Eiendomstopp om salget av USAs tidligere ambassade:
– Sjelden at det kommer slike bygg for salg

Pangea-sjef Bård Bjølgerud er ikke overrasket over den angivelige prislappen på det tidligere ambassadebygget, men tror kostnadene knyttet til rehabilitering vil høyne totalsummen betraktelig.

SKAL VÆRE SOLGT: Den tidligere amerikanske ambassaden i Oslo skal være solgt til uleiekongen Ivar Tollefsen.

Foto: Heiko Junge NTB scanpix
Publisert:

Eiendomsbaron Ivar Tollefsen skal ha kjøpt den tidligere amerikanske ambassaden i Henrik Ibsens gate i Oslo, meldte Finansavisen fredag kveld.

Salget er ikke bekreftet av Tollefsen selv, men utviklingsdirektør Kai Sjøvold i Tollefsens selskap Fredensborg kunne bekrefte overfor avisen at de har vært med i budrunden.

Ifølge avisen skal Tollefsen flytte seg selv og de ansatte i Fredensborg inn i den trekantede bygningen som frem til mai i år og siden 1959 har huset den amerikanske ambassaden.

Hvilke muligheter en kjøper har med eiendommen er for tidlig å si med sikkerhet, mener administrerende direktør Bård Bjølgerud i eiendomsselskapet Pangea Property Partners. Pangea driver med rådgivning innen eiendomstransaksjoner, analyse og tjenester knyttet til selskapsfinansiering i eiendom.

Bjølgerud ønsker ikke å kommentere Pangeas eventuelle rolle i prosessen, men opplyser at det trolig har vært nærmere 100 interessenter og budgivere involvert.

– Dette er et spesielt bygg, både når det gjelder historie, utforming, beliggenhet og arkitektonisk innhold. Det er et uvanlig bygg, et one of a kind, og det er sjelden at det kommer slike eiendommer for salg. Det er derfor ikke overraskende at interessen har vært stor, sier Bjølgerud.

Over 100.000 kroner per kvadratmeter

Etter at kjøpet er gjennomført blir det en prosess med kommunen om hva man ønsker med bygget og hva man kan få lov til å gjøre med det, forklarer Bjølgerud.

TROR TOTALKOSTNADEN BLIR HØYERE: Administrerende direktør og partner Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners.

Pangea

– Normalt når man kjøper en slik eiendom, så kjøper man den as is. Kjøper må ha satt seg inn i rammevilkårene for bygget, og om det for eksempel er registrert på gule lister, om det kan være utforminger som er konstruksjonsmessig vanskelig å endre eller kunst som det er krav om at man må beholde. Utover dette så gjør en budgiver seg vurderinger på hva man sannsynligvis kan få lov til likevel, enten ved omregulering eller dispensasjoner, og tiden det tar å avklare dette med myndighetene, sier han.

Ifølge Finansavisen skal Tollefsen ha gitt mellom 450 og 500 millioner kroner for eiendommen. Bjølgerud mener det ikke er uventet at den tidligere ambassadebygningen går for en slik sum, men presiserer at salget ikke er endelig bekreftet og at han uttaler seg med forbehold og på generelt grunnlag.

Størrelsen på bygget er drøyt 6.000 kvadratmeter, opplyser han. Tar man utgangspunkt i en prislapp på 450 millioner kroner gir det en kvadratmeterpris på 75.000 kroner. Med investeringer som følge av nødvendig rehabilitering og modernisering, er det ikke usannsynlig at den totale prisen passerer 100.000 kroner per kvadratmeter, før en eventuell utvidelse, sier Bjølgerud.

– Det finnes etterhvert flere eksempler på kontorbygg i Oslo som verdsettes til mer enn 100.000 per kvadratmeter, og dette bygget er antagelig et slikt, sier Bjølgerud.

Vanskelig areal å utnytte

Selv om han mener beliggenheten er fantastisk, tror ikke Bjølgerud at eiendommen nødvendigvis vil gi særlig god avkastning for kjøper.

– Den økonomiske avkastningen på en slik investering kan bli fornuftig, men det er avhengig om man kan oppnå en særlig høy leie eller får anledning til å øke arealet, og spesielt i høyden, sier Bjølgerud.

Han understreker imidlertid at en investering som denne ikke nødvendigvis er drevet av avkastning, men mer et sterkt ønske om å eie nettopp denne eiendommen.

– Bygget er stramt, relativt lite og lavt, og trekantet i formen, med skarpe hjørner, som det ikke nødvendigvis er så enkelt å utnytte. Det har vært gjort flere vurderinger på om det kan bli leiligheter, hotell eller handel, ikke nødvendigvis kun kontor, men det krever i så fall en omregulering fra dagens utnyttelse. Tiden får vise hvordan bygget blir utviklet. Uansett er dette et ikon i Oslo, sier han.

(Artikkelen fortsetter under bildet.)

AMBASSADØRENS KONTOR: Rommet ligger i fjerde etasje av bygningen.

Byantikvaren

Høy verneverdi på bygningen

Hva den nye eieren kan få gjort med bygningen innvendig er ikke klart.

Den tidligere amerikanske ambassaden er nemlig for tiden under fredning. Saken har vært på høring og er sendt over til politisk behandling i Oslo kommune, og skal videre sendes til Riksantikvaren for endelig vedtak. Da vil bygningen bli helt fredet etter kulturminneloven, forteller byantikvar Janne Wilberg til E24.

Frem til nå har den tidligere amerikanske ambassaden vært vernet under plan- og bygningsloven. Nå strammes det dermed enda mer inn.

– Dette er en fantastisk bygning med veldig høy verneverdi og internasjonal interesse. Gjennom fredningen gir vi bygningen status som et viktig bygg i den nasjonale fortellingen om Norges bygningshistorie, sier Wilberg.

Hele bygningens eksteriør og uteområder vil bli fredet, men innvendig vil det bli ulike grader av vern på interiør, forteller byantikvaren.

– Av de fire etasjene er de to nederste helt fredet med noen få unntak, mens de to øverste i hovedsak ikke har interiørvern. Så her vil det være mulig å for eksempel lage kontorlandskap, sier Wilberg.

Unntaket i disse etasjene er ambassadekontoret i fjerde etasje, samt det åpne atriet som strekker seg gjennom alle etasjer.

Wilberg forteller at de har vært i kontakt med flere av budgivernes arkitekter gjennom meglere i forbindelse med hva som vil være mulig å gjøre med bygningen, men vil ikke kommentere denne kontakten ytterligere.

Håper dørene holdes åpne

Byantikvaren håper de nye eierne ikke vil stenge dørene til bygningen helt.

– Det er noen veldig flotte rom inne i denne bygningen. Vi håper at de kan ha en funksjon som gjør at allmennheten kan få tilgang i å se, og at de nye eierne vil la bygningen få by litt på seg selv, sier Wilberg.

– Det er et helt sjeldent flott anlegg.

FREDET: I midten av bygget er det et atrium som er fredet.

Byantikvaren

Bygningen står for tiden tom etter at den amerikanske ambassaden flyttet til Huseby i mai. Det var i sin tid staten som betalte for at bygget ble reist i 1959, med pengene Norge mottok som en del av USAs økonomiske hjelp etter krigen. Den gang kostet det 9,5 millioner.

Bygningen er tegnet av den verdenskjente amerikanske arkitekten Eero Saarinen, som døde i 1961.

Har tjent voldsomt på utleie

Administrerende direktør John Olof Solberg i meglerselskapet CBRE, som har oppdraget med å selge den tidligere ambassadebygningen, ønsker ikke å kommentere rundt salget overfor E24. I en sms skriver Solberg at de regner med at salget er gjennomført før jul og at etterbruk vil bli opp til ny eier.

Ivar Tollefsen er mest kjent for sin utleievirksomhet av leiligheter. Han eier for tiden rundt 30.000 av disse, og har blant annet tjent 8 milliarder på boligutleie de siste to årene.

Her kan du lese mer om