Ivar Tollefsens nye leietagere har kjempet i 15 år - nå frykter tsjekkerne sin norske eier

Den norske boliginvestoren Ivar Tollefsen satser milliarder i det tsjekkiske boligmarkedet. Nå frykter leietagere at de må betale prisen for Tollefsens suksess.

  • Eirik Billingsø Elvevold
Publisert:,

OSTRAVA (E24): – Jeg begynner å bli redd for alt som skjer med leilighetene, sier Vitězslava Chlebíková til E24.

Hun har lenge vært leietager hos selskapet Residomo i byen Ostrava helt øst i Tsjekkia.

Nylig ble leiligheten hennes solgt til den norske milliardæren Ivar Tollefsen. Hans svenske boligselskap Heimstaden har kjøpt hele Residomo for 1,3 milliarder euro eller 12,8 milliarder kroner.

Nå frykter Chlebíková at Heimstaden skal skru opp leieprisene for å tjene penger på investeringen i Tsjekkia. Hun sier at det vil få «forferdelige følger» dersom Heimstaden øker husleien kraftig.

– Vi sitter på en gammel kontrakt i min mors navn. Hun er 89 år gammel og håper å bli 90. Jeg er veldig engstelig for hva som skjer hvis hun dør. Det er marerittet mitt om natten, sier Chlebíková.

– Datteren min, som skal flytte fra sin Residomo-leilighet for å bygge hus i nærheten, sier at jeg kan bo hos henne. Men ikke alle har den muligheten. Se for deg over 40.000 leiligheter. Noen vil ende opp på gaten. Det er trist å tenke på.

Les også

Ivar Tollefsen blir boligkonge i Tsjekkia

Føler seg lurt til å leie

Heimstaden, som hovedsakelig er eid av Ivar Tollefsens eiendomskonsern Fredensborg, har kjøpt 42.684 utleieboliger og 1.675 næringseiendommer i Tsjekkia gjennom datterselskapet Heimstaden Bostad.

Kjøpet har gjort Tollefsen til den største private boligeieren i landet og dominerende i den folkerike regionen Moravia-Silesia, som historisk har vært stål- og kullhjertet i Tsjekkias økonomi. Flesteparten av eiendommene ble opprinnelig bygget av staten for arbeidere i gruveselskapet OKD, og ble privatisert som en del av selskapet etter kommunismens fall.

Med på kjøpet får Tollefsen en langvarig og bitter konflikt. Mange av hans nye leietagerne har kjempet for å bevise at forretningsmannen Zdeněk Bakala tjente seg styrtrik på å kjøpe leilighetene billig av staten i 2004, mens han brøt løfter om at leietagerne skulle få kjøpe leilighetene sine for en tilsvarende pris.

Les på E24+ (for abonnenter)

Det elleville eventyret om boligmilliardæren Ivar Tollefsen

STØRSTE EIER: Den norske boligmilliardæren Ivar Tollefsen eier majoriteten av svenske Heimstaden.

Heimstaden

Roman Macháček, som leder en lokal leieboerforening, har vært leietagernes ansikt utad i over ti år. Han har blant annet samlet inn 6.500 underskrifter fra leietagere som viste interesse for å kjøpe leilighetene sine etter staten solgte seg ut.

Nå er Macháček strålende fornøyd med at en offentlig kommisjon, nedsatt av det tsjekkiske parlamentet, langt på vei støttet leietagernes versjon i oktober.

– Alt vi har hevdet er bevist i kommisjonens sluttrapport, sier Macháček til E24.

– For meg er det selvfølgelig en enorm personlig seier. Det har vært mange helger og sene timer. Men leietagerne, som ønsket å kjøpe leilighetene, er fremdeles skuffet.

Vitězslava Chlebíková er én av dem. Hun går bort til vinduet, trekker gardinen til side og peker på naboblokken.

– De som bor i leilighetene på den andre siden av gaten fikk kjøpe sine leiligheter utrolig billig. Vi ble lovet å kjøpe våre leiligheter for omtrent samme pris. Nå sitter vi på leiemarkedet og ser på at barna i naboblokken, som vi lekte med da vi var små, nyter godt av å ha arvet leilighetene av sine foreldre, sier hun.

– Det er et slag under beltestedet.

Tviholder på gamle kontrakter

På vei gjennom Ostrava forteller taxisjåføren Rostislav Kolodej at han er leietager i én av leilighetene Heimstaden har kjøpt fra Residomo.

– Residomo eier nesten halve byen. Det er noen av de flotteste leilighetene i området, men de koster ganske mye. Vi ønsker likevel å bo der fordi barna har fått gode venner, så vi må bare finne oss i høyere husleie, sier Kolodej.

Kredittbyrået Moody’s tror at Heimstaden kan nyte godt av økte leiepriser. I sin siste kredittanalyse av Residomo skriver de at selskapet kan få økende leieinntekter de neste årene. En «nøkkeldriver for vekst» er at mange leietagere ennå ikke betaler markedspriser etter at Tsjekkias leiemarked ble deregulert i 2010.

Den pensjonerte gruvearbeideren František Kašík og kona Libuse flyttet inn i sin leilighet allerede i 1972 etter at han signerte en tiårig arbeidskontrakt med gruveselskapet OKD. Etter at løftene om å kjøpe leiligheten skal ha blitt brutt, har ekteparet tviholdt på sin originale leiekontrakt med relativt lav husleie.

– Vi ønsker ikke å forandre kontrakten fra 1972, så vi kommer til å stå på vårt. Men mange andre lot seg presse til å signere nye kontrakter etter at det tsjekkiske leiemarkedet ble deregulert. Nye leietagere får ofte leiekontrakter med ett års varighet, der leien går opp hele tiden, sier Kašík.

– Vi ønsker jo egentlig å kjøpe leiligheten vår, men vi har gitt opp å kjempe med loven i hånd.
– Lokalepressen har skrevet at det endelig kommer nye eiere, men for oss er det ingen gladnyhet.

Ifølge konsulentbyrået Deloittes årlige eiendomsindeks er leieprisene i Ostrava lavere enn i hovedstaden Praha, der leieprisene har vokst raskt de siste årene.

Deloittes eiendomsrådgiver Miroslav Linhart tror at institusjonelle investorer kan øke prisene i Ostrava dersom de kan tilby bedre kvalitet og tjenester.

– Det er rom for å øke leieprisene, men en institusjonell investor som Heimstaden kan ikke øke prisene mye på kort tid eller endre gamle kontrakter annet enn i veldig seriøse tilfeller. Majoriteten av kontraktene er på normal markedspris, men poenget er at markedsprisen er ganske lav.

Linhart mener at en eier som Heimstaden kan gi stabilitet, ansvarlighet og fleksibilitet til leietagere i regionen, som fortsatt må tiltrekke seg ny arbeidskraft etter overgangen fra tungindustri.

– Dagens eiere har etter min oppfatning gjort en god jobb med å endre selskapet de siste fem årene. De har samarbeidet med myndighetene, bygget den nye merkevaren Residomo, begynt å renovere og tilbudt nye tjenester. Heimstaden får et godt utgangspunkt.

For ordens skyld: Residomo har vært på kundelisten til Deloitte i Tsjekkia.

Heimstaden avviser «opportunistisk kjøp»

Heimstaden opplyser til E24 at de har gjort normale risikovurderinger av konflikten rundt Residomos leiligheter, men har ikke svart på konkrete spørsmål om disse vurderingene.

Investeringsdirektør Christian Fladeland sier at konflikten «går tilbake mange år forut for vårt kjøp samt flere ledd av eierskap tilbake».

– Vi har derfor ingen kommentarer utover det som er offentlig kjent, sier Fladeland.

Heimstadens toppsjef, Patrik Hall, sier at de tsjekkiske leietagerne «absolutt ikke» bør frykte at Heimstaden skal øke leieprisene kraftig og presse dem ut.

TROR PÅ HØYERE ETTERSPØRSEL: Heimstaden-sjef Patrik Hall sier at leietagerne i Ostrava ikke bør bekymre seg for selskapets planer. Han tror imidlertid at den økonomiske utviklingen i regionen kan føre til høyere etterspørsel og høyere leiepriser.

Heimstaden

– Dette er ikke noe opportunistisk kjøp for å pumpe opp prisene. Det hører ikke hjemme i vår form for eierskap og styring, som er bygget på et evighetsperspektiv. Vi føler oss trygge på at dagens prisnivå justert for inflasjon, som vi har lagt til grunn for verdsettelsen av Residomo, vil gi god avkastning fra begynnelsen, sier Hall.

– Når det gjelder overgangen til markedspris, handler det kun om leiligheter som er fraflyttet. De som bor i leilighetene i dag har inngåtte leiekontrakter, og skal fortsatt få bo der. Det er jo deres hjem, og for oss som institusjonell eier ville det ikke gitt en god kundeservice eller kundeopplevelse å endre avtaler som er inngått.

Hall forklarer at Heimstaden studerte mange land i Nord- og Sentral-Europa før de landet på Tsjekkia. Bakgrunnen for ekspansjonen er at Heimstaden mener det er fornuftig å diversifisere investeringene, samt at det er gode investeringsmuligheter også utenfor Skandinavia.

– I Tsjekkia fant vi et stort boligselskap med en samlet portefølje, som var interessant. Vi synes størrelsen, effektiviteten, forvaltningen, kundeservicen og den geografisk samlede boligmassen gjør det mulig å forvalte selskapet langsiktig med rimelig avkastning. Residomos vesentlige bidrag inn i lokalsamfunnet gjennom konkrete tilbud til seniorene, program for hjemløse og en rekke andre sosiale tiltak, var viktige grunner til at vi kjøpte selskapet, sier Hall.

Les på E24+ (for abonnenter)

Et innblikk i Ivar Tollefsens nye stjernelag

Heimstaden tror at utviklingen i Moravia-Silesia går i riktig retning etter det Hall kaller en «tøff historie» med nedleggelse av gruvedrift og høy fraflytting. Hall peker på nye investeringer i regionen, nye selskaper som etablerer seg, et mer stabilt befolkningstall, relativt lav arbeidsledighet i europeisk målestokk og mangel på kvalifisert arbeidskraft.

– Vi tror at en positiv utvikling i regionen vil føre til høyere etterspørsel etter leiligheter, som igjen vil gi høyere betalingsvilje og høyere priser. Vi kjenner oss trygge på at det ikke vil gå i feil retning, sier Hall.

– En av de største sakene noensinne

Én av Ostravas politikere, Lubomir Volný i det nye høyrepartiet JAP, har vært med i den offentlige kommisjonen som har vurdert den såkalte OKD-saken. Han kaller saken en «veldig trist arv fra byggingen av den demokratiske, tsjekkiske staten».

– Det er én av mange saker, men akkurat nå ser det ut som den største noensinne, sier Volný.

DOMINERENDE AKTØR: Solen går ned på en av leilighetene som Heimstaden har kjøpt av Residomo i Tsjekkia. Nå blir Heimstaden den største utleieaktøren i regionen Moravia-Silesia.

Javad Parsa / E24

OKD–kommisjonens sluttrapport har resultert i anmeldelser til politiet på en rekke personer, inkludert Zdeněk Bakala og Tsjekkias tidligere statsminister, Bohuslav Sobotka. Kommisjonen har også bedt om nye, rettslige steg for å undersøke om leilighetene ble privatisert ulovlig på 90-tallet og hvorvidt staten fortsatt er den juridiske eieren.

Volný tror likevel ikke at tredjeparter som Residomo og Heimstaden, som han mener har kjøpt eiendommene med gode intensjoner, vil få juridiske problemer knyttet til Zdeněk Bakala. Hvis de har fått feil informasjon, tror Volný at de også kan regnes som ofre i saken.

– Men hvis det viser seg at leilighetene ble solgt ulovlig i fortiden, kan det ta hele prosessen tilbake til start, sier Volný.

Politikeren understreker at situasjonen fortsatt er uklar.

– Utenlandsk kapital er allerede involvert, så situasjonen kan bli vanskelig å løse.

Les også

Boligkongen Ivar Tollefsen doblet milliardformuen i fjor

Vil ha kompensasjon

Leietagerne som føler seg lurt er skeptiske til at kommisjonen vil få reelle konsekvenser på bakken i Ostrava. Flere av dem drømmer fortsatt om å kjøpe leilighetene sine, men sier at dagens markedspris er for høy og at det er vanskelig for gamle å få lån i banken.

Roman Macháček i den lokale leieboerforeningen mener at både gamle og nye eiere kan ha tjent på at staten solgte leilighetene så billig, med det han mener er såkalt ulovlig statlig bistand.

– Jeg ønsker kompensasjon til leietagerne. Ikke fra myndighetene, men fra eierne som har tjent på ulovlig statlig bistand – også nye eiere som ikke følger den opprinnelige avtalene mellom staten og opprinnelig kjøper. Vi kommer til å kontakte Heimstaden, sier han.

LEDER LEIEBOERFORENINGEN: IT-konsulenten Roman Macháček opprettet leieboerforeningen ved navn BYTYOKD.CZ og begynte å samle inn underskrifter fra leietagere i 2008.

Javad Parsa / E24

Macháček innrømmer samtidig at lovverket er komplisert. Han regner det også som usannsynlig at Residomo eller Heimstaden må betale kompensasjon for noe tidligere eiere har gjort. Samtidig skjønner han at stadig færre leietagere ønsker eller orker å fortsette kampen.

– Tiden jobber mot oss. Folk blir gamle. Noen dør, sier Macháček.

REDD: Vitězslava Chlebíková forlater leiligheten sin i Ostrava, men håper å kunne bli boende.

Javad Parsa / E24

På kjøkkenet i Heimstaden-leiligheten sin henvender Vitězslava Chlebíková seg direkte til sin nye, norske eier.

– Det jeg vil si til de nye eierne er at de bør oppføre seg sømmelig overfor tsjekkerne. At de tar hensyn til de eldre beboerne fordi de selv også blir eldre.

Hun sier at hun helst vil leve resten av livet i barndomshjemmet, som moren hennes hjalp til med å bygge under kommunismen.

– Jeg har ikke lyst til å dra fra leiligheten. De må dra meg ut med føttene først. Jeg vet ikke hvordan folk har det i Nord-Europa, men jeg er i hvert fall veldig glad i mitt eget hjem.

Her kan du lese mer om

  1. Eiendomsaktørene
  2. Heimstaden
  3. Ivar Tollefsen
  4. Eiendom
  5. Fredensborg
  6. Tsjekkia
  7. Leiemarkedet

Flere artikler

  1. Norsk Wework-topp trekker seg etter at eiendomsgiganten girer ned ekspansjonen

  2. Olsenbanden-huset til salgs for 11,5 millioner kroner

  3. Elise har kikket inn vinduer for Christian Ringnes i 24 år

  4. Utbygger dømt til å kjøpe tilbake hus bygd på søppelfylling i Skedsmo

  5. Nok en norsk Wework-direktør slutter

  6. Investor og milliardær Egil Stenshagen oppgraderte Bygdøy-eiendom - trues med tvangsbøter av kommunen