I tolv år har pengene trillet inn på eiendomsinvestor Ivar Tollefsens konto etter overtakelsen av fem tomteleieavtaler.
Metoden som ligger bak disse avtalene ble gjort ulovlig i 2010.
Men der avtalene allerede var på plass, har tomtene fortsatt å gi store inntekter.
I dag betaler eierne av leilighetene en uvanlig høy pris fordi leiligheten deres ligger i akkurat den blokken, på akkurat den tomten.
Dette er historien om hvordan eiendomskongen og hans to barn har tjent mer enn 24 millioner kroner på de fem tomteleieavtalene.

Tollefsens tomter

Tollefsen-tomtene
  • Ingvild Sagmoen
  • Pål A. Solheimsnes
  • Fredrik Solstad (foto)
  • Hans Jørgen Myrvang Ro
Publisert: Publisert:

Året er 2005. Ivar Tollefsen er allerede landets største private boligutleier. Selskapet Fredensborg, som han er eneeier av, har en eiendomsportefølje på 3,1 milliarder kroner. Privat har Tollefsen nylig sikret seg en Snarøya-tomt til 27 millioner kroner. I mediene blir han omtalt som friskus og «Norges rikeste rallykjører».

Det er gode tider for eiendomsinvestorer. Hittil ukjente Bo Christer Wik og Per Karsten Ims er i ferd med å gjøre braksuksess på boligmarkedet i Oslo. I raskt tempo kjøper de opp bygårder, pusser opp og selger leiligheter videre.

Tomtene bytter hender

Mot slutten av 2005 er Tollefsen og Fredensborg i forhandlinger med Ims og Wik om salg av en rekke bygårder til investorene.

Forhandlingene drar ut i tid. Det går ni måneder før handelen er gjennomført, viser dokumenter fra Kartverket.

Det er uklart hva som skjer i kulissene disse månedene, og hverken Tollefsen, Ims eller Wik vil fortelle E24 om dette. Men når handelen er over, er Tollefsen eier av noen av Ims og Wiks festetomter.

Tomtene var en del av betalingen i oppgjøret, ifølge kommunikasjonssjef Christian Dreyer i Fredensborg-konsernet. Per Karsten Ims sier Fredensborg og Tollefsen ikke var involvert i opprettelsen av festekontraktene:

– Det er riktig at Fredensborg på midten av 2000-tallet solgte noen eiendommer til oss og at vi i samme transaksjon solgte noen festetomter, skriver Ims i en sms til E24.

– Opprettelse av tomtene/festekontraktene hadde vi gjort tidligere sammen med våre advokater. Fredensborg var ikke involvert i dette. Festekontrakter ble av oss opprettet og solgt fordi vi opplevde at vi ved å selge tomt og leiligheter hver for seg kunne få noe bedre betalt for eiendommen, skriver han.

Vi i E24 er avhengig av tips fra leserne våre. Kontakt E24s journalister på e-post ingvild.sagmoen@e24.no og pal.solheimsnes@e24.no, eller på kryptert melding via Signal eller WhatsApp til +4745445774.

SOLGTE TOMTER: Per Karsten Ims ble kjent som eiendomsinvestor på midten av 2000-tallet. I dag er han mest kjent som investoren bak flere kjente musikkfestivaler, som Norwegian Wood og Skral Festival.

På noen av eiendommene er det allerede opprettet borettslag. Beboerne i Akersbakken 25E, Gjøvikgata 7, Konows gate 8, Langes gate 4 og 6 og Thereses gate 33 skal nå betale festeavgift til Ivar Tollefsens Fredensborg.

E24 har siden slutten av januar forsøkt å få tak i Bo Christer Wik gjennom flere personer som har eller har hatt en relasjon til han. En forretningspartner av Wik har opplyst at Wik ikke ønsker å se eller besvare spørsmål knyttet til denne saken.

INNGIKK AVTALE: På festekontrakten som er tinglyst hos Kartverket, har Ims og Wik signert for borettslaget i Konows gate 8, og Ivar Tollefsen har signert for tomteselskapet Snarveien.

I 2009 selger konsernet tomtene til Tollefsen og to av hans barn. Tomtene er en jevn og sikker pengestrøm. Hvert år blir festeavgiften oppjustert i takt med konsumprisindeksen.

Eierskapet til tomtene på de fem adressene er organisert i hvert sitt selskap: Snarveien, Igloo Eiendom, Essens Eiendom, Cascade Eiendom og Dacapo Eiendom.

Snarveien endrer senere navn til Fredensborg 09.

Året etter, i 2010, blir splitting av tomt og bygg, slik Ims og Wik gjorde, ulovlig. I utarbeidelsen av lovendringen blir det oppgitt hva de negative konsekvenser av å dele tomt og bygg er:

«I tillegg til at det i disse tilfellene etableres festeforhold uten at det synes å være noe reelt behov for det, kompliserer denne modellen verdsettelsen av boligen og beregningen av den fremtidige kostnadsutviklingen.»

Borettslagene gjør motstand

I samme periode som festetomtene bytter hender i 2006, begynner to av borettslagene å stille spørsmål ved festeavgiften som er pålagt dem.

Ims og Wiks borettslag var etablert med høy gjeld, og festeavgiften ble en ekstra kostnad på toppen av dette.

Beboerne i Konows gate 8 forsøker i årene etter at borettslaget blir etablert å ta kontakt med Fredensborg for å få redusert avgiften eller kjøpe tomten. Forsøkene fører ikke frem. Tollefsen har ikke besvart E24s spørsmål om dette.

I Langes gate 4 og 6 kontakter beboerne advokat for å få vurdert lovligheten av festekontrakten. Arbeidet fører aldri til noen konklusjon.

For beboerne i Akersbakken 25E er gjeldsbelastningen for stor, og styret må i 2009 begjære borettslaget konkurs. Oslo kommune benytter forkjøpsretten og tar over bygården, slik at det fra nå er kommunen som betaler festeavgiften til Tollefsen.

I dag betaler de som eier leiligheter i blokkene på Tollefsens tomter i snitt mellom 4.700 og 10.200 kroner i festeavgift i året.

RIKING: Ivar Tollefsen er i dag Norges 8. rikeste person, ifølge Kapitals liste, etter å ha klatret flere plasseringer over de siste årene.

Festeavgiftene som ble lagt på disse bygårdene er blant de høyeste i Oslo, viser E24s gjennomgang av festeforhold i kommunen.

Mange av festetomtene i hovedstaden er mange tiår gamle, og har derfor en lav nominell festeavgift. Men selv ved inflasjonsjustering av disse, er Tollefsens festetomter blant de med høyest festeavgift. Mange eiendommer i Oslo er ikke på festet grunn og beboerne betaler derfor ikke festeavgift.

– Dette er veldig høye festeavgifter, sier advokat Thomas Andersen i advokatfirmaet Brækhus. Han er en av Norges fremste eksperter på tomtefeste.

Han slår fast at på den tiden festekontraktene ble utarbeidet var etableringen lovlig, men at nivået på festeavgiftene likevel er svært høye.

– Lovens utgangspunkt er at man måler festeavgiften etter størrelsen på tomten, ikke hva som står der. I dag er makssummen for nye tomter rundt 13.000 kroner i året per mål tomt, uavhengig av om det er én eller ti boliger på tomten.

Festeavgiften som blir betalt på adressene der Ims og Wik opprettet borettslag, er på over hundre tusen kroner per mål tomt, viser E24s utregning. I ett tilfelle er festeavgiften på 750.000 kroner per mål tomt.

Les på E24+

Det elleville eventyret om boligmilliardæren Ivar Tollefsen

Oslo kommune, som er hovedstadens største bortfester, bekrefter at festeavgiften de betaler i Akersbakken 25E er høy:

– Selv om denne boligfesteavgiften etter vårt syn trolig ikke er urimelig høy, er den likevel å regne som uvanlig høy både i Oslo-området og i landet for øvrig, skriver Thor Mollestad, seniorkonsulent og jurist i Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune.

E24 har vært i kontakt med styrene i de aktuelle bygårdene. Tre av styrene har ikke ønsket å uttale seg i denne artikkelen. Noen av styremedlemmene har uttrykt uro for at omtale av festeforholdene kan påvirke verdien av boligene til bygårdens beboere i negativ retning.

Styret i Gjøvikgata 7 skriver i en e-post til E24 at de anser festeavgiften delt på boenhet som beskjeden og at de ikke er misfornøyde.

Oslo kommune, eier av bygården i Akersbakken 25E, skriver dette i en e-post til E24:

– Kommunen har ikke reagert på festeavgiftens størrelse i Akersbakken 25E og har ingen planer om å forsøke å få domstolene til redusere festeavgiften som kommunen betaler, sier Mollestad i Eiendoms- og byfornyelsesetaten.

Tollefsen-familien har tjent millioner

Siden 2009 har de fem tomtene gitt Tollefsen og hans barn, sønnen Nick (34) og datteren Ninja (35), inntekter på mer enn 24 millioner kroner. E24 har lagt sammen beløpene borettslagene gjennom tolv år har regnskapsført å ha betalt i festeavgift. Disse beløpene stemmer overens med to fakturaer sendt fra Tollefsen-familien, som E24 har sett. I 2020 var Tollefsen-familiens inntekt fra de fem tomtene 2,2 millioner kroner.

I samme periode har Tollefsen blitt en av Europas største eiendomsinvestorer. Han er i dag Norges 8. rikeste, ifølge Kapital.

Tollefsens Fredensborg eier utleiegiganten Heimstaden, som ved utgangen av 2020 eide over 100.000 boliger, og hadde en eiendomsportefølje på over 140 milliarder kroner.

Tollefsen eier flere festetomter enn de fem som er omtalt i denne artikkelen. En gjennomgang av bortfestere i Oslo kommune viser at Tollefsen og hans familie er blant de største kommersielle aktørene i kommunen, om man ser bort fra statlig eide selskaper. I de fleste tilfeller eier Tollefsen tomten mens selskapene hans Fredensborg eller Heimstaden eier bygningen.

Oslo kommune eier over halvparten av samtlige festetomter i kommunen, mens KLP og Bane Nor Eiendom er andre store aktører.

E24 har siden starten av januar forsøkt å få svar på konkrete spørsmål og kommentarer til opplysninger i denne artikkelen fra Ivar Tollefsen. Tollefsen har vist til kommunikasjonssjef Christian Dreyer i Fredensborg-konsernet. Dreyer har vist til de tidligere eierne av tomtene, Per Karsten Ims og Bo Christer Wik.

Ninja Tollefsen ønsket ikke å bidra til denne saken og Nick Tollefsen har ikke besvart E24s henvendelser hverken per telefon eller sms.

Publisert:
Gå til e24.no

Her kan du lese mer om

  1. Tollefsen-tomtene
  2. Fredensborg
  3. Ivar Tollefsen
  4. Heimstaden
  5. Eiendom
  6. Oslo
  7. Bolig

Flere artikler

  1. Ivar Tollefsen tjener 8,6 millioner kroner i året på utleie av tomter til egne selskap

  2. Her selger Ivar Tollefsen «leie til eie» - med tomteleie

  3. Regnskapsfører ikke tomteinntektene – får pengene rett på privat konto

  4. Betalt innhold

    Eventyreren og eiendomsbaronen

  5. Tollefsen betaler totalt 25.000 kroner i eiendomsskatt for 3.800 Oslo-leiligheter

  6. SV vil ha lovendring: – Ikke rettferdig at Tollefsen slipper eiendomsskatt