Konkurransetilsynet: Dagligvarekjedene kan ha utestengt konkurrenter på 200–300 eiendommer

Ved hjelp av spesielle konkurranseklausuler knyttet til eiendom, kan norske dagligvareselskaper ha utestengt konkurrenter fra å drive virksomhet på en rekke eiendommer, ifølge Konkurransetilsynet.

Konkurransetilsynets «prosjekt dagligvare» har det siste året fått en rekke oppgaver som skal sørge for bedre konkurranse, og luke ut usunn konkurranse.

– Vi vet at tilgang på lokaler er en etableringshindring i dagligvarebransjen, og vi har fått tips om at såkalte negative servitutter kan være en av årsakene, sier Sigurd Birkeland, leder for dagligvareprosjektet.

En negativ servitutt er en type klausul som kan begrense fremtidige eiere fra å drive med spesiell type virksomhet på eiendommen – i dette tilfellet dagligvarehandel.

– Datainnhentingen viser at det er 200–300 eiendommer som har en slik oppføring hvor eiendommen er knyttet til Coop, Norgesgruppen eller Rema eller relaterte selskaper, sier Birkeland.

E24 har fått innsyn i data tilsynet sitter på som viser flere av de negative servituttene dagligvarekjeder som Coop, Norgesgruppen, Rema og andre selskaper står som rettighetshaver til.

De lyder for eksempel slik:

• «Det kan ikke etableres eller drives dagligvarehandel på eiendommene i konkurranse med Coop»
• «Det kan ikke etableres annen dagligvarebutikk på eiendommen enn den Rema ønsker»

Tilsynet er ikke sikre på i hvilken grad negative servitutter eller konkurranseklausulene faktisk utestenger, eller i hvilken grad det er butikker det er snakk om, ettersom man ikke kjenner alle eiendommene ennå.

Britene med forbud av klausuler

En fersk dagligvaremelding kommer med flere tiltak knyttet til butikklokaler.

Både om konkurransehensyn skal tas inn som vurdering i plan- og bygningsloven, men også en kartlegging av konkurransebegrensende atferd knyttet til lokaler, noe dette siste prosjektet knyttet til negative servitutter vil være med å gjøre.

– Hva slags betydning tror dere disse klausulene har å si for konkurransen i bransjen?

– Det er for tidlig å konkludere på om det har begrenset konkurransen, vi er bare i startfasen av prosjektet, sier Birkeland.

Allerede i 2010 undersøkte britiske konkurransemyndigheter problemstillingen, noe de norske konkurransemyndighetene også har fått med seg.

– Det britiske konkurransetilsynet gikk inn og så på samme problemstilling, og endte med å forby de største kjedene fra å bruke negative servitutter til å hindre dagligvaresalg.

Senest i 2020 avdekket det britiske konkurransetilsynet (CMA, journ.anm.) at dagligvaregiganten Tesco ikke holdt seg til reglene, og hadde forhindret konkurrenter fra å åpne på 23 ulike lokasjoner, noe tilsynet så svært alvorlig på.

– Når dette er nevnt, er det også mulig at det finnes gode grunner til at slike servitutter brukes. Dette er noe av det vi må vurdere om er tilfellet i det videre arbeidet vårt, sier Birkeland.

Coop: – Uvanlig praksis

Samvirkelaget Coop sier negative servitutter i liten grad brukes av dem.

– Det er uvanlig nå, det er gammel praksis, sier kommunikasjonsdirektør Bjørn Takle Friis.

Han sier det er tilfeller hvor slike klausuler har blitt bedt om fjernet, og at Coop har etterkommet forespørselen.

– Hvorfor har man sluttet med dette?

– Tidene forandre seg, sier Friis og legger til at det finnes tilfeller hvor også Coop har blitt forhindret av negative servitutter.

Han sier Coop støtte et lignende forbud man har innført i Storbritannia.

– Det kan nok helt sikkert være bra i Norge også, alle konkurransefremmende tiltak er positivt.

Remas eiendomsdirektør, Tom Kristiansen, skriver i en kort kommentar at selskapet ikke i stor grad tinglyser eiendommer med negative servitutter, men:

– I noen tilfeller der vi ikke har fått reguleringstillatelse til å bygge dagligvarebutikk i et lokale, har vi tinglyst eiendommer ved salg, slik at dersom det i fremtiden skulle komme en reguleringsendring på eiendommen har Rema 1000 fortsatt ønske om å etablere butikk i lokalet.

Også Norgesgruppen er knappe i kommentarene:

– Våre eiendomskontrakter er selvsagt alltid utformet i tråd med lovgivningen på dette feltet, utover det ønsker vi ikke å kommentere detaljer rundt vår eiendomsstrategi, sier kommunikasjonsdirektør Stein Rømmerud.

– Lavthengende frukt

Selv om Konkurransetilsynet ikke har konkludert i arbeidet, synes professor og konkurranseekspert ved NHH, Frode Steen, at det bør gjøres noe med bruken av negative servitutter hvis det viser seg at at butikker har blitt utestengt av dette.

– Jeg mener at så lenge man ikke kan vise til at en negativ servitutt fremmer effektiviteten i bransjen, så fremstår dette som en etableringsbarriere, sier Steen og legger til:

– Og i motsetning til en rekke andre problemstillinger i dagligvarebransjen, som for eksempel importvernet, så er jo dette noe det er relativt enkelt å gjøre noe med, en lavthengende frukt.

Han mener at antallet eiendommer tilsynet anslår, mellom 200–300 lokaler, høres veldig mye ut.

Steen forstår kjedenes ønske om å sikre seg mot at ikke konkurrenten dukker opp i lokalet ved siden av. Samtidig mener han at det ikke tjener forbrukeren at man utestenger andre fra å drive konkurranse.

– Ja vel, så er det noen som vil etablere seg ved siden av deg, shit happens, sier professoren.

Konkurransetilsynet sier det er for tidlig å si hvilke dagligvareaktører som bruker negative servitutter i størst grad.

Coop fikk medhold

Men ikke alle servituttene er like rett frem med tanke på begrensninger knyttet til dagligvarevirksomhet.

Coop og Norgesgruppen barket for et par år siden sammen i retten over en konkurranseklausul (negativ servitutt, journ.anm.), den gangen omtalt av Estate.

En eiendom Norgesgruppens grossistledd, Asko, hadde solgt videre i 2004 hadde en negativ servitutt som sa «at det på eiendommen ikke på noe tidspunkt kan drives virksomhet hvor hoveddelen av omsetningen er tilknyttet dagligvarehandel».

Coop skulle starte en Coop Obs i lokalet, og argumenterte i retten for at størstedelen av omsetningen var knyttet til byggevaresalg, og ikke dagligvare, og fikk medhold for dette i Gulating lagmannsrett høsten 2018.

Med andre ord kunne ikke Coop ha startet opp en ren dagligvarebutikk i lokalene eid av Norgesgruppen 14 år tidligere.