Inntjeningen for næringseiendom faller

Finanstilsynet og Norges Bank advarer mener prisene på næringseiendom gjør økonomien sårbar. Eiendomsforvalteren Malling & Co mener at bransjen håndterer risiko på en god måte. 

VEKST: Markedet for næringseiendom har vokst i volum de siste årene, mye grunnet økte priser. På dette bildet fra Oslo skimtes Barcode i bakgrunnen.

VEKST: Markedet for næringseiendom har vokst i volum de siste årene, mye grunnet økte priser. På dette bildet fra Oslo skimtes Barcode i bakgrunnen.

Foto: Lise Åserud NTB scanpix
Publisert:,

Butikken du handler i, bygården du bor i, kontoret eller lageret du jobber på, næringseiendommer utgjør en stor del av Norges verdier. De siste årene har markedet blitt stadig større i volum og prisene har økt, samtidig som inntjeningen har falt.

I Oslo har yielden (se faktaboks) for kontorlokaler i Oslo gått ned fra 5,25 prosent til 3,75 prosent fra 2012 til 2019, viser tall fra eiendomshuset Malling & Co. Fallet er litt mindre for Bergen (se graf).

For Oslo gir dette en nedgang på 40 prosent.

– Dette er et profesjonalisert marked der de fleste aktørene som kjøper næringseiendom gjør det fordi de er ute etter bra avkastning. Med de lave rente man har sett over tid, så er det naturlig at flere investerer i eiendom, sier Haakon Ødegaard, som er analysesjef i Malling & Co.

Han sier et på mange måter er lettere å forstå utviklingen for næringseiendom enn for bolig, fordi prisene har to klare drivere: renter og leiepriser.

– Lave renter gir høyere priser. Innenfor næringseiendom har man tradisjonelt vært veldig opptatt av prisen på penger over tid. Det er utviklingen på de lange rentene som har noe å si for oss.

–De andre faktoren er leieinntektene. Nå som de stiger, så stiger også prisene for eiendommene, gitt samme avkastningskrav.

Kilde: Malling & Co

Norges Bank med advarsel

Risikoen i næringseiendom stiger i takt med den kraftige prisveksten, ifølge en rapport fra Norges Bank. I tillegg har Entra og Thon Eiendom begynt å ta ned belåningsgraden. I tillegg advarer Finanstilsynet om utviklingen i bransjen.

Annonsørinnhold

«Eiendomsselskapene har betydelig bankfinansiering. Høyere rentenivå vil bidra til å svekke inntjeningen i eiendomsselskapene og samtidig redusere verdien av kreditorenes pantesikkerhet. Høye priser på næringseiendom utgjør en sårbarhet for det finansielle systemet.», skriver de i sitt finansielle utsyn fra desember 2018.

Malling & Co mener bransjen har en langsiktighet som temmer risikoen.

– Da mange næringseiendommene selges med en lang leiekontrakt, så betyr det at man som oftest har sikre inntekter i mange år fremover. I tillegg er kjøpsprosessen som oftest omfattende med flere typer rådgivere innenfor teknisk, juridisk og kommersielt, slik at de fleste risikoelementene ved eiendommen er velkjent før overtagelse av eiendommen, sier Ødegaard.

Norges Bank har hevet rentene to ganger det siste året, og de varsler enda flere rentehevinger. Ødegaard sier at mange rentehevinger over tid vil påvirke bransjen.

– Det vi ser nå er at de korte rentene har steget det siste kvartalet, mens de lange har ligget relativt lavt over lengre tid. Men det ligger også an til at de lange rentene kan stige noe fremover, og da kan det være med på å presse yieldnivået oppover.

Les på E24+ (for abonnenter)

Eiendomsgigantene har vært stabile børsvinnere i årevis. Nå stålsetter de seg for renteøkninger og økonomisk krise

Større marked

Selv om det er store årlige variasjoner i transaksjonsvolum, så har det vært en oppadgående trend de siste årene. Dette til tross for at antall kvadratmeter kontorbygg har holdt seg stabilt, ifølge tall fra SSB.

– Prisene på næringseiendom har steget over flere år, og da går øker også volumet målt i verdi. I tillegg har antallet transaksjoner økt siste årene. Samtidig har det også blitt et mer profesjonalisert marked som har vokst seg større. Meglerbransjen har også blitt flinkere til å få inn investorer og utenlandsk kapital på banen. Norges sterke økonomi har blant annet gjort at stadig flere utenlandske investorer ser til Norge og Norden.

Kundene i markedet Malling & Co jobber med er profesjonelle aktører.

– Det kan være alt fra pensjonsfond og utenlandske eiendomsfond, til formuende familier og privatpersoner som eier en eller flere bygårder.

Kilde: Akershus Eiendom

Ulik utvikling i landet

Selv om prisene generelt har gått opp, så gjelder det ikke alle eiendom, ifølge Ødegaard.

– For handelseiendom har yielden generelt gått opp, altså at prisene gått ned, på grunn av vanskeligere tider for detaljhandelen. Hvis butikken går dårligere så stiller leietageren svakere og har mindre evne til å betale leie over tid, og det slår også på prisene på handelseiendom. Utviklingen i økonomien har generelt hatt sammenheng med hvordan næringseiendomsprisene endrer seg, sier Ødegaard, og trekker frem Stavanger som eksempel.

Les også

Bytter eiendommer for milliarder

– I takt med at oljebransjen fikk seg en smell etter 2014, så ble det blitt masse ledige kontorer i Stavanger. Da synker også leieprisene og dermed prisene for eiendom.

I Oslo så vi at det ikke sank veldig mye fra 2014 til 2015, selv om oljenedturen rammet hele landet.

– Årsaken til dette er at Oslo har en mye større spredning av ulike bransjer, så man er ikke like sårbar for en bransje, som man typisk sett er i Stavanger, ifølge analysesjefen.

Her kan du lese mer om

Annonsørinnhold