Ny kontortrend til Norge: Skal samle storselskaper og vekstbedrifter i ett bygg

Episenter åpner snart Oslos største kontorbygg for coworking, hvor små og store selskaper jobber skulder til skulder. Eksperter tror det er starten på store endringer for eiendomsbransjen. 

UTVIDER FØR ÅPNING: Planen var å leie syv etasjer av det gamle Shell-bygget i Oslo, men ettersom etterspørselen var stor, bestemte de seg for å utvide til åtte etasjer og 8.000 kvadratmeter. Avbildet er daglig leder for Epicenter i Oslo, Peter Jetzel, som tidligere ledet strategiske programmer for Google i Nord-Europa.

Foto: WergelandApenes
  • Sindre Hopland
Publisert:

– Vi vil ha folk inn her som skjønner at man må gi for å få noe ut av samarbeidet, og det er selskapene innforstått med. Man deler ikke sine dypeste hemmeligheter, men man deler faktisk veldig mye, sier Peter Jetzel.

Han leder Epicenter i Oslo som for tiden bygger kontorlokaler på 8.000 kvadratmeter over åtte etasjer i Oslo sentrum.

Målet er å fylle opp lokalene med store etablerte selskaper som ønsker å utvikle sine digital ferdigheter sammen yngre vekstbedrifter.

– Målet er jo at selskaper som aldri ville snakket sammen, plutselig samarbeider og henter ut fordeler, sier Jetzel, som frem til nå har jobbet i Google.

Det har de siste årene utviklet seg en trend med alternative kontorbygg, samt coworking-lokaler, hvor ulike selskaper kommer under samme tak for å samarbeide og utveksle kunnskap.

I Oslo alene har man aktører som Mesh, Spaces, Startuplab, og nå Epicenter, som fyller tusenvis av kvadratmeter med næringseiendom i Oslo.

Et eiendomsmarked i endring

Også i mange andre storbyer verden over fylles fargerike, luftige lokaler med oppstartsbedrifter og etablerte selskaper. I leiekontrakten inngår ofte gratis forfriskninger, treningssenter, kurs og seminarer, noe det også gjør i Epicenter i Oslo.

– Det er en klar endring i bransjen mot kortere kontrakter og mer fleksible forhold mot kundene. Da mener vi et prosjekt med Epicenter er et viktig grep, sier Kjetil H. Krutnes, viseadministrerende direktør i Oslo Areal som eier og utvikler bygget Epicenter skal inn i.

Også partner i næringsmegleren Cushman & Wakefield, Tor Svein Brattvåg, har sett trenden øke.

– Deler av større selskaper, innovasjonsmiljøene, ønsker å være en del av slike miljøer for å hente inspirasjon og kunnskap i den type møteplasser, sier han.

Brattvåg sier likevel at han tror coworking vil forbli et supplement, og ikke dominere markedet i overskuelig fremtid.

Også administrerende direktør Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling har sett en tydelig endring i markedet og opplever at kunder stadig stiller høyere krav til gårdeiere.

– Vi er en del av et marked som er i en voldsom endring, sier hun i likhet med sine kolleger.

Store selskaper som Rema 1000 og Bertel O. Steen skal inn i bygget som ligger ved Pilestedet i Oslo, men det skal også mindre bedrifter som vokser fort, samt enkeltpersoner som ønsker å leie en pult eller en sofakrok for en dag eller en måned.

Wework – New Yorks største leietager

Selve symbolet på alternative kontorlokaler er amerikanske Wework, som på få år har etablert seg i store deler av verden.

Selskapet har hentet milliardinvesteringer fra Softbanks Vision Fund og verdsettes til 20 milliarder dollar, ifølge Financial Times.

Wework sier deres største konkurrent er «vanlige kontorer».

Mange av disse selskapene begynte med å tiltrekke seg mindre oppstartsbedrifter, men har i økende grad siktet seg inn mot de etablerte og mer lønnsomme selskapene.

GIGANT: Amerikanske Wework leier ut coworking-lokaler i hele verden, og er verdsatt til 20 milliarder dollar.

Foto: Mandel NGAN / AFP PHOTO / MANDEL NGAN

Nylig ble det klart at Wework er Londons største enkeltleietager etter den britiske regjeringen. Selskapet er også nest største leietager i New York med utrolige 1,6 millioner kvadratmeter i kontorlokaler, ifølge Recode.

Men selskapet, som jobber med å vokse seg enda større, er langt fra lønnsomme. I 2017 tapte det 723 millioner dollar i 2017, ifølge Recode, som skriver at inntektene endte på 764 millioner dollar.

Epicenter ser for seg en omsetning på 100 millioner svenske kroner i Stockholm i år, ifølge Breakit.

Jetzel har ingen estimater for omsetningen i Oslo.

– Liker dere å sammenlignes med Wework?

– Ja, på noen måter, men samtidig tror jeg vi utfyller hverandre, fordi mange av disse andre aktørene har et større fokus på oppstartsbedrifter, men for oss handler det om selskaper som har drevet på litt lenger, samt de virkelige store bedriftene.

– Men måten dere tjener penger på er lik?

– Ja, selve eiendomsmodellen er ganske lik.

EPISENTER: Daglig leder i Epicenter Oslo, Peter Jetzel, viste E24 rundt i kontorlokalet som teller åtte etasjer og 8.000 kvadratmeter. Jetzel sier bygget så å si er leid ut allerede.

Foto: Foto: WergelandApenes

Innovativ bransje – tradisjonell forretningsmodell

Forretningsmodellen til Epicenter, Wework og andre lignende aktører er å sette opp lange leiekontakter med gårdeiere, for deretter å tilby kortsiktige leieforhold på mellom 3–12 måneder til sine sluttkunder.

Oslo Areal og Epicenter har en leieavtale som strekker seg over 10 år.

Selskapet tilbyr også tilleggstjenester som printing av ark og kantine, som sper på inntektene.

Eksperter har påpekt at en svakhet at selskaper som Epicenter kan være utsatt om betalingsvillighet for kontorer går ned, ettersom man betaler en premium for fleksibilitet og tilleggstjenester.

– Hvor bra forretningsmodellen tåler tøffere tider er et godt spørsmål, men Epicenter er solide, og jeg antar at gårdeierne har tatt høyde for dette, sier Mortensen i DNB.

Krutnes i Oslo Areal mener forretningsmodellen er stødig både i gode og tøffe tider. Han tror at om markedet for kontorer blir dårligere, vil selskaper fremdeles se mot mer fleksible leieavtaler.

Les også

KLP kjøper kjelleren under Barcode for 829 millioner

Les også

Tollefsen på nytt boligraid: Kjøper 5.300 leiligheter for 8,8 mrd.

Les også

Eiendomskongen kjøper danske boligprosjekter til 1,54 mrd.

Her kan du lese mer om

  1. Bygg og eiendom
  2. Eiendom
  3. DNB Eiendom
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. Kontorkrigen tilspisser seg: Wework etablerer seg i Norge

  2. Wework lander sitt tredje norske kontor – passerer 10.000 kvadratmeter i Oslo

  3. Wework flytter inn hos Christian Ringnes

  4. Annonsørinnhold

  5. Kontorkrigen fortsetter: – Coworking-veksten i Oslo har nådd London-nivåer

  6. Bekrefter nedskjæringer – usikkert hvordan Norge påvirkes