Boligprisene kan halveres

Norske banker har strammet kraftig inn på låneadgangen for norske husholdninger.

Bankene regner med å stramme inn ytterligere i månedene som kommer. Det rapporterer Norges Bank tirsdag formiddag (PDF-format).

Et eksempel på denne tilstrammingen fikk vi se mandag. Da skrev Dagens Næringsliv at alle de største norske bankene praktisk talt har sluttet å tilby mellomfinansiering. Slike lån hjelper folk under flytting, ved at de kan kjøpe ny bolig, før de selger den gamle.

Å bistå kundene finansielt under en flyttevirksomhet må karakteriseres som kjernevirksomhet for bankene. Mellomfinansiering gjør det mye lettere å finne en bolig man virkelig vil ha, før man kjøper. Når bankene kutter ut dette tilbudet, kan det derfor føre til store velferdstap.

Like viktig, og lettere å observere, blir konsekvensene for boligprisene. Uten mellomfinansiering blir det langt færre budgivere på hver bolig. Når budgiverne vet at det er få, ofte bare en budgiver, setter det tydelige preg på budrundene. Det er ingen grunn til å synes synd på eiendomsmeglerne, men det er grunn til å ta deres advarsler om utsiktene for boligmarkedet alvorlig.

- Bankenes praksis kan bli skjebnesvanger for boligmarkedet, sier Christian Dreyer til Dagens Næringsliv. Dreyer leder Norges Eiendomsmeglerforbund.

Det kan ikke være tvil om at norske boligpriser har vært en gigantisk boble de siste årene. Det er populært å nevne de gode grunnene til de høye boligprisene: høye og økende lønninger, lav arbeidsledighet, sterk sentralisering og høy befolkningsvekst. Det er imidlertid viktig å huske de dårlige grunnene til at prisene har steget med over 50 prosent siden 2003: altfor god tilgang på billig kreditt, for altfor mange mennesker.

De samme bankene som nå ikke tilbyr mellomfinansiering, har i mange år formelig kastet penger etter folk som antyder at de skal kjøpe bolig. "Alle" har fått lån, og mange har fått altfor store lån. Parallellen til subprime-problemet i USA er tydelig.

Boblen i boligmarkedet vises også av aktiviteten i boligmarkedet. Fra 2000 til 2007 ble antallet bolighandler i Norge tredoblet, fra 20.000 til over 60.000 i året. Samtidig har byggeaktiviteten steget svært raskt og kraftig, fra 20.000 nye boliger i året mot slutten av 1990-tallet, mot over 32.000 i 2006 og 2007. Dette skjer fordi lønnsomheten er så høy i byggebransjen. Et typisk bobletegn.

Det siste halvåret har Norge vært i en svært moderat nedgangskonjunktur. Arbeidsledigheten har begynt å stige, og pessimismen siger inn over bedrifter og husholdninger. Den siste måneden er utviklingen dramatisk. De fleste har blitt langt mer pessimistiske. Og bankene har skrudd igjen kranen.

Det er vanskelig å se for seg noe annet enn at boligprisene vil falle raskt de neste månedene, og kanskje årene. Hvor mye kan så prisene falle? Justert for inflasjon må prisene falle med 40 prosent for å komme tilbake til toppnivået fra forrige boble, i 1987 (PDF-format). Det var få som påstod at prisene var lave den gang. Det er dermed langt fra umulig at boligprisene skal halveres fra dagens nivå.

Mange har brukt boligene sine som investeringsobjekt de siste årene. Verdiøkning på bolig er tatt ut i økte lån i velvillige banker, og brukt. De to siste årene har norske husholdnigner brukt mer enn de har tjent (en annen litt guffen parallell til USA). Men boliger er primært et konsumgode. At konsumgoder blir billigere er bra.

Vår velstand er avhengig av hvor mye vi jobber, hvor effektive vi er når vi jobber og prisendringene på det vi eksporterer i forhold til prisene på det vi importerer. Boligprisene påvirker ingen av disse variablene. Vi blir derfor ikke en fattigere nasjon, selv om boligene her i landet blir mindre verdt. Det er iallfall en trøst.