Oljepengene

Ti år med eiendomskjøp i Oljefondet: – Avkastningen har vært bedre enn ventet

For ti år siden fikk Oljefondet lov til å kjøpe eiendommer. Avkastningen har vært bedre enn ventet, sier fondet.

NORSK EIENDOM: Her er Oljefondets eiendomssjef Karsten Kallevig i London i 2011, da fondet hadde gjort sine første eiendomskjøp i byen.

Solstad, Fredrik
  • Kjetil Malkenes Hovland
Publisert:,

– Dette tiåret med eiendomsinvesteringer har på alle måter vært positivt for fondet, skriver Oljefondets leder Yngve Slyngstad i en fersk rapport.

Rapporten legges frem samtidig med et nettmøte hvor Slyngstad og eiendomsdirektør Karsten Kallevig oppsummerer erfaringene med eiendomskjøp gjennom ti år.

– Det har vært en spennende tid, og et privilegium å lede fondet inn i en ny aktivaklasse, sier Slyngstad under nettmøtet.

Da døren ble åpnet for å kjøpe eiendom i 2010, skulle fondet bruke opptil fem prosent av sin verdi på dette. Det tilsvarte da rundt 140 milliarder kroner.

Det skulle ta lang tid å nærme seg det målet, men i dag sitter fondet på eiendomsverdier for 273 milliarder kroner.

En av Oljefondets eiendommer i Tokyo.

NBIM

Eierskapet er både gjennom børsnoterte selskaper og gjennom direkte eierskap i ikke-notert eiendom.

Oljefondet har dermed en av verdens største eiendomsporteføljer blant institusjonelle investorer. Eiendommene ligger blant annet i London, Paris, Berlin, New York, Boston, Washington D.C., San Francisco og Tokyo.

Det dyreste kjøpet så langt kom i 2015. Da bladde fondet opp 21 milliarder kroner for en andel på 45 prosent i over 300 logistikkbygninger spredt over 17 amerikanske delstater.

Les også

Oljefondet skremmes ikke av varehandel-skvis: – Folk kan ha snakket ned retail-eiendom til interessante nivåer

Bedre avkastning enn fondet

Investeringene i eiendom gir ikke bare fondet et fotavtrykk i verdens storbyer og i logistikkbransjen. Fondet tjener også penger på dem.

– Avkastningen har vært bedre enn ventet, skriver Slyngstad.

Han påpeker at investeringene i eiendom har gitt en avkastning på 7,7 prosent etter kostnader.

Eiendommer utgjør imidlertid bare en liten andel av fondet. De unoterte eiendommene utgjør 2,7 prosent av kapitalen, mens aksjer står for rundt 70 prosent og obligasjoner utgjør resten av fondets verdier.

Figuren til venstre viser størrelsen på de årlige eiendomskjøpene, i milliarder kroner. Figuren til høyre viser avkastningen på fondets eiendommer, i prosent.

NBIM
Les også

Oljefondet kjøper Sanofis hovedkvarter i Paris: Blar opp fire milliarder

Vokste raskt fra starten

Oljefondet kjøper ikke hva som helst og hvor som helst. Det skal helst være bygninger av høy kvalitet, som kan bevare sin verdi over tid.

Det første kjøpet var av en rekke eiendommer i Regent Street i London i 2010. Siden da har fondet hovedsakelig kjøpt bygninger som huser kontorer og forretninger, og store lager- og logistikkbygninger i Amerika og Europa.

– De første fem årene var en periode med rask vekst, skriver Slyngstad.

Etter tre år med kjøp hadde fondet eiendommer for 51 milliarder kroner.

– Investeringen i britiske Regent Street i 2010 ble fulgt av investeringer i det kontinentale Europa i 2011 og USA i 2013. Vi utvidet fra kontorer og forretninger til logistikk i 2012, og gjorde vår første investering uten en partner i 2014, skriver han.

Fornøyd britisk partner

Så langt eier fondet om lag 73 prosent av eiendommene sine gjennom samarbeid med partnere som står for driften av eiendommene, som britiske Crown Estate, franske Axa og San Francisco-baserte Prologis.

På Oljefondets nettmøte torsdag forklarte Paul Clarke fra Crown Estate hvorfor den britiske kronens eiendomsselskap valgte Oljefondet som partner i eierskapet av Regent Street i London.

– Vi så etter kulturell likhet, høy standard i selskapsstyringen og åpenhet i beslutningstakingen, sier han.

– Dette har blitt alt vi kunne håpe på, og mer. Teamene har jobbet utrolig godt sammen, legger han til.

Oljefondets avtroppende leder Yngve Slyngstad.

Trond Solberg

Flytter Luxembourg-aktivitet hjem

Oljefondet satte i 2011 opp et kontor i Luxembourg med eksperter på jus og skatt, som forvaltet investeringene i europeisk eiendom.

Denne aktiviteten har gradvis blitt flyttet hjem, fordi fondet ikke skulle investere i så veldig mange land, og derfor ikke hadde like stort behov for en slik struktur.

Fondet tar noe selvkritikk og sier dette burde ha vært gjort på en annen måte.

«Selv om Luxembourg-plattformen ble etablert av hensyn til driften, ville det sett i ettertid ha vært en fordel å danne en norsk eierplattform for det kontinentale Europa fra starten, gitt det lave antallet byer vi endte med å investere i», skriver Oljefondet i rapporten.

Oljefondet påpeker at det forsøker å unngå mellomland når det investerer i eiendom. Ved å forvalte investeringer i kontinental-Europa gjennom norske selskaper i Norge kan beslutningene tas på nærere hold, påpeker fondet.

«Fordelen med en enklere struktur gjorde at vi satte opp en eierplattform i Norge i 2017, heller enn å bruke et mellomland, da vi gjorde våre første investeringer i Tokyo», skriver fondet.

Les også

Oljefondet kjøper eiendom som huser Amazon i London

Tidkrevende forhandlinger

I 2014 ble fondets eiendomsvirksomhet skilt ut i en egen enhet. Forvaltningen gikk fra en håndfull ansatte ved starten til 122 ansatte fem år senere.

Kjøp av eiendom er mer komplisert enn handel med aksjer og obligasjoner, og forhandlingene kan ofte ta både måneder og år.

Fondets raskeste eiendomshandel skjedde da en folkeavstemning i 2016 endte med at Storbritannia skulle forlate EU. Da forhandlet fondet frem og gjennomførte et kjøp på bare ti dager.

Fondet satte opp egne kontorer i Tokyo i 2015 og i Paris i 2018. Fondet hadde lett i tre år etter eiendommer i Asia da det i 2017 gjorde sine første kjøp i Tokyo.

Det siste fondet kjøpte var en eiendom i Otemachi i Tokyo i mars i år, i samarbeid med Mitsubishi Estate. Fondet får drøye 40 prosent av eiendommen for 6,9 milliarder kroner.

I 2016 kjøpte Oljefondet eiendommen Vendôme Saint-Honoré i sentrum av Paris for én milliard euro.

NBIM
Les også

Sa opp da fondet passerte 10.000 milliarder: – En symbolsk dag

«Ganske tørr» portefølje

På nettmøtet torsdag hadde Oljefondet med seg Mark Burton, som har vært rådgiver for fondets eiendomskjøp i ti år. Han pekte på at Oljefondet har vært forsiktige og først og fremst ser på eiendom som en slags forsikring.

– Dere har en portefølje som noen sikkert vil kalle «ganske tørr». Den er veldig basert på kjerneområder, og det er det dere ønsket. Jeg tror at når vi kommer ut av coronakrisen, vil de stabile inntektene fra denne porteføljen har holdt seg veldig godt oppe, sier Burton.

Mark Burton er rådgiver for Oljefondet.

Skjermdump NBIM

Han gir også noen råd, og sier at fondet kan tåle å ha noe lån på eiendommene sine uten at risikoen øker. Han sier også at fondet bør gå inn i noen flere byer.

Eiendomsdirektør Karsten Kallevig uttrykker imidlertid noe skepsis til dette.

– Det er noen fordeler med konsentrasjon, sier Kallevig.

– Tilstedeværelsen, spesialiseringen og kunnskapen gjør at vi kan ha oversikt over handlene som pågår, og trolig får tilgang til flere handler og kan investere med mer selvtillit. Det tror jeg veier opp for nedsiden, sier han.

Norges Bank forvalter Oljefondet, og har lenge argumentert for at diversifisering er viktig. De mener at fondet bør ha pengene i flere ulike typer eiendeler som ikke stiger og faller i verdi i takt.

Selv om aksjemarkedet skulle falle, vil likevel Oljefondet få inn leie som før fra dem som leier kontorer og forretningsarealer i fondets eiendommer.

Les også

Etter krisen må oljepengebruken kuttes: – Som å be hesten slutte å spise

Her kan du lese mer om

  1. Oljepengene
  2. Eiendom
  3. Aksjer
  4. Oljefondet
  5. Infrastruktur
  6. Yngve Slyngstad

Flere artikler

  1. Oljefondet har tjent 47 mrd. på eksterne forvaltere

  2. Her har Tangens suksessfond satt pengene

  3. Norges FN-delegasjon snur etter «beklagelig feil»: Betaler for milliardær-seminar

  4. Annonsørinnhold

  5. Store forventninger til etikk-rapport: – Dette er egentlig historisk

  6. Utvalg foreslår flere grep: Slik vil de skjerpe Oljefondets etikk