– Ut fra meglerhusets egen beskrivelse ser dette rart ut

Tromsø-paret fikk aksept-SMS og trodde de hadde kjøpt boligen. Åtte timer etterpå kom sjokkbeskjeden fra megler. Huseiernes Landsforbund ber paret klage megleren inn for klagenemnden.

iTromsø/E24 har tidligere skrevet om Solrun Viktoria Larsen Liljedal og Einar Fossøy Gulbrandsen som trodde de hadde kjøpt drømmeboligen.

De satt i sofaen og feiret med et glass vin da de fikk beskjed på mail om at boligen de trodde de hadde kjøpt åtte timer tidligere, var solgt til andre.

Detaljen som ødela: Da de fikk skriftlig aksept på budet tidligere på dagen, la de merke til at overtakelsesdatoen for boligen var annerledes enn den de hadde formidlet.

Dette ble starten på slutten for boligdrømmen.

Paret mener de mistet huset grunnet en feil og dårlig meglerskikk fra megleren, mens meglerhuset Sne i Tromsø mener de har gjort alt i tråd med regelverket.

Nå stiller forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseiernes Landsforbund, Carsten Pihl, spørsmål ved meglers opptreden.

– Det jeg særlig reagerer på er uttalelsene fra partneren i Sne og påstanden om at de har gjort alt riktig. Ut fra meglerhusets egen beskrivelse, ser dette rart ut, sier Pihl.

– Feil juss

Pihl er utdannet jurist, og har arbeidet mye med eiendomsmeglerjussen og rådgivning til forbrukere, blant annet i Norges Eiendomsmeglerforbund. Han satt i lovutvalget som la fram forslag til ny eiendomsmeglingslov i fjor sommer.

Når iTromsø kontaktet Sne eiendom for å få deres side av saken, får de ikke snakke med negleren som var ansvarlige for salget, men med nestor Ivar Nerdal som håndterer saken for meglerhuset.

Pihl tar fram et eksempel fra saken han reagerer på, der Nerdal oppsummerer saken slik:

«Når selger aksepterer et bud, kan han legge ved forbehold, slik det ble gjort her. I mailen står det svart på hvitt at dersom du ikke aksepterer vilkåret, har du ingen avtale, sier Nerdal og henviser til en mailkorrespondanse iTromsø har fått tilgang til.»

– Dette er helt feil. Når selger aksepterer et bud, så skal han akseptere budet som har kommet fra kjøperne. Selger kan ikke sette egne forbehold i selve aksepten. Hvis selgeren velger å si at «jeg kan akseptere budet, men vi må flytte overtakelsen», så er dette å regne som et motbud, sier Pihl og legger til:

– Meglerhuset har rett i at avtale ikke er inngått, men de legger fram en feil forståelse av jussen, sier Pihl.

Svarene til Ivar Nerdal i Sne Eiendom står lenger ned i saken.

Feil fremstilling

Pihl peker på at det er feil å fremstille det som at selger som kan sette vilkår til budaksepten.

– Da er det altså ikke en aksept. Det er selgeren som skal takke «ja» og «nei» til budene som er fremstilt, eventuelt komme med motbud.

Han minner om at det er viktig å minne om at eiendomsmeglingsloven under overskriften «god meglerskikk» stiller krav om at: «Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.»

– Dette er en regel som er viktig, for den synliggjør eiendomsmeglers ansvar for å sørge for at både selger og kjøper forstår hva som skjer i en bolighandel. Ut fra beskrivelsen i saken – som ikke er bestridt av meglerhuset – ser det definitivt ut til at paret ikke har forstått hva som skjer, sier Phil og legger til:

– I tillegg står det i samme forskrift at eiendomsmegler skal sørge for en «forsvarlig avvikling av budrunden». Ut fra beskrivelsen kan man i alle fall stille et stort spørsmål om det har skjedd.

– Åpenbart at mye kunne vært gjort

Eiendomsmegler i Sne, Ivar Nerdal, fikk spørsmål i nevnte sak om han kunne forstå hvordan paret kan ha trodd at huset var deres. På det svarte han:

«Nei, det gjør jeg ikke. Jeg vet ikke hvordan vi kunne vært tydeligere.»

Denne uttalelsen reagerer Pihl kraftig på.

– Det er åpenbart at eiendomsmegleren kunne gjort mye mer for å oppklare situasjonen. Det er tegn i beskrivelsen fra partene om at eiendomsmegleren ikke helt har hatt oversikten over hva som er satt av vilkår i de ulike budene, for eksempel med tanke på overtakelse.

Pihl stusser over budjournalen, som viser at budrunden starter opp igjen etter budaksepten. Ifølge paret som trodde huset var deres, mottok de ingen beskjed om at budene fortsatte.

– En budrunde som fortsetter skal som hovedregel sendes ut til alle budgivere og alle som har vært interessert. Gjør man ikke det, er det i strid med god meglerskikk.

– Hva om megler anser det som at paret har meldt seg ut av budrunden ved å ikke akseptere overtakelsesdato. Skal de likevel motta budene som kommer?

– Slik jeg oppfatter saken, er det en ganske hard tolkning at de har meldt seg ut. Man melder seg egentlig aldri ut av en budrunde, sier Pihl.

Han råder budgiverne til å klage saken inn for reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.

– De vil nok ikke kunne få kjøpt boligen, men kan i alle fall få slått fast om eiendomsmegleren handlet i tråd med reglene eller ikke.

– Har dere hatt lignende saker hos dere før?

– Det har vært en del saker som omhandler rot i budrunden, men heldigvis ligger mesteparten av disse en del år tilbake. Slik de tekniske systemene er nå, ser vi at det forekommer feil sjeldnere og sjeldnere.

Sne Eiendomsmegling svarer

Ivar Nerdal i Sne Eiendomsmegling har besvart iTromsøs spørsmål på e-post.

«I denne saken fikk kjøper en aksept fra selger, hvor det det fra selger var lagt til grunn et tidspunkt for overtakelse som ikke stemmer med budet.Straks megler ble gjort oppmerksom på dette gjorde han kjøper oppmerksom på at det ikke var inngått en bindene avtale».

«Dette betyr at selv om tilbakemeldingen ser ut som en aksept blir det ingen avtale fordi selger legger til grunn et annet tidspunkt for overtakelse enn det kjøper har gjort i sitt bud. Videre fremgår det av bestemmelsen at aksepten skal behandles som et nytt bud fra selger (motbud). For at det skal sluttes en avtale må så kjøper akseptere dette budet.

Dette innebærer at: «Når selger aksepterer et bud, kan han legge ved forbehold, slik det ble gjort her. Videre sies det: «I mailen står det svart på hvitt at dersom du ikke aksepterer vilkåret, har du ingen avtale.»

Han skriver videre:

«Det er her uklart hvorfor juristen i Huseiernes Landsforbund mener at vi har tolket loven feil. Det fremgår klart av loven at avvikende aksept i forhold til budet skal forstås som et avslag på kjøpers bud sammen med et nytt motbud som kjøper må formidle. Dette er formidlet av eiendomsmegler til kjøper, eiendomsmegler har også forklart kjøper konsekvensene av ikke å gi aksept på motbudet. Kjøper velger her ikke å høre på megler, men kjører sitt eget løp».

Representanten fra Sne sier ogå at det ikke er riktig at budrunden fortsatte etter aksepten. «Når kjøper ikke aksepterer motbudet, men i stedet innleder forhandlinger med selger må dette oppfattes som et avslag».

Han skriver også: «Et motbud rettes direkte til en part, og kan ikke aksepteres av andre. Det har derfor ingen hensikt å holde andre budgivere orientert om motbud fordi selger gjennom motbudet har forpliktet seg til å selge til en person til en gitt pris».

For ordens skyld: Carsten Pihl har tidligere jobbet i E24. Denne saken er laget av E24s samarbeidsavis iTromsø.