INGAR HAUG STEINHOLT

Bare begynnelsen på boligprisfallet

Det er på tide å nappe en analyse fra Norges Bank ut av skuffen. Fallet i boligprisene har trolig bare så vidt begynt.

  • Per Valebrokk
    Per Valebrokk
    Tidligere ansvarlig redaktør og administrerende direktør i E24 Dine Penger.
Publisert:
Dette er en kronikk
Kronikken gir uttrykk for skribentens holdning. Du kan sende inn kronikker og debattinnlegg til E24 her.

Hele 16 ganger har Norges Bank økt renten de siste tre årene. Effekten på boligmarkedet har vært betydelig. Juliprisene var 3,3 prosent lavere enn for ett år siden, og for leiligheter har fallet vært på 5,5 prosent. Salget av nye boliger har falt med 34,2 prosent det siste året, ifølge dagsferske tall fra Boligprodusentenes Forening .

Siden bunnåret 1992 har boligprisene steget med 314 prosent, ifølge statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund . Justert for inflasjon er økningen formidable 189 prosent. Sammenlignet med forrige toppår i 1987, er prisene i dag 71 prosent høyere når de er justert for prisstigningen.

Mens prisen på boliger de siste ti årene er mer enn doblet, har prisen for å bygge dem steget 40 prosent. En tommelfingerregel er at pris og kostnad skal utvikle seg omtrent likt over tid. Differansen har gitt utbyggerne saftige overskudd i årevis, og de har økt nybyggingen kraftig. Nå er det slutt på begge deler.

Historisk sett er det ikke renteøkninger som har rammet boligprisene hardest. Det er når arbeidsledigheten stiger, at raset virkelig begynner. Når du ikke vet om du har jobb om seks måneder, kjøper du ikke bolig.

Ledighetseffekten på boligmarkedet er seig, men knallhard

I en artikkel publisert i Penger og Kreditt 4/04, beskriver Norges Bank-forskerne Dag Henning Jacobsen og Bjørn E. Naug hvordan ulike økonomiske faktorer påvirker boligprisen. Boligmarkedet reagerer raskt og sterkt når renten stiger, ifølge Jacobsen og Naugs beregninger. En renteøkning på ett prosentpoeng får boligprisene til å falle med 2,25 prosent prosent det første kvartalet og 3,25 prosent på lang sikt.

Men arbeidsledigheten slår langt hardere. I modellen vil en permanent økning i ledigheten fra fire til fem prosent, føre til at boligprisene på lang sikt faller med 11 prosent.

Effekten av økt ledighet kommer mer snikende, poengterer forskerne. Mens en renteøkning slår direkte inn på lommeboken vår, tror folk flest derimot at økt ledighet ikke angår dem, men alle andre. Ledighetseffekten på boligmarkedet er derfor seig, men nådeløs.

Du kan lese Norges Bank-rapporten her

Det norske arbeidsmarkedet har aldri vært strammere enn i dag, til tross for at flere titalls tusen østeuropeere har flyttet til Norge de siste årene. Men arbeidsledigheten kommer. Mens USA ser ut til å hente seg noe inn igjen takket være en dollardrevet økning i eksportinntektene, er nedgangstidene for alvor kommet til Europa. Den spanske bygg- og anleggsbransjen, som i flere år har vært en drivkraft i EU-økonomien, har kollapset. Storbritannias boligboble er enda verre enn USAs, i Italia ser det mørkere ut enn på lenge og Tyskland er på vei inn i en resesjon.

Dette kommer trolig til å ramme norsk eksportindustri med full tyngde. I seneste "Økonomiske utsikter" spår meglerhuset DnB Nor Markets en økning i ledigheten fra 2,5 prosent i år til 4,0 prosent neste år.

Samtidig spår meglerhuset et fall i boligprisene på to prosent . Jeg tror det kan bli verre. For hvis boligprisene kan falle 3,3 prosent når ledigheten er rekordlav, kan de falle langt mer når tusenvis av jobber forsvinner.

Publisert:

Her kan du lese mer om

  1. E24

Flere artikler