinkere til å stille fornuftige spørsmål på visning enn før. De tar også en grundigere sjekk, særlig på bad og kjøkken. Det er positivt, og gjør at oppussingstiltak får mer uttelling enn tidligere, sier Tisthamar.

Vil ha innflytningsklart
Han forteller at han følgelig råder de fleste til å gjøre en hel del grep før de legger boligen ut for salg:

- Sånn markedet er nå, er det helt klart de fresheste leilighetene det er mest trøkk på. Derfor råder jeg alltid folk til å investere i boligen før de selger, sier Tisthamar, som like fullt presiserer at de enkle og rimelige grepene har førsteprioritet.

Også Buck i EiendomsMelger 1 sier han har sett en noe større etterspørsel etter ferdig innflytningsklare boliger de siste årene.

Selv om det ikke er spesielle grep han vil advare mot som dårlige investeringer, poengterer Buck at det ikke er det samme som at all oppussing alltid lønner seg:

Undervurderer kostnader
- Det som er litt paradoksalt i markedet nå, er at det ofte er oppussingsobjektene som går langt over prisantydning, sier han.
- Hva forteller det?

- Det blir mye mediefokus på at meglere bommer på prisen, og det kan være en del av bildet. Men det kan også være at folk undervurderer kostnadene ved å pusse opp, sier Buck, og viser til konstruksjonsmessige forhold som særlig lett å blingse på - som vann og avløp, drenering og tak.

- I så fall blir jo baksiden av medaljen at det dessverre lønner seg for selgere å la det være å gjøre noe med dette, resonnerer han.

LES OGSÅ:Her øker boligprisene mest og minst

- Fjern ungenes blyantstreker
Men å gjøre boligen presentabel er noe han tror nesten alltid betaler seg, uavhengig om det er leilighet eller hus.

- Alle boliger er forskjellige, og det er forskjell på markedene. Men en god presentasjon er viktig uansett, fremholder han, og kommer med følgende spørresalve:

- Har du malt flekkete vegger og fjernet ungenes blyantstreker? Ser det ordentlig ut, og har du fått på plass de siste listene som stod igjen etter forrige oppussing? Har du ryddet hagen ordentlig? Mye handler om å ta det siste vedlikeholdet før man overlater boligen til ny eier, råder han.

Kjøkken og el-anlegg
Tisthamar i Oslo inkluderer litt mer i sin liste over lønnsomme tiltak:

- Man kan få en ny og frisk kjøkkeninnredning ganske rimelig hos IKEA og andre. Det får man godt betalt for, sier Tisthamar.

For leiligheter i klassiske gårder med skrusikringer, anbefaler han dessuten en oppdatering av det elektriske anlegget som en god investering:

- Det koster gjerne ikke mer enn 15-20.000 å få utført jobben av en elektriker, og kan være vel verdt det, sier han.

Et spørsmål om bad
Tidligere frarådet han folk å totalrenovere badet før boligsalget. Det gjør han ikke nå lenger, men bad er fortsatt «det store spørsmålet» blant oppussingstiltakene. Mye kan avgjøres av alderen, råder Tisthamar:

- Bad har en levetid på rundt 15 år. Synger det på siste verset bør man vurdere en totalrenovering. De fleste kjøpere ønsker ikke å måtte ta tak i badet straks de flytter inn i sin nye bolig, forteller han.

Ikke totalrenovering
Men er badet rundt 10 år gammelt bør man heller vurdere enkle grep for å spirte det opp, er Tisthamars tips. Ny baderomsinnredning og bedre belysning er stikkordene:

- Skift dusjkabinettet, montér ny vask og nye skap, og få downlights i taket, råder han.

LES OGSÅ:Flere legger boligen ut for salg

Fingrene av badet
Ingunn Melhus DNB Eiendom Trondheim er imidlertid klar på at hun fraråder baderomsoppussing til alle selgere. Hun ser heller ikke noe stort poeng i å gjøre innredningsgrep, hvis badet like fullt er i dårlig teknisk stand.

Skal du likevel ta en ordentlig renovering, mener Melhus man burde unngå fristelsen til å spare noen kroner ved å gjøre jobben selv:

- Jeg anbefaler alltid å bruke et profesjonelt firma til å pusse opp bad, slik at jobben blir gjort skikkelig etter våtromsnormen og du kan fremvise kvittering for det utførte arbeidet, sier hun.

Benkeplater
Mens Melhus synes baderomsgrep koster mer enn det smaker, er hun mer entusiastisk til nytt gulv:

- Å legge parkett får man god uttelling på, særlig for små leiligheter med færre kvadrat, hvor kostnaden ikke blir så stor, råder hun.

I motsetning til Tisthamar er hun ingen stor fan av å ta kjøkkenet, med mindre det er veldig slitent.

- Man burde gjøre det i eiertiden så man har glede av det selv, for økonomimessig er det ikke et så stort poeng. Men det er definitivt bedre enn å ta badet. Har du et gammelt og slitent kjøkken, så skift benkeplatene. Da er mye gjort, og det kan du få en bra effekt av, sier hun.

Selg som den er
Mens leiligheter i byene nyter godt av enkle oppussingstiltak, påpeker Melhus at man for enkelte objekter rett og slett bør holder fingrene av fatet.

- Er det en eldre enebolig fra 60-70-tallet, tror jeg ikke det har noen hensikt å starte oppussing.

- Selv ikke male veggene?

- Nei. Kjøper bør få gjøre sine egne valg rundt oppussingen. Vår erfaring er at eldre eneboliger er godt salgbare slik de er i markedet. Men de bør alltid vaskes og ryddes, avslutter hun.

RASKE GREP FOR EN PRESENTABEL BOLIG
Her er noen gode tips til boligsalget som kan bidra til å øke både interessen og salgsprisen - uten at jobben koster allverden.

* Tenk på detaljer!
* Rengjør skikkelig
* Ha det lyst og trivelig
* Sørg for at fasaden ser presentabel ut: fest løse ledninger, male dørstokkene, bytt ut den gamle innredningen på gjestetoalettet.
* Ha møbler, men ikke for mange
* Rensk vekk alt som bare er funksjonelt, men ikke pent. Det kan være aviskurver og gamle kommoder.
* Fjern persienner
* Færre tepper skaper romfølelse.
* Gjør spisebordet så lite som mulig.
* Fjern stoler på endene av bordet.
* Kjøkkenet må være ryddig
* Stemningsskapende detaljer: eksempelvis et fruktfat, en kokebok, blomster, fyr i peisen.
* Vekk med alle personlige effekter på badet
* Vask og rydd veranda/uteplass.
* Skap god stemning på uteplass.
* Gjør boligen mer nøytral enn personlig: Folk skal ikke få følelsen av å komme på besøk, men på visning.
* Ikke overdriv styling

KILDER:Eiendomsmegler John Theodorsen og Christer Vikebø, eiendomsmegler og forfatter av Boligboken.

På forsiden nå