Sjekk oversikten: Disse bydelene holder stand når boligmarkedet faller

Redd for boligbrems? Norsk økonomi hangler - men disse bydelene er ifølge meglerne best rustet i et boligmarked som faller. Finner du din bydel?

GRÅTT: Oljenedturen har gitt prisnedgang i det som tidligere var Norges sterkeste boligmarked, Stavanger.

Alf Ove Hansen
Publisert:,

Snart to år etter oljebremsen slo innover Norge, har 30.000 jobber forsvunnet og fortsatt tikker det ukentlig inn meldinger om nye oppsigelser fra de nedgangsrammede selskapene.

Av den norske arbeidsstyrken har 4,0 prosent registrert seg arbeidsledig på NAV. Det utgjør 93.300 nordmenn, og er én av ringvirkningene av lavere aktivitet i oljesektoren.

Arbeidsledighet er én av faktorene som kan bidra til lavere etterspørsel etter boliger, og dermed fall i boligprisene.

Les også

iHus selger leiligheter til fastpris i Oslo

Stavanger

Det er oljebyen Stavanger et soleklart eksempel på. Arbeidsledigheten er høyest i Rogaland med 4,9 prosent. 5,0 prosent er registrert ledige hos NAV i Stavanger, og i fjor var nettoinnflyttingen til byen den laveste siden 2000, ifølge SSB.

Det siste året har prisene falt med seks prosent (januar 2015 til januar 2016), mens prisene på femårsbasis har økt med 10,8 prosent.

Daglig leder, Espen Eide, i Eie Eiendomsmegling i Stavanger.

Eie

– Det er spesielt i Stavanger om dagen. Markedet er betydelig roligere enn det vi er vant med. Likevel omsettes det boliger, forteller Espen Eide til E24.

Han er daglig leder i Eie Stavanger, avdeling Espen Eide & Partnere.

Eide forteller om leilighetssegmentet øst i Stavanger, hvor det er bygget mange nye boliger over relativt kort tid de siste årene, som opplever den største prisbremsen. Ifølge Finn.no, er Stavanger Øst området med flest boliger til salgs i Stavanger, med 275 annonserte objekter.

Kurt Frafjord, eiendomsmegler og leder i Krogsveen.

Krogsveen

Det var en rekke usolgte boliger i de nye prosjektene da markedet bremset opp.

Prisfallet i området gjør at leietagere og kjøpere fra enklere boliger flytter inn.

– Til eventuelle neste oljeprisoppgang, vil det være et antall leiligheter med middels kvalitet eller dårligere som blir tomme. Eksempel på dette er boliger med enkel standard og kjellerleiligheter spesielt i randsonen av byen, sier Eide.

Men det er ikke «helt gale» i hele Stavanger. Visse områder og objekter blir trukket frem som særlig attraktive av Knut Frafjord, eiendomsmegler og leder i Krogsveen Rogaland.

– Sentrale plasser som Smeaheia, Stangeland, Trones og Austrått i Sandnes og Eiganes, Våland og Stokka i Stavanger er veldig populært, sier han til E24.

Les også

Rekkehus solgt for 2,25 mill. over takst

OLJENEDTUR: Boligmarkedet har falt i Stavanger som følge av lavere aktivitet i oljebransjen de siste to årene. Bildet er tatt av idylliske Breiavannet i Stavanger sentrum.

Berit Keilen SCANPIX

Fersk prisrekord utenfor Sandnes

Ett sted har overrasket Frafjord.

I Sandnes falt boligprisene 4,7 prosent i fjor, mot 6,0 prosent i Stavanger.

Det er til tross for at den registrerte arbeidsledigheten er 5,8 prosent, 0,8 prosentpoeng høyere enn i Stavanger, ifølge NAVs tall for januar.

– Boligene holder seg altså bedre i pris i Sandnes enn Stavanger, og det skyldes at det er flere nye boliger i Sandnes. Der får man mer for pengene.

Rett før jul gikk en enebolig i Smeaheia til 8,5 millioner kroner. Det er det dyreste objektet som er blitt solgt i Smeaheia noen gang.

– Selv i grå tider ble det prisrekord her i Smeaheia i Sandnes.

Slik er boligmarkedet i de mindre oljebyene nå

Hva med resten av landet?

Av de største byene i Norge, er det bare Stavanger som har hatt negativ prisvekst det siste året.

Den seneste tidens oljeprisfall ned mot 30 dollar fatet, nesten én fjerdedel av pristoppen i juni 2014, skaper uro for at ringvirkningene skal bli tydelig i resten av den norske økonomien.

Enkelte økonomer ser røde lamper lyse for boligmarkedet ellers i landet, mens andre mener det lave rentenivået vil trumfe ringvirkningene av oljebremsen.

E24 har spurt eiendomsmeglere over hele landet hvilket bydeler som kan være mindre utsatt for prisfall, hvis boligmarkedet skulle bikke utfor.

Valebrokk og Co: Dette sier ekspertene om boligmarkedet og oljebremsen (podcast)

Dette er «de sikreste kortene» i Trondheim

Administrerende direktør Per Nylander i Meglerhuset Nylander.

Nylander

– Når det gjelder konjunkturfølsomme områder i Trondheim, er det de gamle klassikerne som går igjen og fortsatt holder stand. Disse områdene kjennetegnes av et visst publikum med en viss interesse, som i liten grad berøres av rentesvingninger og generell nedgangstid, sier administrerende direktør Per Ø. Nylander i Meglerhuset Nylander, til E24.

Han sier man ikke kan utelukke at problemene i den norske oljesektoren sprer seg videre, men velger å være optimist.

Prosentvis har Trondheim omtrent halvparten så mange registrert ledige hos NAV enn Stavanger. Arbeidsledigheten i Sør-Trøndelag er på 3,1 prosent, og 3,1 prosent i Trondheim.

Det siste året har boligprisene steget 3,9 prosent i Trondheim, mens femårsveksten utgjør 36,9 prosent.

Nylander lister opp Singsaker, Tyholt og Berg som sterke strøk. De kjennetegnes av villabebyggelse i øvre prisklasse.

I tillegg nyter enkelte steder ned mot Nedre Byåsen og Øya sterk interesse.

– Dette er områder som ligger sentralt opp mot NTNU, Trondheim og sentrum.

– De områdene har vist seg å være de sikreste kortene. Randsonen er alltid mer sårbar.

Les også

Rekordlavt tilbud av boliger i Oslo og Akershus: – Tallene burde være en tankevekker for politikerne

ATTRAKTIVT: Bildet er tatt fra utsikten på Byåsen i Trondheim.

Geir Otto Johansen VG

Bergen: – Gode assosiasjoner til Fana

– Nedgangen i oljesektoren vil på sikt påvirke boligmarkedet. Stavanger har allerede sett resultater av dette med langt høyere omløpshastighet. Bergen er jo også en by med en del oljevirksomhet. Likevel er det på sin plass å minne om den årlige nettotilflyttingen som skjer hvert år til Bergen, sier daglig leder i Aktiv Bergen, Jan Erik Larsen.

I likhet med Stavanger, har Hordaland større deler av arbeidsstyrken knyttet opp til oljeindustrien enn resten av landet.

Det er nå 3,4 prosent av arbeidsstyrken i Bergen som er registrert ledig hos NAV, mens Stord, som huser selskaper i oljesektoren som Kværner, har 6,1 prosent registrert ledige.

Regionsleder i Krogsveen for Hordaland, Fredrik Søreide, mener også tilflyttingen underbygger forventninger om videre prisvekst.

Hvis boligmarkedet i Bergen skulle bremse opp på lengre sikt, nevner Søreide frem Sandviken, Nordnes, Årstad og attraktive familieområder i Fana-regionen, Ytrebygda, samt deler av Åsane.

– Områdene som faller når markedet bremser opp, er markeder som ligger lenger utenfor bykjernen, og ikke har samme infrastruktur med barnehager, skoler og offentlig transport, sier han.

Larsen mener også sentrale og populære områder gir bedre garanti for mindre prisfall enn litt mer ukurante områder. Kundene er opptatt av beliggenhet, og gangavstand til Bybanen er et ønske som går igjen hos mange boligkjøpere.

Ida Garnes, daglig leder og eiendomsmegler i Eie Eiendomsmegling i Bergen.

Eie Eiendomsmegling

Da kommer bebyggelsen rundt Lagunen Storsenter i Fana positivt ut med «alle» fasiliteter, inkludert nærhet til Bybanen.

– Allerede i dag er også en av de mest populære etableringsområdene i disse omgivelsene med cirka én kilometer i omkrets fra senteret. Lignende eksempler vil man også kunne se i andre bydeler, men Bybanen virker ekstra populært inn i Fana.

Ida Garnes, daglig leder og eiendomsmegler i Eie Eiendomsmegling i Bergen, mener bydeler også som Sandviken, Nordnes og Fana erfaringsvis er mer ettertraktet, selv i et roligere marked.

– De aller fleste har gode assosiasjoner til bydelen Fana, og det er et stort pluss med et godt kollektivtransport-tilbud. Å bo langs bybanetraseen er svært populært, sier megleren til E24, og legger til at hun ser positivt på 2016.

ETTERTRAKTEDE EIENDOMMER: Fana-regionen i Bergen er en av de dyrere områdene i Bergen, populært blant barnefamilier. Bildet er et dronefoto av Søreide i Fana-regionen.

Nicolas Langvand Imotiv AS

Oslo: St. Hanshaugen og Frogner

Hva boligprisvekst angår, har Oslo vært Stavangers ytterkant det siste året. Fra januar 2015 til januar 2016 økte kvadratmeterprisen i Oslo med 9,0 prosent. De siste fem årene har boligene i hovedstaden i snitt blitt 41 prosent dyrere.

Økonomer mener Oslo er det siste stedet som vil bli rammet av et eventuelt prisfall.

Om markedet blir mer krevende i hovedstaden, holder administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer, en knapp på boliger i sentrumsbydelene som sterke områder i nedgangstider.

– Det er også regioner det bygges lite. Det er større press på de markedene hele tiden.

– Det er også fordi det er en del som velger å leie fremfor å kjøpe i tøffere markeder, og da blir det et press på sentrum, hvor mange av leieboligene er.

Han nevner områder som Grünerløkka, Frogner og St. Hanshaugen som bydeler som holder seg meget bra.

– Det blir videre spennende å se hvordan områder som Sagene og Torshov, som har løftet seg i pris, møter tøffere tider. Områdene har fått en kraftig prisvekst og nærmet seg Oslo Vest. Det blir en test på prisnivået når markedet butter nedover.

Les også

Boligeksperter advarer: – Prisveksten i Oslo kan bli tre ganger så høy som resten av landet

STORSTILT BOLIGBYGGING: I Nydalen er det hektisk byggeaktivitet, og nyboliger dominerer bydelen.

Håkon Mosvold Larsen NTB scanpix

Nydalen kan bli Oslos svar på Sandnes

Etter finanskrisen falt boligprisene over hele landet. Hippe bydeler som Sagene og Torshov, som inntil da hadde hatt relativ sterk prisvekst i forhold til andre deler av Oslo, opplevde større prisnedgang enn tradisjonelt populære bydeler som Frogner, ifølge Eiendom Norge.

– Det er riktig at man har sett det i faser som 2008, da prisene gikk mye ned. Men det har korrigert seg opp igjen, sier Dreyer.

– Hvis man får en korreksjon i Oslo-markedet, kan nye sterke bydeler som Nydalen falle som Sagene gjorde etter finanskrisen?

– Nydalen har fått et kraftig løft som ny bydel i Oslo. Det er mange flere nye leiligheter enn eldre. De vil holde seg bra i pris.

Han tror andelen nybygg i Nydalen vil gjøre området attraktivt, selv i nedgangstider.

– Man kan trekke parallellen fra Sandnes til områder som Nydalen i Oslo, sier Dreyer.

Nå er det imidlertid motsatte tilstander i markedet. Enkelte oppussingsobjekter går til samme kvadratmeterpris som nye boliger i Oslo.

– Et område i eldre regioner i byen kan være utrolig attraktive på grunn av området. Det er en prisdriver i utgangspunktet, uavhengig av om boligen er ny eller brukt. Det er mange indikatorer å ta hensyn til.

Her kan du lese mer om