Derfor tror storbanken at boligpris-modellen bommer

DNB Markets modell for å beregne fremtidens boligpriser har undervurdert markedet siden 2010, og analytikerne vet ikke helt hvorfor.


<p><b>BEKYMRET FOR BOLIGPRISENE:</b> Makroøkonom Jeanette Strøm Fjære la frem DNB Markets spådommer for boligmarkedet tirsdag. Hun er spesielt bekymret for den kraftige veksten i Oslo.</p>

BEKYMRET FOR BOLIGPRISENE: Makroøkonom Jeanette Strøm Fjære la frem DNB Markets spådommer for boligmarkedet tirsdag. Hun er spesielt bekymret for den kraftige veksten i Oslo.

Modellen får bankens analytikere til å klø seg i hodet. 

Siden 2010 har den systematisk undervurdert boligprisene, og 2015 gikk den helt sin egen vei. 

Mens boligprisene i realiteten har økt kraftig, mener modellen at prisene skulle ha falt. 

I 2017 spår modellen at fallet blir enda større.

Forventningsdrevet prisvekst

Makroøkonom Jeanette Strøm Fjære forklarer at det historisk lave rentenivået er en av årsakene. Renten påvirker boligprisene på en annen måte enn det modellen legger til grunn, blant annet fordi vi i dag forventer at renten skal holde seg lav i lang tid fremover.

Men sannheten er også at DNBs analytikere ikke fullt ut forstår hvorfor modellen bommer så kraftig.

– Den har ikke bommet konsekvent over tid tidligere. Så selv om vi tror at det er renten, og vi også tror den undervurderer arbeidsmarkedet, er vi ikke sikre på det. Det at modellen er så «off», gjør at vi vurderer ekstra sterkt om det er en forventningsdrevet prisvekst vi ser, sier Fjære til E24.

– Hva betyr det?

– Det betyr at prisveksten ikke nødvendigvis skyldes fundamentale forhold som lav rente, lav ledighet og høy inntektsvekst, men at den skyldes forventninger om videre prisvekst i seg selv. Det er det mange definerer som en boble, sier Fjære.

 <p><b>MODELLBOM:</b> Fra og med 2015 stuper modellen nedover, mens boligprisene fyker oppover.</p>

MODELLBOM: Fra og med 2015 stuper modellen nedover, mens boligprisene fyker oppover.

Dempet vekst i 2017

DNB Markets la tirsdag frem sine beregninger og spådommer for hvordan norsk og internasjonal økonomi vil se ut i 2017. Boligmarkedet var et av temaene i rapporten.

Ifølge DNB vil boligprisveksten dempe seg i 2017, sannsynligvis i første kvartal. Månedsveksten vil falle fra dagens nivå på rundt én prosent til 0,3 eller 0,4 prosent, tror Fjære.

Økt boligbygging er en av årsakene.

– Vi ser at boligbyggingen responderer på den kraftige prisveksten. Det tar tid før det slår inn på prisene, men vi tror byggingen vil bidra til å dempe prisveksten fremover, sa Fjære under fremleggelsen.

Den nye forskriften for boliglån som er ute på høring, trekkes frem som en annen årsak.

– Det er vanskelig å si akkurat hva som blir vedtatt, men vi har gjort et lite regnestykke som gir en svak, men ikke dramatisk, nedgang i boligprisveksten, sa Fjære.

– Hvor sikre er dere på anslagene?

– Anslag er alltid veldig usikre, og det er disse boligprisanslagene også. Nå som vi ikke lenger kan støtte oss like mye på modellen vår, er vi enda mer usikre enn vanlig.

Stadig større boliglånsavdrag

Under fremleggelsen presenterte Fjære også en oversikt over hvor mye renter og avdrag på folks boliglån utgjøre av inntektene deres.

Til tross for dagens historisk lave rentenivå utgjør boliglånskostnadene like mye av inntektene som før bankkrisen i 1987 og finanskrisen i 2008.

– Rentenes andel av inntekten er egentlig ikke særlig høy. Det er avdragene som er så store. Og det er ikke fordi vi har begynt å betale ned lånene så innmari mye raskere, men fordi vi har så mye gjeld, forklarer Fjære.

– Hva skjer da hvis rentene stiger?

– Husholdningene er veldig sårbare for en renteøkning når man har så høy gjeld. Man har gjerne veldig høy boligformue også, men en renteoppgang kan gå sammen med et boligprisfall. Plutselig sitter man der og føler at man har mye mindre penger fordi formuen har falt ganske mye i verdi samtidig som enda mer av inntekten blir bundet opp til å betale renter og avdrag, sier Fjære.

Et slikt scenario kan ha negativ effekt på Norges økonomi.

– Historisk ser man at det er ganske få som misligholder boliglånet sitt. Men man kan få ganske kraftige kutt i konsum av andre varer, og det vil gi et negativt vekstbidrag til norsk økonomi. Vi vil også se nedgang i boliginvesteringene, som har vært med på å trekke opp veksten, sier makroøkonomen.

 <p><b>STORE AVDRAG:</b> Boliglånskostnadenes andel av folks inntekt er like høy i dag som før finanskrisen i 2008 og bankkrisen i 1987 (blå linje). Samtidig er rentebelastningen på inntektene svært lav (grønn linje).</p>

STORE AVDRAG: Boliglånskostnadenes andel av folks inntekt er like høy i dag som før finanskrisen i 2008 og bankkrisen i 1987 (blå linje). Samtidig er rentebelastningen på inntektene svært lav (grønn linje).

Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

På forsiden nå