Asia-økonom tror på boligbrems i Kina - kan skape ny usikkerhet

DNB-økonom Ole André Kjennerud ser tegn til at boligmarkedet i Kina kan være på vei nedover igjen. Det kan påvirke finansmarkedene globalt.

LITT GAMMELT, LITT NYTT: I Kina er kontrastene mellom det moderne og det tradisjonelle store. Her jobber bønder foran et nytt boligprosjekt i Shanghai.
  • Johan Nordstrøm
Publisert: Publisert:

Det kinesiske boligmarkedet har hatt et oppsving i 2016, og i perioden fra januar til april økte byggingen av nye boliger med 18 prosent fra tilsvarende periode i fjor.

DNB Markets Asia-økonom Ole André Kjennerud mener at forbedringen er drevet av en økning i salget, som i samme periode har steget med nesten 40 prosent til historiske høyder. Boligprisene har også økt, spesielt i byene i de mest utviklede regionene, mens utviklingen i andre byer er mer blandet.

Han mener at flere faktorer har bidratt til oppgangen:

** Lavere renter

** Økt tilgang til kreditt

** Mangel på andre investeringsmuligheter, spesielt etter at aksjemarkedet kollapset i fjor sommer.

** Bedre muligheter for husholdninger å omgå nedbetalinger ved å låne i gråmarkedet.

I ferd med å snu

Samtidig ser Kjennerud tegn på at markedet er i ferd med å snu ned igjen.

ADVARER MOT BOBLE: Ole André Kjennerud, makroøkonom og Kina-ekspert hos DNB Markets, mener at det er en byggevolum-boble i Kina.

«Vi får rapporter om at husholdningene bremser ned på kjøp i de dyrere byene, fordi husholdningene er ukomfortable med det høye prisnivået», skriver Kjennerud i et notat.

Han viser til at boligutviklere rapporterer både lavere prisvekst og en nedgang i aktiviteten fra april til mai.

Kjennerud mener at situasjonen i Kinas boligmarked kan påvirke finansmarkedene globalt.

Han får støtte av seniorøkonom Øystein Børsum i Swedbank, som mener at kinesisk økonomi er den største risikoen for finansmarkedene globalt.

– Alt avhenger så veldig av Kina, sier Børsum til E24.

Samtidig understreker Børsum at den viktigste faktoren for den kinesiske økonomien er boligmarkedet.

De store boligbyggerne i Kina har en stor gjeldsgrad. Forholdet mellom deres gjeld og EBITDA (driftsresultat før skatt og avskrivninger) er på 8–10-gangeren. Samtidig har de mindre boligbyggerne en enda høyere gjeldsgrad.

– Boligbyggerne i Kina har en ekstremt høy belåningsgrad og gjeldsbetjeningsevnen har aldri vært dårligere, sier Kjennerud til E24.

Han mener at dette kan utløse usikkerhet i verdens finansmarkeder.

Bankene vil tape penger

30 prosent av selskapene som driver med boligbygging, har renteutgifter som er høyere enn EBITDA. 3 av 10 boligbyggere kan altså ikke betale rentene uten å refinansiere gjelden.

– Høy gjeldsgrad og liten betjeningsevne vil føre til at kinesiske banker vil tape penger, sier Kjennerud.

Seniorøkonom Øystein Børsum i Swedbank.

Han peker samtidig på at når bankene i Kina får større tap, vil de gi mindre i kreditt. Det igjen vil føre til at veksten i Kina vil avta.

– Lavere vekst i Kina fører normalt til at investorer globalt blir litt mer forsiktige, sier Kjennerud.

Derfor kan finansmarkedene globalt påvirkes negativt selv om internasjonale investorer er lite eksponert mot kinesisk gjeld.

Byggevolum-boble

Asia-økonomen mener at det er en byggevolum-boble i Kina.

– Det er store lagre av usolgt eiendom i Kina, og det er tilbudssiden som er problemet, sier Kjennerud.

Han viser til at flere faktorer tyder på at etterspørselen har nådd toppen. Han understreker samtidig at det er store forskjeller mellom regioner og byer. Varelagre i de verste områdene er høyere enn det som tilsvarer salg i 10 år med salg, mens de beste områdene har varelagre tilsvarende mindre enn ett år av salg.

Utfordringen med usolgte boliger er spesielt utfordrende på grunn av det høye gjeldsnivået blant mange eiendomsutviklere.

«SPØKELSESBY»: En mann går i en tom gate i Conch Bay ved nye Yujiapu finansdistriktet i Tianjin, i det nordlige Kina. Det massive prosjektet er blitt beskrevet som Kinas svar på Manhattan. Det bygges i håp om å bli en av verdens største finansielle sentre. Men en avmatning i veksten i Kinas økonomi har reist tvil om levedyktigheten til slike store prosjekter, og noen rapporter har beskrevet dette som en «spøkelsesby». Arkivbilde fra mai 2015.

Forventer svakere aktivitet

Kjennerud forventer en svakere aktivitet fremover innen byggesektoren i Kina, men ikke en kollaps. Han mener at dette ikke er krise, men at dette er noe som Kina må gjennom for å få en mer balansert vekst.

– Boliginvesteringer er like sentrale for kinesisk konjunktursyklus som olje har vært for Norge, sier Kjennerud.

Les også

Slik ble Kina verdens nest største økonomi

Kjennerud mener samtidig at råvareprisene er sårbare for boligmarkedet. Kina står for 50 prosent av stålforbruket i verden og 50 prosent av forbruket av jernmalm, samt 50 prosent av kobberforbruket i verden.

– Det er vanskelig å se for seg at råvarepriser på metaller som jern vil holde seg oppe, sier Kjennerud.

Kjennerud viser til at myndighetene lokalt vet at byggingen er viktig for økonomisk vekst, og de vil derfor ikke at aktiviteten i byggingen skal falle for fort.

– Kinesiske myndigheter er klar over problemet, men så langt gjør de ikke de rette tingene.

Les også

Kina vil bli som «Europas syke mann»

Les også

Spår kraftig Kina-vekst: – Folk blir nødt til å endre sitt syn på verden

Les også

Dette har Kina betydd for Norge de siste ti årene:
– Vi hadde ikke hatt råd til den levestandarden vi har i dag

Publisert:
Gå til e24.no

Her kan du lese mer om

  1. Kina
  2. DNB

Flere artikler

  1. Økonom frykter Kina-smell: – Utviklingen går i gal retning

  2. Kinas hete boligmarked kjølner

  3. Slik ser Kina på Trump

  4. – Den kinesiske valutaen vil svekke seg ytterligere

  5. Forventer rentekutt i USA: – Ikke lett å se på data at renten må ned