- Derfor er det alltid megleren som vinner budrunden

Når du skal kjøpe eller selge hus, er det alltid en ting som er sikkert. Det er at megleren jobber for seg.

<p><b>MEGLERPRIS:</b> Nikolais Farmakis i Utleiemegleren mener boligkjøpere og - selgere bør tenke over hva megleren tjener på at boligen blir solgt.<br/></p>

MEGLERPRIS: Nikolais Farmakis i Utleiemegleren mener boligkjøpere og - selgere bør tenke over hva megleren tjener på at boligen blir solgt.

 
kommentar Nikolaos Farmakis

Kommunikasjonssjef i Bonum.

Har tidligere vært markeds- og kommunikasjonssjef i Utleiemegleren i seks år og direktør i Husleie.no. Er utdannet siviløkonom fra NHH og er straks ferdig med en master i eiendomsfinans ved KTH.

Har jobbet som journalist i blant annet VG og DN, med finans, næringsliv og privatøkonomi som spesialområder. Er mer enn normalt opptatt av bolig, eiendom og utleie.

Dette gjelder uansett om du skal selge eller kjøpe bolig. Det er kanskje innlysende for enkelte, mens andre, spesielt eiendomsbransjen, er sterkt uenig. Litt enkel økonomisk teori hjelper oss å forstå hvorfor megleren er den klare vinner av alle budrunder.

La oss begynne med boligselgeren. (Dette er et klassisk eksempel fra lærebøker i økonomisk teori):

En mann ønsker å selge boligen for, la oss for enkelthetsskyld si, 5.000.000 kroner. Megleren legger den ut i markedet med prisantydning på 5.000.000 kroner. I vårt eksempel får megleren betalt 3 prosent av salgssummen. Det betyr at i vårt eksempel får megleren betalt 150.000 kroner for oppdraget. Utgangspunktet er at selgeren ønsker absolutt høyest mulig pris.

Så langt er alt greit. Men hva skjer med incentivene til megleren når budgivningen begynner. Her må vi hele tiden huske at megleren alltid må prioritere sin egen tid og hvor mye han skal sette av til dette aktuelle salget og hvor mye tid han skal bruke på de andre kundene sine.

La oss nå si at siste bud er på 5.250.000 kroner. Det er 5 prosent over prisantydning, noe som er bra. I dette tilfellet vil selgeren få 250.000 kroner ekstra utover prisantydningen (minus salgskostnader). Megleren vil få 3 prosent av 5.250.000 kroner – det vil si 157.500, også en økning på 5 prosent.

Nå har vi også vist forskjellen i incentivene ved at hver prosent prisen på boligen stiger så får selger 50.000 kroner «ekstra», mens megleren «kun» får 7.500 kroner mer betalt sammenlignet om boligen blir solgt over prisantydning.

Etterhvert som budkrigen avtar og prisøkningen blir mindre og mindre, vil megler et eller annet sted måtte si til selger at nå tror jeg ikke at prisen kommer til å stige. Dette kan både være sant, men det kan også være slik at megler ser at det kreves så mange timer med ekstra arbeid for å få prisen videre opp at han ikke vil få noe særlig betalt for den ekstra innsatsen. Det er jo synd for selger ved at han kan gå glipp av mange tusen kroner.

Denne vurderingen vil boligselgeren aldri bli en del av og han kan aldri et hundre prosent sikkert vite om megleren kunne gjort noe mer arbeid for å få jobbet opp prisen noe ekstra. Her er det slik at megleren sitter på en informasjonsfordel om hva som må til av ekstra arbeid for å få prisen ytterligere opp. Denne informasjonen har ikke boligselgeren. Hele poenget med dette eksempelet er at boligselgeren her risikerer å gå glipp av de siste budene og høyest mulig pris.

Så over til boligkjøperen. Å kjøpe bolig er også en kunst, spesielt hvis du står ovenfor en megler som er dreven i faget. Han vet også å utnytte all informasjon du avgir. Eksemplet som kommer nå er ikke noe særlig beskrevet i litteraturen, men er høstet fra egne og andres erfaring med kjøp og salg av boliger. Utgangspunktet er at kjøper ønsker å kjøpe til lavest mulig pris.

(Melding til eiendomsmeglere som leser dette: Trikset som kommer nå har du aldri lært på skolen, hvis du ikke allerede bruker det – så les og lær).

Det typiske er at på visning setter man seg opp på en interessentliste med beskjed om at man gjerne vil høre om det kommer inn bud og hva disse er på.

Er du sistemann på visningen, så vil du se noe rart. Megleren setter 1,2, 3 (eller A,B,C) ved navnene på listen. Dette er rett og slett en kjapp kvalifisering av hvor interessert den enkelte er i å gi bud, fra de som er lite interessert, til de som kommer til å legge inn bud og er svært interessert.

(Nå kommer trikset:) Hvem ringer du først? Nei, ikke de mest interesserte, du ringer selvfølgelig de som var minst interessert, for å få de til å komme i gang med noen lave bud. Og dermed er budgivningen i gang og meglerens jobb går så mye lettere.

Da er det bare å begynne å ringe de som er passe interessert med beskjed om at nå er budene i gang og at man må melde sin interesse.

Fra et teoretisk synspunkt har meglerne her hevet aspirasjonspunktet til de nye budgiverne, det betyr at fordi budgivningen allerede er i gang før man ringer de som er mest interessert, er det ikke snakk om noen lave skambud lenger. Budkampen er i gang og du som er så interessert må begynne å by.

Dette er en effektiv og smart metode å bruke informasjonen som de som var på visning la igjen. Det gjør også meglerens arbeidsdag mye leter ved at han kjapt får budene i gang og prisen opp uten å bruke for mange arbeidstimer.

Når budkampen er godt i gang, må megleren igjen gjøre en marginal analyse av hvordan har bruker sin arbeidstid og hvor mye han får betalt for innsatsen. Å bruke to timer for å få budet opp 5.000 kroner gir megleren 150 kroner ekstra betalt. Det er en dårlig timelønn, selv om 5.000 kroner er en fantastisk timelønn for boligselgeren.

Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

Se alle kommentarer på E24
På forsiden nå