SSB-forsker: Utleieinvestorer har sørget for betydelig høyere boligpriser

I Oslo kunne prisveksten vært inntil 40 prosent svakere i et hypotetisk scenario uten utleieinvestorer, ifølge SSB-forsker Erlend Eide Bø.

I en tidligere versjon av saken sto det i ingressen at boligene i Oslo ifølge modellen kunne vært 40 prosent billigere uten utleieinvestorer. Det er ikke riktig.

Erlend Eide Bø har i mange år sett og hørt snakk om at boliginvestorer drar opp prisene i markedet, men dette har ifølge ham aldri vært basert på noen økonomisk modell.

Derfor har SSB-forskeren tatt saken i egne hender.

Modellen han har laget, som tar for seg årene 2007–2014, viser at man ville hatt en tydelig lavere prisvekst på bolig dersom det ikke hadde fantes utleieinvestorer.

Modellen tar utgangspunkt i at utleiepriser i Norge settes fritt og uten reguleringer, og at et stort press på leiemarkedet vil bidra til press på boligmarkedet også. Fordi det da blir mer attraktivt å investere i utleieobjekter slik at investorer øker konkurransen om boligene som selges.

I et marked uten utleiere, der leieprisene sto stille, hadde prisveksten i Oslo vært omtrent 40 prosent lavere, viser modellens simuleringer.

– Dette har ikke tidligere vært sett på i særlig grad på en systematisk måte, sier Bø.

Han presiserer at Oslo-funnet sannsynligvis er litt i overkant, da det er lite realistisk å holde leieprisene konstante i en periode der etterspørselen var så høy.

– Det er ikke alt man klarer å få med i en modellering.

– Verdifullt bidrag

Det bør også nevnes at utleieinvestorene man her forsøker å utelukke, normalt vil være privatpersoner på jakt etter en bolig nummer to. Denne typen småinvestorer eier mange av Oslos utleieleiligheter.

Store utleieaktører, som eier hele bygårder, konkurrerer ikke direkte om de samme leilighetene som vanlige boligkjøpere.

Og så er det prisdrivende faktorer som ikke er med i modellen, som rentenivået. Dette har postdoktor Kasper Kragh-Sørensen ved UiO påpekt i sine kommentarer til analysen.

– Jeg mener modellen er et verdifullt bidrag til debatten om hvorvidt utleieinvestorer er sentrale prisdrivere i boligmarkedet. Det er imidlertid en stund igjen før vi kan trekke konklusjoner, sier han.

Kragh-Sørensen mener analysen viser at det er andre faktorer som sannsynligvis er viktigere.

– At boligprisene har økt i alle nordiske land, samtidig som bare noen har en betydelig privat utleiesektor, taler for at befolkningsvekst, lavere renter og begrenset tilgang på tomter er blant de viktigste prisdriverne, sier han.

Ønsker boligskatt og mer bygging

Modellens simuleringer indikerer ifølge Erlend Eide Bø at boligprisveksten i Oslo kan reduseres betraktelig gjennom restriksjoner overfor utleiere, eksempelvis i form av økte skatter eller regulering av leiepriser.

– Samtidig vil dette redusere tilbudet av utleieleiligheter og dermed presse noen ut, sannsynligvis de som er svakest stilt fra før, sier han.

SSB-forskeren mener den viktigste løsningen for et sunnere boligmarked og et bedre forhold mellom tilbud og etterspørsel, er økt boligbygging og boligskatt.

– Uten endringer får man en forsterkning av dagens situasjon der høy inntekt og familiebakgrunn i stadig større grad er nødvendig for å kunne bo sentralt. Leietagere vil måtte finne seg i stadig mindre leiligheter til høyere priser, sier Bø.

Et internasjonalt samarbeid som E24 er med i, har kartlagt hvordan europeeres hjem har blitt big business. Å eie selv er fremdeles det vanligste i Norge, men her som i de fleste andre land, peker pilen i retning av mer leie.

Ønsker flere store utleiere

Det er nå 90.000 flere som leier bolig sammenlignet med 2015. Økningen er sterkest blant dem med lav inntekt.

SSB har tall som viser hvem det er nordmenn leier fra. I 2012 sto private gårdeiere og andre privatpersoner for 77 prosent av markedet, mens kommune og studentsamskipnad sto for nesten 15 prosent.

I dag er andelen økt til i underkant av 84 prosent for førstnevnte gruppe, mens sistnevnte har falt til under 10 prosent.

Daglig leder Lars Aasen i Leieboerforeningen tror dette henger sammen med det han beskriver som en massiv markedsføring av bolig som ren investering.

Utviklingen i retning av flere private utleiere stiller han seg positiv til - først og fremst når det er snakk om større selskaper.

– Fordelene med profesjonelle utleieaktører er at de normalt har kanaler for dialog med kundene, at de har et forsvarlig system for forvaltning, drift og vedlikehold og at de kjenner lovverket slik at unødvendige tvister unngås. Vi opplever at det er flere konflikter hvor det er privatpersoner som leier ut, sier han.

Aasen sier at analysen til Bø er interessant og viktig. Han anbefaler myndighetene å foreta en bredere gjennomgang av forhold knyttet til investering og skatt på sekundærboliger.

– I pressområdene er leie av bolig i dag altfor dyrt. Det hindrer folk med vanlige inntekter å spare til å kjøpe egen bolig.

Denne artikkelen er del av prosjektet Cities for Rent – som er koordinert av Arena for Journalism in Europe og støttet av et tilskudd fra IJ4EU-fondet Investigative Journalism for Europe.