Aldri før har næringseiendom vært dyrere - Christian Ringnes tror ikke toppen er nådd

Realprisene på næringseiendom har aldri vært høyere. Investor Christian Ringnes har sikret seg godt hvis rentene skulle øke uventet, men tror ikke pristoppen er nådd riktig ennå.

NÆR TOPPEN: – Ikke tvilsomt er vi nærme toppen av en syklus. Det er ikke noe lurt tidspunkt å kjøpe veldig mye, sier eiendomsinvestor Christian Ringnes om markedet for næringseiendom.

NÆR TOPPEN: – Ikke tvilsomt er vi nærme toppen av en syklus. Det er ikke noe lurt tidspunkt å kjøpe veldig mye, sier eiendomsinvestor Christian Ringnes om markedet for næringseiendom.

Foto: Mattis Sandblad VG
Publisert:

– Det var veldig mye lettere å selge den gangen, sier Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar.

Da han ble ansatt i det samme selskapet på slutten av 1980-tallet, var noe av det første han gjorde å selge unna eiendom.

– Nå taper man isolert på å gjøre det. Det var mye lettere å selge eiendom når man fikk mellom ti og 12 prosent rente i banken, slik vi gjorde den gangen. Hver gang vi selger eiendom nå, er det et skikkelig «cashflow-tap», sier han.

Hele to tredjedeler av eiendomsporteføljen ble den gang pumpet ut i markedet i troen på at det skulle gå mot dårligere tider. Og nedturen kom.

Men hverken i jappetiden på slutten av 1980-tallet eller rett før finanskrisen var realprisene på norsk næringseiendom høyere enn de er nå.

– Når vi treffer toppen, er vanskelig å si. Om det blir to, tre eller flere år til. Vi er i hvert fall ikke i bunnen av et marked, det er helt sikkert, sier Ringnes.

ALL TIME HIGH: Figuren viser beregnede salgspriser på kontorlokaler av høy standard, sentralt i Oslo, deflatert med BNP-deflatoren for Fastlands-Norge. De grå feltene markerer kriser.

Pengepolitisk rapport 1/16 Dagens Næringsliv, OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Denne gangen har imidlertid Eiendomsspar «bare» solgt unna eiendom for en halv milliard. Totalt har selskapet en eiendomsmasse på 12 milliarder kroner.

– Vi forholder oss til at vi er i en syklus. Ikke tvilsomt er vi nærme toppen av en syklus. Det er ikke noe lurt tidspunkt å kjøpe veldig mye. Det kan være greit å ta noen fortjenester, sier Ringnes.

Annonsørinnhold

Kjendisinvestoren forklarer at det er to forhold som avgjør den videre verdiutviklingen i næringseiendom.

Det ene er renten, og det andre er de fremtidige inntektsmulighetene for næringseiendom – balansen mellom tilbud og etterspørsel av arealer.

Stadig lavere renter har gitt stadig høyere priser

Etter finanskrisen har verdens styringsrenter falt ned til et nivå til og forbi null.

«Normal» styringsrente har tidligere gjerne blitt anslått til mellom 4,5 og 5 prosent.

– Tidligere sa man det. Hva man sier nå, er jeg usikker på. Rentene har blitt vedvarende lave, så det er vel et trekk ved verdensøkonomien, sa professor Erling Steigum ved Institutt for samfunnsøkonomi ved Handelshøyskolen BI til E24, da tidenes laveste styringsrente i Norge ble satt i mars.

For verdiutviklingen av næringseiendom har de fallende styringsrentene vært svært positivt.

NÆRINGSEIENDOM: Hverken i jappetiden på slutten av 1980-tallet eller rett før finanskrisen var realprisene på norsk næringseiendom høyere enn de er nå.

Foto: Jon Herland E24

– Den store bevegelsen har vært tatt ut ved at renten har gått mot null. Det er bakgrunnen for de store verdiøkningene. Den enorme verdiveksten i eiendom vil ikke fortsette, konstaterer Simen Mortensen, eiendomsanalytiker i DNB Markets.

Utsiktene for at rentene skal øke med det første, er imidlertid svake.

Rentebanen til Norges Bank tegner en bortimot 100 prosent sannsynlighet for nok et rentekutt innen september – forutsatt at utviklingen i norsk økonomi går som ventet.

I flere land nekter inflasjonen å komme tilstrekkelig opp, og utradisjonelle verktøy som «helikopter-penger» er tiltak som nå vurderes seriøst av den europeiske sentralbanken.

– Hvor sårbare er dagens besittere av næringseiendom for en betydelig renteøkning?

– Kontantinntjeningen er ekstremt bra om dagen. De har en god buffer, sier Mortensen.

Analytikeren trekker frem at det såkalte yield-gapet er historisk høyt, på nærmere 250 basispunkter.

Yield-gapet tilsvarer direkteavkastningen på eiendommen minus underliggende swap-renter, og er et uttrykk for hvor gode marginer eiendomsinvestorene har.

LAVERE YIELD GIR HØYERE VERDI: Figuren viser avkastningskravet for de mest attraktive kontorlokalene i Oslo og tiårig swaprente. Konklusjonen er at yield-nivået har blitt presset ned. Alt annet likt gjør det at eiendomverdiene stiger. Samtidig har avstanden ned til den tiårige swaprenten økt, som gjør at marginene blir bedre – yield-gapet blir mer attraktivt.

Foto: Pengepoltisk rapport

Ringnes selv tror på at prisene vil stige det nærmeste året, og at næringseiendom godt kan stige ytterligere i pris, hvis man virkelig tror på lav rente i mange år fremover.

Les også

Laveste rente noensinne når en sentralbanksjef holder årstalen: – Et kjempeeksperiment som vi ikke vet hvor ender

Men han utelukker ikke overraskende bevegelser i rentenivået oppover.

– Nei du, det som er det vidunderlige med verden er at man ikke kan være sikker på noen ting. Det kan skje uventede ting, sier den festglade kjendisinvestoren.

Oljebremsen brer om seg i Oslo ytre vest

– Den største faren er ledigheten på byggene. Det er en større risiko knyttet til leieprisene, enn renteøkning, sier Mortensen.

Det økonomiske aktivitetsnivået i Norge er labert, og analytikeren mener det tar lang tid før det kommer inn i eiendom.

– Det er treghet i systemene. Oljeprisen vil være jokeren om leiemarkedet går bra eller ikke, sier han.

ANALYTIKER: – Det er treghet i systemene. Oljeprisen vil være jokeren om leiemarkedet går bra eller ikke, sier Simen Mortensen i DNB Markets

Foto: DNB

Siden forsommeren 2014 er leieprisene på Fornebu ned med 18 prosent. Antall kvadratmeter som er inngått på kontrakt, er så langt i 2016 25 prosent under snittet for årene 2012 til 2014,

– Videre sprer nedgangen seg videre på Lysaker og Skøyen. Selv om det er aktivitet i markedet, går det nå også tregere i Oslo sentrum.

Mens DNB Markets har et negativt syn på markedsleiene i Oslo, er ikke investoren Ringnes veldig pessimistisk av den grunn.

– I Oslo er det kun en mindre andel av eiendommene relatert til oljenæringen, med unntak av Lysaker og videre vestover. Bortsett fra de områdene er balansen god. Det bygges også lite, så balansen kommer også til å være god i tiden fremover, mener han.

Les også

– 2015 var «once in a lifetime»

Les også

Oljefondet med oversikt over eiendomsinvesteringer

Les også

Karakteristisk Karl Johan-bygg solgt for 500 millioner kroner

Her kan du lese mer om

Annonsørinnhold