Kom på milliard-ideen på vei til Kikut: – På rulleski kan man kverne på mye rart

Finansdirektør Sverre Molvik i Selvaag Bolig var på en lang rulleskitur da han kom på ideen bak dagens milliardavtale med å flytte boligtomtene inn i et eget selskap. – Så sa det bare «klikk», sier han.

Fra venstre: Styreleder Olav Selvaag, finansdirektør Sverre Molvik og konsernsjef Rolf Thorsen i Selvaag Bolig.

Kjetil Malkenes Hovland, E24
Publisert:,

Det var på en tre timer lang rulleskitur til Kikut i Oslo at det sa «klikk» for Molvik.

Da skjønte han hvordan Selvaag Bolig kunne gjennomføre noe som han og styreleder Olav Selvaag hadde diskutert mye, og som førte frem til mandagens milliardavtale med investorer som Equinor Pensjon og Oslo Pensjonsforsikring.

– På rulleski kan man kverne på mye rart, vet du, sier Molvik til E24.

Mandag varslet Selvaag Bolig at selskapet selger en rekke boligtomter til et eget selskap kalt Urban Property. Dette grepet gjør at Selvaag Bolig slipper å binde opp kapital i å eie tomter, og kan bruke pengene på å bygge ut prosjektene sine.

Ifølge Molvik vil grepene som gjøres kunne føre til at Selvaag Bolig er i stand til å betale ut opptil 100 prosent av resultatet per aksje i utbytte. Samtidig får selskapet muskler til å vokse videre og bygge mer.

– Det var jo selve mekanismen som jeg kom på. Det å gjøre dette har jo Olav og jeg snakket mye om mye, hvordan vi skulle løse problemet med å få ting ut av balansen. Men selve ideen med å gjøre det på denne måten, og mekanismene som gjør at det flyr, den kom jeg på under rulleskituren, sier Molvik.

– Du må liksom se hele verdikjeden samlet og kverne på hvordan det går i hop. Du kjører liksom scenarioer inni hodet ditt, det var jo langtur dette, tretimerstur. Og da falt det på plass, legger han til.

Les på E24+ (for abonnenter)

Børskommentar: Selvaag Boligs tomtesalg er ingen lottogevinst for aksjonærene

Selger for 3,4 milliarder

Tomteeierselskapet Urban Property er 30 prosent eid av Oslo Pensjonsforsikring, 30 prosent av Equinor Pensjon, 30 prosent av Selvaag AS og 10 prosent av Remas eiendomsselskap Rema Etablering Norge. Tomtene skal forvaltes av et søsterselskap, Urban Property Management.

Kjøpesummen er på 3,37 milliarder kroner, hvor halvparten skal skytes inn av investorene og resten finansieres av en lånefasilitet fra DNB.

Konsernsjef Rolf Thorsen i Selvaag Bolig er fornøyd med å ha fått med seg flere pensjonsaktører på laget.

– Disse ønsker å få sysselsatt mer kapital. Dette er noen av de dypeste lommene som er, og de ønsker å være med mer. Deres soleklare tilnærming er at de ønsker dette, og de ønsker å gjøre mer, sier Thorsen til E24.

Les også

Selvaag Bolig vil betale ut 2 milliarder til aksjonærene

– Har irritert oss

Konsernsjefen sier det er flere grunner til at det er logisk å flytte tomtene ut i et eget eierselskap og bort fra utbyggerens egne regnskaper. Blant annet synliggjør det hvor store verdier som ligger i disse tomtene.

– Det ene er at aksjen vår har ikke priset inn de verdiene som ligger i selskapet. Kombinasjonen av tomtebanken i selskapet og utbytteyielden vi har gitt fortløpende gjør jo at aksjen skulle vært priset mye høyere. Det har jo irritert oss lite grann, sier Thorsen.

– Den andre inngangen er at tomtekjøpene består av stadig større og mer komplekse «chunker». Hvis vi skal være med på dette i fremtiden, så trenger vi å styrke våre finansielle muskler, og da er dette en måte å gjøre det på uten at det går ut over vår egen kapitaleffektivitet. Snarere bedrer det vår kapitaleffektivitet kraftig, legger han til.

– Med større «chunker» mener du større tomter og prosjekter?

– Ja. For å bruke eksempler: den dealen vi har gjort på Fornebu er jo en megadeal, som riktignok ikke inngår i denne transaksjonen. Det er en joint venture hvor Trond Mohn stiller med alle pengene, og vi stiller med utbyggingskompetanse. Det er litt over 1.000 enheter. Så det er svært, sier Thorsen.

– Tilsvarende har vi på Bjerke, hvor vi har kjøpt noe av området rundt Bjerke travbane. Og Filipstad kan være en interessant case for oss, det er komplekst og svært. Marienlyst er en case i markedet nå, det er ikke sånn at dette er laget for det, men det er ikke slik at det ikke kan brukes til det, sier han.

Les på E24+ (for abonnenter)

Børskommentar: Veidekke har levert en gavepakke til aksjonærene

Får solid avkastning

Investorene i Urban Property får plassert pengene sine i eiendommer med en relativt bra avkastning, i alle fall sammenlignet med rentepapirer som for tiden gir ganske lave renter i mange land.

For noen av tomtene vil Selvaag Bolig betale en årlig opsjonspremie på 5,5 prosent av den opprinnelige kjøpesummen til Urban Property i det selskapet kjøper tomtene tilbake, i tillegg til å betale 0,5 prosent av kjøpesummen i det Urban Property overtar eiendommen, og to prosent når Selvaag Bolig siden overtar tomten ved byggestart.

Salget av tomtene til Urban Property frigjør betydelige midler til Selvaags eiere: Det skal etter planen betales ut 2,06 milliarder kroner i utbytte. Dette skal vedtas på en generalforsamling 10. desember.

Investeringsselskapet Selvaag Gruppen AS er største eier i Selvaag, med en eierandel på 53,52 prosent. Det er eid av Selvaag-familien gjennom ulike investeringsselskaper.