Mener Fredensborg utnytter smutthull i loven: - Sjokkerende

Det er ikke lov å kjøpe mer enn to leiligheter i ett sameie. I Maridalsveien 9 eier Norges største utleieselskap 34 av 50 leiligheter.

- SMUTTHULL: Fredensborg utnytter et smutthull for å eie mer enn to leiligheter i ett sameie.

Foto: NTB Scanpix
  • Mathias Vedeler
Publisert:,

«Stråselskap ANS» og «Snarveien ANS». Det er navnet på noen av selskapene som eiendomsgiganten Fredensborg bruker til å eie leiligheter i Maridalsveien 9 i Oslo.

Ifølge eierseksjonsloven er det ikke lov å kjøpe mer enn to seksjoner i ett sameie. Likevel eier Fredensborg 33 av eiendommens totalt 50 leiligheter.

Leilighetene er fordelt på en rekke ulike selskaper, og slik «unngår» eiendomskjempen loven – på lovlig vis.

– Smutthull

– Det er finurlig måte å omgå regelverket. De har funnet et smutthull, sier Lars Aasen, daglig leder i Leieboerforeningen.

Da Fredensborg kjøpte flere av leilighetene i 1997, brukte de selskaper med oppsiktsvekkende navn. I tillegg til «Stråselskap ANS» og «Snarveien ANS», heter selskapene i Maridalsveien blant annet «Olav Den Heldige ANS», «Opp Som En Løve ANS» og «Ned Som En Skinnfell ANS».

Lars Aasen

Foto: Leierboerforeningen

Disse selskapene eier bare to leiligheter hver, men er alle del av Fredensborgs komplekse selskapsstruktur.

– Jeg synes det er ganske sjokkerende. Det viser at de gjør akkurat som de vil med dette smutthullet, sier Aasen.

Med 34 av 50 leiligheter har Fredensborg et stort flertall i sameiets styre og all makt i avgjørelser som krever avstemning.

E24 har spurt Fredensborg om de bruker samme teknikk også i andre sameier, men selskapet har ikke svart på dette. Fredensborg eier over 4000 leiligheter i Oslo-området og er Norges største utleieselskap.

Selskapet eies av milliardær Ivar Erik Tollefsen (55), som er blitt en av Norges rikeste menn på eiendomsvirksomheten.

Les også

Fredensborg endrer praksis etter E24-avsløring

«Lite heldig»

Aasen i Leieboerforeningen mener sameier med mange utleieleiligheter ofte har store problemer og at det derfor er uheldig hvis selskaper kjøper opp flere leiligheter.

– Det kan være veldig krevende i et sameie med mange utleieboliger der ingen tar ansvar. Det er bedre med rene utleiegårder, sier Aasen.

Justisdepartementets lovavdeling har tidligere kommet frem til at det ikke er i strid med loven å kjøpe flere leiligheter gjennom ulike selskaper.

Denne muligheten til å unngå loven har vært en av årsakene til at den er blitt foreslått fjernet, blant annet av Kommunaldepartementet på slutten av 90-tallet. Departementet mente at loven ikke virket etter hensikten.

Stortinget valgte likevel å beholde loven, med begrunnelsen at flere leiligheter kan «kjøpes for investering, spekulasjon og utleie» dersom loven fjernes, noe flertallet anså som «lite heldig».

Les også

Ut mot Fredensborgs «Stråselskap»: – Ekstremt misbruk

Mulig lovbrudd

I Maridalsveien 9 har Fredensborg også to selskaper som eier flere enn to leiligheter.

Selskapet «Maridalsveien 9 AS» eier 14 leiligheter, etter å ha fått overført leilighetene fra andre Fredensborg-selskaper i 2013.

Selskapet «Fredensborg AS» kjøpte på sin side fire leiligheter av en privatperson i 1997.

Kartverket har muligheten til å stoppe tinglysningen av leiligheter dersom kjøpet er i strid med eierseksjonsloven, men dette ble ikke gjort.

Norsk Boligbyggelag er en av flere aktører som mener loven bør håndheves bedre enn den gjøres i dag.

Avdelingsdirektør Henning Lauridsen anbefaler styret i sameiet om å ta tak i saken.

– Styret har plikt til at loven følges. De som sitter som styremedlemmer, har en selvstendig plikt til at lovlig tilstand er til stede, sier han.

– Beklagelig glipp

Fredensborg sier de skal følge opp.

– Om Fredensborg har gjort feil ved overskjøting av leiligheter til Fredensborg AS og Maridalsveien 9 AS, er det en beklagelig glipp som jeg vil følge opp omgående. Her er det imidlertid verdt å merke seg at det er lagt til grunn at erverv i strid med forbudet ikke medfører avtalerettslig ugyldighet, kun at ervervet ikke vil kunne tinglyses, med de ulemper dette måtte medføre for kjøper som ikke får fullstendig rettsvern for sitt erverv, skriver advokat Christian Wefling i en e-post til E24.

Fredensborg ønsker ikke å stille til intervju i saken, og Wefling uttaler seg på selskapets vegne.

Advokaten skriver at det ikke er en omgåelse av loven å ha mange aksjeselskaper i ett sameie.

– Man har i forarbeidene til loven diskutert og konkludert med at dette skal være tillatt, og det er derfor ingen omgåelse av loven, skriver Wefling.

Les også

Leietakere føler seg lurt av utleiegiganten Fredensborg

– Humoristisk

Han reagerer sterkt på uttalelsene til Aasen i Leieboerforeningen og sier det er «tilnærmet sjikanøst».

– Definisjonen på et smutthull er en unøyaktighet i loven som gjør at man kan omgå lovens intensjon, men her har dette temaet vært kommentert i lovens forarbeider og man har bevisst latt det være lovlig å erverve et stort antall eierseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie gjennom å fordele ervervet på flere selskaper, skriver Wefling.

På spørsmål om hvorfor selskapet har valgt å bruke selskaper med navn som «Stråselskapet» og «Snarveien», svarer han:

– Den historiske bakgrunnen for selskapsnavn som «Stråselskapet», «Snarveien», «Olav den heldige», «Opp som en løve», «Ned som en skinnfell», kjenner jeg ikke til. Ulovlig er det i hvert fall ikke. Mer humoristisk vil jeg si.

Wefling skriver også at Fredensborg ikke har makt til å gjøre som de vil i sameiet fordi eierseksjonsloven «setter en stopper for at flertallet bruker sin makt til å skaffe seg urimelige fordeler på andre sameieres bekostning».

Les også

Norges største utleieselskap endrer praksis etter E24-avsløring

Les også

– Det var ikke særlig hyggelig

Les også

Historisk lavt tilbud av leiligheter gir meglerkrise

Her kan du lese mer om

  1. Bolig
  2. Boligmarkedet
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. Ut mot Fredensborgs «Stråselskap»: – Ekstremt misbruk

  2. Får beholde «stråmannselskap»-smutthull

  3. Regjeringen vil forby boligkjøp-stråmenn

  4. Annonsørinnhold

  5. Ivar Tollefsens nye leietagere har kjempet i 15 år - nå frykter tsjekkerne sin norske eier

  6. Slik blir skatten din i 2017