Boligkjøpere må betale 2,5 millioner i erstatning

Selgerne av villaen i Holmenkollen opplyste ikke at boligen sto på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig. Kjøperne hevet kjøpet, men ble i Lagmannsretten dømt til å betale erstatning.

			GUL LISTE: Eiendommen som ble solgt sto på Oslo Byantikvarens liste. Faksimile: Byantikvaren
GUL LISTE: Eiendommen som ble solgt sto på Oslo Byantikvarens liste. Faksimile: Byantikvaren

Det hjalp ikke at Lagmannsretten mente det var grovt uaktsomt at selgerne ikke hadde opplyst om at boligen var bevaringsverdig.

En måned etter at kjøperne fikk tilslaget på villaen i Holmenkollen i Oslo, oppdaget de til sin store overraskelse at boligen sto oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig.

Dermed spøkte det for at boligen til 9 millioner kroner kunne bygges om slik kjøperne hadde planlagt.

LES OGSÅ:1 av 4 hyrer advokat til boligkjøpet

Ikke opplyst
Boligkjøperne hadde ikke fått opplysninger om dette hverken i salgsoppgaven, verditaksten eller i selgernes egenerklæringsskjema.

Selgeren eller megleren hadde heller ikke informert om disse begrensningene under visning, kontraktsmøte eller annen kontakt de hadde før kontrakten ble signert i februar 2008.

Kjøperne hevet kjøpet, men tapte saken både i ting- og lagmannsretten. Og ble dømt til å betale nær 2,5 millioner kroner i erstatning til selgerne, inkludert omkostninger.

    SKUFFET: Kjøpernes advokat Erlend Haaskjold. Foto: Thommesen advokatfirma
SKUFFET: Kjøpernes advokat Erlend Haaskjold. Foto: Thommesen advokatfirma
- Kjøperne ble veldig skuffet, sier advokat Erlend Haaskjold hos Thommessen advokatfirma til Dine Penger.

LES OGSÅ:Advarer boligkjøpere mot kontraktsfelle

Anker til Høyesterett
Lagmannsrettens dom vil bli påanket til Høyesterett, opplyser boligkjøpernes advokat.

- Vi mener det er uriktig når lagmannsretten har kommet til at kjøperne ikke kan heve. Saken gjelder opplysningssvikt, hvor selgerne har utvist grov uaktsomhet ved ikke å fortelle at eiendommen var oppført på gul liste, sier Haaskjold.

LES OGSÅ:Høyesterettsdom gir boligkjøpere 5,3 millioner kroner

Han påpeker at en slik opplysning kan være svært viktig for kjøpere av fast eiendom, særlig hvis det gjelder en enebolig som man har tenkt å bygge på.

- Når kjøperne ikke kan heve, er de i realiteten rettsløse i tilfeller hvor de ikke har fått de opplysningene loven sier at de har krav på, sier advokat Erlend Haaskjold.

Ombygging gikk i vasken
Det var kjøpernes arkitekt som oppdaget at boligen var oppført på gul liste.

Kjøperne hadde planer om tilbygg, dobbeltgarasje og skifte av vinduer og dører, og ba rett etter kontraktsmøtet om en forhåndsuttalelse fra Byantikvaren om disse ombyggingsplanene. De fikk tommelen ned.

Grunnen var at boligen var et verneverdig, «tidstypisk trehusfunkis».

Byantikvaren baserte seg på et reguleringsforslag som riktignok ikke var blitt vedtatt. Kjøpernes påbyggingsplaner gikk for langt i å endre boligstrukturen og bryte byggegrenser, mente Byantikvaren.

Varslet heving
Kjøperne mente selgerne hadde brutt sin opplysningsplikt ifølge avhendingsloven.

LES OGSÅ:Rådyrt å drøye med boligklagen

- De ville ikke kjøpt eiendommen om de hadde visst om oppføringen på gul liste, påpeker advokat Erlend Haaskjold. Oppføringen fører til begrensede muligheter for bygningsmessige tiltak og er en kompliserende og forsinkende faktor ved byggesøknader.

Etter langvarig brevveksling via advokater og megler, varslet kjøperne at de ville heve boligkjøpet.

Selgerne svarte med å varsle dekningssalg, det vil si at de ville belaste kjøperne for differansen mellom budet og det de fikk solgt boligen for på nytt.

Samme høst ble boligen solgt til andre kjøpere for 7,5 millioner kroner.

Selgerne vant i tingretten
Selgerne stevnet kjøperne med krav om erstatning for tapt kjøpesum, samt en rekke andre utgifter frem til dekningssalget ble gjennomført. De vant i Oslo tingrett høsten 2010.

- Borgarting lagmannsrett i sin dom har slått fast at våre klienter har vunnet frem, som i tingretten, i kravet om erstatning etter at kjøper urettmessig trakk seg fra en bolighandel, sier selgernes advokat Hammervoll i advokatfirmaet Hammervoll & Co til Dine Penger.

Kjøperne ble dømt til å betale 1,5 millioner kroner i erstatning for tapt salgssum, pluss erstatning for diverse utgifter til dekningssalget, samt rentetap, strøm, kommunale avgifter og forsikring på til sammen 620.000 kroner.

Kjøperne må ut med rett i underkant av 2,5 millioner kroner, inkludert saksomkostninger.

Kjøperne anket til lagmannsretten, men tapte altså der også.

Selgerne visste ikke
Selgerne hevdet i retten at de ikke visste at boligen sto oppført på gul liste. De hadde ikke lest papirene de fikk da de kjøpte boligen, hevdet de i retten.

Kjøpernes advokat fant ut at selgerne hadde fått opplysninger om dette da de kjøpte eiendommen i 2004 av de tidligere eierne.

«Riksantikvaren ville bevare strøkets funkispreg, og det var planer for ny reguleringsplan», hadde de forrige eierne opplyst i egenerklæringsskjemaet.

- Det spørs jo også hvor mye man kan forvente at boligeiere som er fra Afghanistan og Russland forstår at de skal opplyse om, sier selgernes advokat John Magne Hammervoll.

I retten spurte han retorisk hvor mange av dommerne som vet om deres hus står på gul liste.

- Poenget mitt er at dette er forhold som de færreste kjenner til om sin egen bolig, sier Hammervoll til Dine Penger.

- Selv om en enebolig er oppført på såkalt «gul liste» hos Byantikvaren, er det ikke gitt at dette skal være et negativt forhold ved eiendommen, påpeker Hammervoll.

LES OGSÅ:Utbygger dømt, må betale 224.000 kroner

Megleren burde ha opplyst
Eiendomsmegleren var pålagt å opplyse om oppføringen på gul liste, i tråd med eiendomsmeglingsloven og bransjenormen, mente kjøperne. For megleren var dette enkelt å finne ut av. Men de fikk ikke medhold.

Lagmannsretten ga kjøperne medhold i at de hadde behov for og grunn til å regne med å få opplysninger om at eiendommen var oppført på Byantikvarens gule liste.

Grovt uaktsomt
Riktignok la dommerne til grunn at selgerne ikke hadde kunnskap om oppføringen, men mente likevel at det var grovt uaktsomt av selgerne ikke å gjøre seg kjent med oppføringen da de kjøpte.

Selgerne har sviktet sin opplysningsplikt, mente Lagmannsretten.

«De har aktivt valgt å holde seg uvitende om omstendigheter av betydning for kjøperne, da de unnlot å sette seg inn i dokumentene de selv fikk. Denne manglende opplysningen virket inn på handelen», mente retten.

Ikke hevingsgrunn
Likevel kom retten til at selgerne måtte gis medhold. Grunnen var at avtalebruddet ikke var vesentlig, mente dommerne. For at kjøpere skal ha rett til å heve et boligkjøp, må avtalebruddet være vesentlig.

Oppføringen utgjør i seg selv ikke noen vesentlig mangel ved eiendommen, mente lagmannsretten. Gul liste innebærer ikke noe forbud mot påbygg eller ombygging av eiendommen, selv om saksbehandlingen vil bli mer langvarig.

Byantikvarens standpunkt vil ha betydning, men Plan og bygningsetaten vil ha beslutningsmyndighet og kan velge å se bort fra Byantikvarens innspill.

- Dommen viser til at en kjøper må ha ansvaret for egne forutsetninger. I dette tilfelle har kjøper anført et ønske om å utvikle eiendommen uten at slik forutsetning ble synliggjort for selgerne under kjøpet; ei heller ble det tatt noe forbehold ved budgivningen knyttet til at slik utbygging var mulig.

Lagmannsretten viser også til at det ikke er bevismessig dekning for at kjøper ikke ville kunne få sine planer realisert rett og slett fordi kjøperne ikke engang har søkt myndighetene om slik utbygging, påpeker advokat Hammervoll.

Kjøpers intensjoner
Retten legger også vekt på at kjøperne bare muntlig fortalte om sine planer om ombyggingen. Retten savner skriftlige bevis for at planene ble kommunisert til megler og selger før budgivning og kontraktsmøtet. Kjøperne tok heller ikke forbehold i budgivningen.

- Det er viktig at det i bolighandler utvises forsiktighet ved både kjøp og salg, men slik som vi har sett i dette tilfellet, kan det være vanskelig for en selger å unngå en sak om urettmessig heving, påpeker advokat John M. Hammervoll overfor Dine Penger.

Dommen vil bli anket til Høyesterett.

På forsiden nå