Flere vil selge butikklokaler: – Kjøpesenterdelen virker å være spesielt utsatt, sier professor

Netthandel gjør at «konkurs» og «opphørssalg» pryder butikklokaler i hele verden. Det gjør at færre vil sitte på næringseiendom – også i Norge. 

Næringseiendomsmarkedet har god fart om dagen, men ikke alle delene av markedet går like godt. Stadig flere handler på nett, noe som gjør at stadig flere butikker kaster inn håndkleet. Stadig flere butikklokaler står tomme og flere gårdseiere opplever fallende leieinntekter faller, kommer det frem i en fersk rapport fra Malling & Co.

– Næringseiendom har til nå vært et område hvor det har vært lett å tjene penger, men inntjeningen avhenger av type eiendom. Kjøpesenterdelen virker å være spesielt utsatt, sier Iver Bragelien, som er førsteamanuensis ved Institutt for foretaksøkonomi på NHH.

I Norge er Olav Thon Eiendomsselskap, som blant annet eier Amfi-kjeden, en av de virkelig store fiskene i kjøpesenterdammen. Regnskapene deres vitner om en liten økning i omsetningen det siste året.

– Vi opplever en relativt stabil utvikling i konsernets kjøpesentre, med omsetningsvekst og stigende besøkstall. Våre kjøpesentre er ikke utsatt for «kjøpesenterdøden», men har en god helsetilstand på tross av økt antall konkurser i detaljhandelen, sier konserndirektør for finans i Olav Thon Gruppen, Arne B. Sperre.

Merkes overalt

Tall fra SSB viser at antall åpnede konkurser innen varehandel har holdt seg relativt stabilt de siste ti årene. I USA har derimot langt flere butikker kastet inn årene.

Utviklingen i USA mener Bragelien hinter om at norske kjøpesenter utenfor allfarvei møter størst usikkerhet.

– Studier viser at kjøpesenter med fullsortiment dagligvarebutikker og gode parkeringsmuligheter kan vise til de beste resultatene. Kjøpesentre går også bedre i områder med mange barnefamilier og hytter. Vi ser videre at de store kjøpesentrene utenfor de store byene, som Lagunen og Åsane her i Bergen, har utviklet seg kraftig.

Han sier at det er naturlig at tjenesteytende sektorer vil bli viktigere når færre jobber i butikk, men at lavere omsetning og marginer gjør at disse leietagerne kan betale mindre for de samme lokalene.

At netthandel har kommet for å bli, er ikke Bragelien i tvil om.

– Det er et vanvittig tilbud av varer på nettet som kjøpesentrene konkurrerer mot. Hva som skjer i fremtiden er umulig å vite, men jeg hørte nettopp en fra Alibaba som fortale om utviklingen for e-handel i Kina. På bare en dag, den såkalte «Singles Day» 11. november 2018, fikk Alibaba ordrer på mer enn en milliard pakker, sier Bragelien.

Tall fra SSB viser at driftsmarginen for omsetning og drift av fast eiendom svinger med opp- og nedturene i verdensøkonomien.

Ingen bråbrems

Olav Thons Eiendomsselskaper sier at de ikke ser store forskjeller mellom landsdeler, eller mellom by og land når det gjelder kjøpesenteromsetningen.

– Men, det ser jo ut som frittstående butikker i sentrum av byene har det mer krevende enn kjøpesentrene som ligger i byenes randsone. Nye bommer og restriksjoner på bilbruk i sentrumskjernen vil generelt gjøre det vanskeligere for detaljhandelen, men da vil vel nye typer butikker og serveringssteder, gallerier og så videre kan vokse frem i byens sentrumskjerne, sier Sperre.

Rapporten fra Malling viser også at selv ikke de beste områdene av Oslo går klar av mindre handel i fysiske butikker.

– Vårt inntrykk er også at leieprisene for de aller dyreste handelseiendommene har falt noe, men at gjennomsnittsleien for handelseiendommer i Oslo sentrum har vist seg mer bærekraftig, sier Sperre.

Flere på gjeldet

Rapporten til Malling & Co viser at summene det kjøpes og selges handelseiendom for er stabile, men at det er flere som vil kjøpe enn selge. De skriver at flere uten hell har prøvd å selge eiendom, mens andre vil stå i stormen.

På spørsmål om de vurderer å selge unna noen av handelseiendommene, svarer Sperre at Olav Thon Eiendom ikke ser bort fra at de kan gjøre nye kjøp.

– Vi har de siste to-tre årene investert betydelige beløp i våre egne kjøpesentre, og har siden 2016 ikke overtatt nye kjøpesentre. Vi har per i dag ingen planer om å kjøpe noen nye kjøpesentereiendom i Norge, men kan naturligvis ikke utelukke nye kjøp i Norge og Sverige i 2019, sier Sperre.

– Olav Thon Eiendomsselskap har en årlig kontantstrøm fra driften på mellom 1,7 og 2 milliarder kroner. Vi har per i dag en belåningsgrad på 39 prosent og betydelige likviditetsreserver. Det er komfortabelt med så lav belåningsgrad, men denne skal ikke være til hinder for nye eiendomsinvesteringer, om vi finner noe vi har lyst til å investere i, sier Sperre.