Netthandel truer handelseiendom

De tradisjonelle butikkene merker stadig hardere konkurranse fra netthandelen. Det er på høy tid at eiere av butikkbygg tenker på hvordan dette påvirker deres investeringer.

Butikkhandelen i Norge opplevde en omsetningsvekst på 3,4 prosent i fjor. En helt grei vekst, men kanskje svakere enn man skulle tro med et godt lønnsoppgjør, rekordlav rente og galopperende boligpriser.

Omsetningsveksten for netthandel derimot var på hele 7 prosent, og veksten vil bare fortsette i takt med den teknologiske utvikling, ikke minst når den yngre «internettgenerasjonen» vokser opp og får mer kjøpekraft.

Les mer:- En tsunami av netthandel skyller inn over Skandinavia

Salg av varer og tjenester over internett utgjør foreløpig en relativt beskjeden andel av den totale detaljhandelen – anslagsvis rundt 4-5 prosent. Men innen enkelte bransjer har netthandelen allerede tatt en stor markedsandel. Dette gjelder først og fremst salg av tjenester som reiser, billetter og bank, men også homogene varer som bøker, filmer og elektronikk. Det er ikke tilfeldig at mange bokhandlere, elektrobutikker og reisebyråer har pakket ned butikkene sine for godt de siste årene.

For eiere av handelseiendom i Norge, er denne utviklingen noe man i aller høyeste grad bør følge med på og innrette seg etter. Konkurransen mellom fysiske handelsdestinasjoner er allerede knallhard.

Halvhjertede politiske forsøk på å begrense veksten i handel utenfor byene til tross; det samlede kjøpesenterarealet økte med 40 prosent fra 2000 til 2011 og Norge ligger soleklart på europatoppen når det gjelder antall kvadratmeter kjøpesenter per innbygger. Resultatet er at hver fjerde av de 60 største kjøpesentrene her til lands opplevde en negativ omsetningsvekst i 2012.

Historisk sett har handelseiendom vært en veldig god investering , men utviklingen har vært betydelig svakere etter finanskrisen - både absolutt og relativt til kontoreiendom.

(Kommentaren fortsetter under illustrasjonen)

Ifølge den norske eiendomsindeksen IPD har investeringer i handelseiendom gitt en årlig ubelånt totalavkastning på 10,3 prosent i perioden 2000-2012, nesten to prosentpoeng høyere enn for kontoreiendom. De tre siste årene (2010-2012) har derimot den gjennomsnittlige avkastningen for handelseiendom kun vært 5,7 prosent per år, mot 7,3 prosent for kontor.

Hvilke handelsdestinasjoner vil så overleve trusselen fra netthandelen? For kjøpesentrene står vi foran en polarisering, hvor vinnerne er de største og dominerende sentrene på den ene siden, og små lokale sentre som baserer seg på den daglige nødvendighetshandelen på den andre siden.

For å hevde seg i den harde konkurransen er det viktig og ikke bare kunne tilby en unik miks av butikker, men også en opplevelse ved siden av handelen. Restauranter, kafeer og treningssentre gjør at kjøpesentrene i større grad enn tidligere blir en sosial møteplass.

Små nærsentre, hvor folk gjør sine daglige innkjøp, vil være mindre påvirket av endringer i forbruksmønstre. Disse er i stor grad basert på matvarehandel, som merker lite til konkurransen fra netthandelen. Disse sentrene er i tillegg gjerne supplert med en blomsterbutikk, et apotek, en frisør, et vinmonopol og andre nødvendighetsvarer, som forbrukeren ikke ønsker å kjøre byen rundt for å skaffe. Det er nok en stund til det blir vanlig å klippe håret sitt på internett.

Kjøpesentre som allerede er nummer to eller tre i sitt område og ikke kan tilby en unik opplevelse, vil lide under at konkurransen med både netthandel og andre kjøpesentre blir for stor. Generelt ekspanderer ikke de store butikkjedene lenger, heller tvert i mot. Deres fokus er stort sett på å ha butikker i de beste sentrene eller i de beste handelsgatene i byene.

De beste handlegatene i de større byene vil fortsatt være en relativt trygg investering. Både fordi disse i stor grad kan tilby opplevelser ved siden av handelen som tiltrekker publikum, men også fordi de ofte kan tilby eksklusive butikker som ikke finnes i de fleste kjøpesentre. Både luksusbutikker og større kjeder bruker butikker i paradegatene til markedsføringsformål, og de er derfor villige til å betale mer i leie enn butikkens omsetning isolert sett skulle tilsi.

Butikkhandel utenfor paradegatene har en mørk fremtid. For det første selger slike butikker ofte varer som allerede merker sterk konkurranse fra netthandel. I tillegg har de et klart handikapp i forhold til handelsdestinasjoner i utkanten av byene når det gjelder både kundefremkommelighet, varelogistikk og husleiekostnader.

Dagligvarebasert handel vil være minst påvirket av økt konkurranse fra netthandelen, og er generelt gode defensive investeringer. I tillegg ser vi et potensial for at norske storhandelskonsepter kan lære av andre europeiske markeder og utvide sitt vare- og tjenestesortiment til å inkludere mer enn bare mat og drikke. Dessuten gjør enkel fremkommelighet og god parkeringsdekning at mange slike butikker kan fungere som pick-up-points og showrooms for netthandelen – en trend vi nå ser i utlandet.

Det norske markedet for handelseiendom vil med andre ord fortsatt by på mange gode investeringsmuligheter i årene som kommer. Men den økende konkurransen fra netthandelen gjør det stadig vanskeligere å finne de beste investeringsobjektene. Tiden hvor enhver eier av handelseiendom i Norge kunne lene seg avslappet tilbake og vente på omsetningsveksten er definitivt forbi.