Entra med milliardsalg av næringseiendom utenfor de største byene – de lokale gir gass

For å minimere risiko har Entra solgt næringseiendommer for flere milliarder kroner utenfor Norges fire største byer. I Tromsø og Bodø anser kjøpere risikoen som lav. 

AVKASTNING: Prosjektleder for Total Prosjekt, sier at inntjeningen er høy og risikoen anses som lav i Tromsø.

Foto: Marianne Løvland NTB scanpix
Publisert:

– Vi har brukt de siste fire årene på å selge unna mye eiendom i de mindre byene i Norge – som Tromsø, Bodø, Kristiansand, Arendal, Skien – der det er større risiko enn i de store byene, har Finansdirektør i Entra, Anders Olstad, uttalt til E24 (+).

I 2014 kjøpte William Eiendom det gamle politihuset i Tromsø for 72 millioner kroner av nettopp Entra. Etter oppussing solgte de det 6.600 kvadratmeter store bygget til Offentlig Eiendom med en gevinst på 50 millioner kroner.

Dette er et av mange større prosjekt William Eiendom har hatt innen næringseiendom i Tromsø de siste årene.

– Om man også sammenligner yielden (se faktaboks) i Tromsø med andre store byer i Norge, ser vi på Tromsø som et veldig attraktiv marked som gir god avkastning målt opp mot den faktiske underliggende risikoen i makroøkonomien, sier prosjektleder Ørjan Ånesen i Total Eiendom, et selskap heleid av William Eiendom.

I Østfold og Lillestrøm har den svenske eiendomsgiganten Hemfosa Fastigheter kjøpt seks bygg fra Entra for til sammen 1,376 milliarder kroner.

I Kristiansand har børsnoterte Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) kjøpt hele Entras portefølje i buen for 863 millioner kroner.

Hvor langt er et tau?

I Nord-Norges nest største by, Bodø, kjøpte Tollboden bolig det ærverdige bygget som har huset tolletaten. Eiendommen kjøpte de fra Entra for 14 millioner kroner i 2015.

– Dette er et fredet bygg, og var ikke en ren forretningsmessig investering, sier Tord Kolstad Ueland, som er daglig leder for Tollboden.

Han rapporterer om det samme som i Tromsø, med generelt god inntjening på næringseiendommer. Ifølge Kolstad Ueland er 6 prosent yield det normale for deres marked. For Oslo var 3,75 snittet for yield i første kvartal av 2019, viser tall fra Malling & Co.

Les på E24+ (for abonnenter)

Eiendomsgigantene har vært stabile børsvinnere i årevis. Nå stålsetter de seg for renteøkninger og økonomisk krise

– Jeg er helt enig i Norges Bank varsku om næringseiendom når du ser at næringseiendom i Oslo leies ut med tre til fire prosent yield og at eiendommene omsettes for priser som er skyhøyt over teknisk verdi av bygget. I tillegg kommer at bunnen i rentenivået trolig er nådd, som gir en risiko, sier han videre.

Hvor lav yield man kan tåle, sier han kommer an på flere elementer, som byggets tilstand og lengden på kontraktene.

– Hvor lav yield man kan ha, blir som å spørre om hvor langt et tau er.

– Ikke velfungerende

I både Bodø og Tromsø forteller de at markedene for ulike typer lokaler er vidt forskjellige. For Tromsøs del sier Ånesen at det bygges mye nytt i kontormarkedet, og at beliggenheten har mye å si for å klare å leie ut de større lokalene.

– De lokalene som vi har ledige per i dag er i hovedsak knyttet opp mot kontormarkedet. Dog er vår ledighetsgrad noe under forventet bransjestandard. Alle våre næringseiendommer har gode og lange kontrakter, foruten om de eiendommene vi har utviklingsplaner på.

Les også

Prisgaloppen i næringseiendom: – Ikke et rødt flagg ennå

Videre sier han at oppsvinget for reiselivsnæringen og flere store offentlige etater gjør at de anser markedet mindre sårbart for konjunktursvingninger.

Også i Bodø trekkes markedet for kontorer frem som et område hvor kapasiteten til tider kan overgå etterspørselen.

– For kontorbygg er det mange som bygger nytt og konverterer sentrumslokaler, som gir ledighet og prispress. Vi satser derfor ikke på kontor. For andre segmenter, som lager og store handelslokaler, er det ikke mye ledig. For små butikklokaler er det en viss avskalling, forteller Ueland Kolstad.

Det er utenfor Bodø at de ser størst gevinst for eiendommene i porteføljen, sier Ueland.

– I noen nabokommuner ser vi opp mot 15 prosent yield. Det er ikke velfungerende marked, med få aktører, avslutter Ueland Kolstad.

Her kan du lese mer om