Nordiske eiendomsaksjer har falt kraftig

Nordiske eiendomsaksjer har svekket seg betydelig siden toppen i september i fjor, spesielt svenske. Dette skyldes fundamentale faktorer, mener analytiker. Norske eiendomsaksjer har gjort det relativt greit.

– Etter en svært sterk kursutvikling over flere års tid har vi nå fått en priskorrigering i den børsnoterte eiendomssektoren, skriver Mikael Söderlundh, partner og analysesjef i Pangea Property Partners i en pressemelding.

De tidligere substanspremiene i nordiske eiendomsaksjer er borte, og mange selskaper handles nå til rabatt, ifølge Pangea Property Partners.

Spesielt gjelder det de svenske eiendomsaksjene.

– Bildet er mer nyansert enn dette

Men bildet er nyansert, mener analytiker Simen Mortensen i DNB Markets.

– Det ligger fundamentale faktorer bak fallet i eiendomsaksjer i Sverige. De bakenforliggende årsakene er økte lange renter og økt beskatningsrisiko i Sverige, sier Mortensen til E24.

Mortensen peker på at det er en naturlig korreksjon av eiendomsaksjer i Sverige mot bakgrunn av at økte lange renter påvirker gjeldsprisingen i selskapene.

I tillegg viser han til at det er en forventning til at politikere i Sverige ønsker økt beskatning, derfor har sektoren falt.

– Det kan bli økt skatt på næringseiendom som er pakket i selskaper i Sverige. I tillegg er det er lagt frem forslag om begrensning på rentefradrag i Sverige, sier Mortensen.

En utredning om begrensning av skattefrihet ved pakking av eiendom i selskaper er sendt på høring, ifølge svenske Affärsvärlden.

– Mot bakgrunn av økte lange renter og økt beskatningsrisiko, forventer nå markedet en nedgang i antall transaksjoner innen næringseiendom, sier Mortensen.

Han viser også til at nedgangen i eiendomsaksjer Sverige ikke er unik. Også i Europa har eiendomsaksjer falt. Men samtidig har norske eiendomsaksjer gjort det relativt greit.

– Norske eiendomsaksjer, for eksempel Entra, har gjort det relativt greit, sier Mortensen.

Falt seks prosent siden toppen

Siden rekordnoteringene i september i fjor har nordiske eiendomsaksjer falt fem prosent mens aksjemarkedet generelt har gått i motsatt retning og økt med tolv prosent. I Sverige, det største markedet i Norden, har eiendomsaksjer falt med seks prosent, ifølge Pangea Property Partners.

Det er først og fremst de mindre eiendomsselskapene utenfor hovedlisten som har hatt en nedgang. Det går frem av Pangea Property Partners ferske rapport Pangea Nordic Listed Overveiw, som inneholder nøkkeltall for alle noterte eiendomsaksjer i Norden.

– Dette er overraskende ettersom selskapenes underliggende eiendomsporteføljer har fortsatt å øke i verdi, men børsnedgangen drives antagelig av redselen for dyrere finansiering og nye skattereformer i fremtiden, skriver Söderlundh.

Rapporten viser at kombinasjonen av stigende eiendomsverdier og synkende børskurser har ført til at eiendomsselskapene nå verdsettes nær sine substansverdier.

De tidligere store substanspremiene har forsvunnet, og mange aksjeselskaper, ikke minst i Finland og Norge, verdsettes med en betydelig rabatt, ifølge Pangea Property Partners.

– Rabatten i disse markedene er delvis motivert av dårligere likviditet og en forholdsvis liten børsnotert eiendomssektor, skriver prosjektleder og partner i Pangea Property Partners, André Lundberg.

Sammenlignet med andre segmenter har de mindre eiendomsaksjene utenfor hovedlisten gått svakest og falt med hele 14 prosent siden september i fjor.

– Mange av disse aksjene er volatile, og det vi ser nå er antagelig en reaksjon på noen av de ganske ekstreme prisøkningene som har vært de siste årene, fortsetter Lundberg.

Ifølge Pangea Property Partners fortsetter eiendomsmarkedet i Norden å være sterkt med god likviditet, sterk vekst i leieprisene i mange byer og økt interesse fra internasjonale aktører som søker stabilitet.

– Vi ser at utenlandske fond i økende grad kjøper, til og med i sentrale Stockholm, et marked der svenske institusjoner har dominert i lang tid, skriver Bård Bjølgerud, administrerende direktør og partner i Pangea Property Partners, i meldingen.