Godt arbeidsmarked løfter næringseiendom. Aktør skulle ønske mer nytt stod klart

Malling & Cos markedsrapport vitner om gode tider for næringseiendom – spesielt for kontorbygg i Oslo. I motsetning til IMF, er de ikke bekymret for lavere inntjening. 

LAV LEDIGHET: Malling & Cos rapport for boligmarkedet viser at det er lite ledige kontorlokaler, særlig i Oslo. Haakon Ødegaard, som er analysesjef i eiendomshuset, og analytiker Sara A. Bugge skulle gjerne sett at det kom mer nytt på markedet i år.

Foto: Fredrik Kampevoll, E24
Publisert:

Sterk vekst for arbeidsmarkedet gjør at det blir stadig færre ledige kontorplasser (se graf under), spesielt i hovedstaden, viser Malling & Cos markedsrapport for våren og sommeren 2019.

– Med synkende ledighet og mindre tilgjengelig areal, så stiger naturlig nok leieprisene, sier sjefanalytiker i eiendomshuset, Haakon Ødegaard.

Ødegaard understreker at det ikke bare er sysselsettingsveksten som avgjør hvordan kontormarkedet utvikler seg, men også hvilke type sektorer som vokser.

Les på E24+ (for abonnenter)

Eiendomsgigantene har vært stabile børsvinnere i årevis. Nå stålsetter de seg for renteøkninger og økonomisk krise

– Vi ser er at typiske kontoryrker har god vekst, og det bidrar til på å øke behovet, spesielt i Oslo. Vi synes at det er interessant at til tross for arbeidsmarkedet generelt i Norge går godt, så går Oslo relativt mye bedre enn resten av landet, sammenlignet med tidligere oppgangsperioder.

Med lav arbeidsledighet blir det vanskeligere for en bedrift å finne flere ansatte. Det legger bånd på hvor mye behovet for kontoreiendom kan vokse.

– Ja, det er begrenset oppside, men det er fortsatt rom for vekst fra endrede sysselsettingsandeler, tilflytting og pendling inn til Oslo, sier han.

Graf: Malling & Co

Venter på nybygg

Selv om det er flere kontorbygg som blir ferdigstilt i år, så gjør riving at de tilgjengelige arealene kun går svakt opp, viser Mallings rapport (se grad under). Med relativt få kontorlokaler til leie, så skulle eiendomshuset ønske at det var flere ledige kontorlokaler som ble ferdigstilt i år og neste år.

– Det er ikke nok som blir bygget nå i forhold til antatt etterspørselsvekst, men det kommer senere. Det er først i 2021 at vi ser nettovekst på arealet av tilgjengelige kontorlokaler, sier analytiker Sara A. Bugge.

Fra behovet etter mer kontorplasser melder seg til nye lokaler står ferdig bygd, kan det ta år.

Les også

IMF om norsk næringseiendom: – Risikoen vokser

–Reguleringsarbeid og planlegginger tar tid, og du bygger som regel ikke noe nytt uten å ha leid ut en betydelig del av bygget. Dette er ikke mer problematisk enn at det periodevis blir lav ledighet og høy leieprisvekst, men da er det naturlig at det i etterkant er flere som utnytter den lave ledigheten og bygger mer. Da blir det utjevnet, sier Bugge.

– Så over tid, regner dere markedet som sunt?

– Ja, men synkende ledighet vil gjøre markedet en del strammere. Vi har dog sett det før, med den åpenbare konsekvenser at det blir vanskeligere for bedrifter å finne nye lokaler. Sist vi hadde så lav ledighet som nå var i 2007, og ja, det kom en nedgang da, men det kom først og fremst som følge av eksternt sjokk som ledet frem til finanskrisen, svarer hun.

– Så lenge det går bra i økonomien, så går det bra i deres marked?

– Ja, men med litt lag.

Graf: Malling & Co

Lavere inntjening

De siste årene så har yielden, altså inntjeningen for næringseiendom, falt (se faktaboks). Ødegaard mener at dette er naturlig, siden de lange rentene har gått ned, men han viser til at yieldnivå og utviklingen for de lange rentene har fulgt hverandre tett.

– Fremtidsutsiktene for de lange rentene er at de ikke ser ut til å stige veldig mye, og vi tror derfor at det i den grad det blir en yieldoppgang blir den svak yieldoppgang. De er såpass mange som har lyst på god, norsk eiendom, så pengestrømmen inn i markedet og ønsket om å kjøpe, kombinert med et veldig godt utleiemarked, gjør at mange investorer er villige til å strekke seg langt, sier Ødegaard.

Oslos yieldnivå ligger ikke spesielt lavt i europeisk sammenheng, viser Mallings rapport. Likevel mener IMF, i likhet med Norges Bank og Finanstilsynet, at det yieldnivået bør holdes et øye med.

I likhet med flere norske storbanker, er Malling & Co enn så lenge ikke bekymret.

– Særlig ikke når vi på kontor ser et sterkt underliggende leiemarked. Vi kjenner oss altså ikke igjen i IMFs konklusjon, sier Ødegaard.

Les på E24+ (for abonnenter)

Trosser «butikkdøden»: Nå åpner nettbutikkene fysiske butikker

Samtidig trekker han frem et område hvor usikkerheten har meldt seg: handelseiendom.

– Særlig kjøpesentrene er investorene skeptiske til, og det vil selvfølgelig være prisdempende. Det siste året har folk i økende grad blitt klar over utfordringene innen detaljhandel, men det har ikke blitt kjøpt så mange kjøpesentre den siste tiden, så man vet ikke helt hvor markedet er for Norges del. Men ut fra utlandet og forventninger, de signalene vi får, så er det en betydelig yieldoppgang for kjøpesentrene, først og fremst fra en svikt i leieinntektene, sier Ødegaard.

Her kan du lese mer om