Han mener prisfesten i Oslo er over: Åpner for prisfall på 20 til 30 prosent

– Det scenarioet er mer sannsynlig de neste årene, enn det har vært de forrige 10 og kanskje til og med 20 årene, sier kredittanalytiker Pål Ringholm.


<p><b>NÅ KOMMER BAKRUSEN?</b> Kredittanalytiker Pål Ringholm tror markedet i Oslo vil flate ut fremover. Han befinner seg for øvrig for tiden i et jobbytte fra Swedbank til Sparebank1 Markets. </p>

NÅ KOMMER BAKRUSEN? Kredittanalytiker Pål Ringholm tror markedet i Oslo vil flate ut fremover. Han befinner seg for øvrig for tiden i et jobbytte fra Swedbank til Sparebank1 Markets. 

Er den såkalte boligprisfesten i Oslo over? Ja, mener stadig flere eksperter.

Nå har også mannen som alltid vinner Kapitals kåring av Norges beste kredittanalytiker blitt «omvendt».

Den siste festbremsen i rekken er nemlig kredittanalytiker Pål Ringholm, som skriver i en DN-kommentar søndag at når boligkjøpere i Oslo pådrar seg gjeld langt opp etter ørene og renten antagelig ikke blir særlig lavere, heller det mot at luften går ut av prisoppgangen i Oslo. 

Selv sjekket han nylig hva leiligheten han kjøpte i Maridalsveien i 1995 for 500.000 kroner sist ble omsatt for. Leiligheten har i løpet av 22 år blitt åttedoblet i verdi, og ble nylig solgt for 4 millioner kroner. 

– Jeg har ikke vært blant dem som har vært negativ tidligere. Nå tenker jeg at prisfesten er over. Det er et Oslo-marked som er blitt strukket såpass mye, at har vi uflaks vil det komme en smertefull nedgang i prisnivået, sier Ringholm til E24.

– Tenderer å være en sluttrekyl

Siden prisfallet i 2008 har boligene i hovedstaden blitt vesentlig dyrere – år etter år. Et nærmest uforklarlig svakt tilbud av bruktboliger til salgs og rekordhøy 12-månedersvekst har kjennetegnet Oslo-markedet de siste månedene. 

Det er tegn på at bakrusen snart melder seg, ifølge Ringholm. 

– Grunnen til at jeg vifter flagget nå og ikke tidligere, er at Oslo-markedet har steget over mange år. Man kan sammenligne det med Vancouver, Sydney og for så vidt Stockholm, sier han.

– Nå er det sånn at det gjerne tenderer å være en sluttrekyl hvor ting går veldig sterkt når man har en prisfest, om det så er råvarer, obligasjoner eller aksjer. Det går ikke på det fundamentale, men er drevet av forventninger. Personlig synes jeg Oslo-markedet har vært veldig preget av forventninger om prisvekst det siste halvannet året, sier han. 

– Da kan du få litt stopp i markedet

Ringholm kan ikke se noen fundamentale faktorer som kan forklare at Oslo-markedet toppet med 12-månedersvekst på 24 prosent i februar. 

– Argumentene som repeteres i media er ikke sterke nok til å forklare oppgangen som har vært, sier han. 

Han trekker en parallell til Kina, hvor myndighetene iverksetter tiltak rettet mot belåningsgrad og andre variabler i spesifikke byer i Kina. 

Endringene i boliglånsforskriften fra 1. januar var konkret rettet mot boligmarkedet i hovedstaden med et egenkapitalkrav på 40 prosent for sekundærboligkjøpere. 

Innstrammingene kan bli et vendepunkt som endrer prisforventningene i hovedstaden, slik at flere boliger kommer til salgs, noe som allerede er i ferd med i skje, ifølge flere eiendomsmeglere. 

– Selvfølgelig er det sjanse for at det blir en vesentlig økning i tilbudet, og da får du endring i atferd, sier Ringholm. 

– Saken er at det virker i Kina. Hvorfor i himmelens navn skal det ikke virke i Oslo? Uten å repetere innmaten i alt som har kommet – finansieringsbevisene som ble gitt før jul har nå utgått gyldighet. Det er forskjell på om det er 5.000 boliger til salgs eller 1.000. Når myndighetene retter tiltak mot prisveksten, vil det skje noe med forventningene i markedet, og da kan atferden endres til at flere vil selge før de kjøper, sier han. 

– Da kan du få litt stopp i markedet. 

Ser større risiko for stort prisfall

Selv ville han ikke kjøpt Oslo-leilighet av spekulative hensyn. 

– Hvis jeg hadde vært blant dem som har kjøpt Oslo-leilighet av spekulative hensyn, hvilket angivelig utgjør en betydelig minoritetsandel av markedet, og fått 30 prosent prisvekst det siste året og giret to ganger, da hadde jeg tatt gevinst. Det hadde jeg gjort.

– Det som typisk skjer i markedet er først en utflating. Så ville jeg sagt at i en tidsdimensjon på ett til fire år er det betydelig risiko for priskorreksjon i Oslo-markedet. Ergo, jeg tror Oslo-markedet ikke lenger er et sted man skal putte pengene av spekulative hensyn. 

Norske banker er han lite bekymret for. Med økt kapitalgrad de siste årene, anses norske banker å være godt styrket for et boligprisfall. 

– Bankene er klar over det her. Forhåpentligvis har bankene gjennomført stresstestene de skal de siste årene, og ledelsene i bankene bør de ha klart for seg hva som skjer hvis boligprisene i Oslo går ned 20 til 30 prosent. Hva skjer da med utlånsporteføljen, spør han.

– Det scenarioet er mer sannsynlig de neste årene, enn det har vært de forrige 10 og kanskje til og med 20 årene, sier Ringholm. 

 <p>Administrerende direktør i Krogsveen, Leif J. Laugen.</p>

Administrerende direktør i Krogsveen, Leif J. Laugen.

Meglertopp: – Sannsynlig med korreksjon

– Slik jeg oppfatter han, er det et mer langsiktig perspektiv hvor han minner oss på at prisene over lang tid også kan gå nedover, sier Leif J. Laugen, administrerende direktør i Krogsveen, til E24.

Selv er han klokkeklar på at prisene kan gå ned. Og det snart – Laugen mener boligmarkedet i Oslo allerede er inne i en korreksjonsfase, og at prisutviklingen i Oslo i en periode kan bli lavere enn i resten av landet.

Saken fortsetter under annonsen.

– Vi er på et rekordnivå når vi ser Oslo mot resten av landet. Det er opp mot 90 prosent dyrere per kvadratmeter enn i resten av landet. Normalt er differansen 40 til 50 prosent, men at det skal være 90 eller 100 prosent tror vi blir for mye. Ut ifra et langsiktig perspektiv er det sannsynlig med korreksjon, sier han.

– Det er flere signaler som tyder på at vi er der nå. Vi har hatt en kraftig økning i tilbudet. Alltid er det sterk økning i utbudet av boliger på våren, men jeg har inntrykk av at veksten er større i år enn tidligere.

Tror Oslo kan falle mer enn resten av landet

På kort sikt ser Laugen at tilbudet kan økes på grunn av at det gradvis vil ferdigstilles flere nyboliger fremover, noe som vil frigjøre bruktboliger i markedet.

– Får du en slik effekt, samtidig som man har fått innstramming på kredittsiden, vil man i første omgang få en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel. Det gjør at prisene ikke stiger så mye, men normaliseres.

– Det vi er redde for i Oslo er det store innslaget av investorer i markedet. De vil være mer opptatt av utsiktene til prisoppgang fremover, og hvis man blir usikker, kan man få effekter som skaper større korreksjoner nedover, sier Laugen. 

– Historisk har vi sett at når prisene stiger jevnt i hele landet, har Oslo-prisene steget raskere og mer. Baksiden av medaljen er når prisene har korrigert nedover. Da har gjerne Oslo korrigert mer enn resten av landet. Det er et symptom på at det er en del investorer i markedet som beveger seg i flokk, snarere enn at det er folk som trenger et tak over hodet.

– Kan årets store vårslipp tyde på at en del investorer anser dette å være et godt tidspunkt å realisere boliginvesteringen?

– Ja, det kan være det. Du skal ikke se bort ifra at det nå er flere som vurderer å realisere boliginvesteringen etter en periode med svært god avkastning, sier Laugen. 

– Hva skal til for å utløse større priskorreksjoner?

– Det må kraftige endringer i livssituasjonen til folk, i den grad at de merker det på pengeboken. Hvis du ser på dem som investerer i bolig for å tjene penger på prisvekst og utleie, er det mer følsomt for svakere fremtidsutsikter som for eksempel frykt for renteoppgang eller forventning om at boligprisene skal ned fremover som følge av kredittinnstramminger. Dette kan altså bli en selvforsterkende effekt, sier han.

Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

Per Valebrokk, ansvarlig redaktør E24

På forsiden nå