– Overrasket over at ikke resten av økonomien har fått mer sjokk

Ikke siden 2006 har kontorledigheten i Oslo og Bærum vært høyere. Oljeprisfallet får en stor del av skylden.


<p><b>LEDIGE KONTORER:</b> Kontorledigheten i Oslo og Bærum ventes å toppe seg i 2016 – på 8,6 prosent.</p>

LEDIGE KONTORER: Kontorledigheten i Oslo og Bærum ventes å toppe seg i 2016 – på 8,6 prosent.

– Det er særlig vestkorridoren som er rammet av svakere etterspørsel, sier Hans Petter Skogstad, analysesjef i Entra Eiendom – som sikter til området som strekker seg fra Skøyen til Asker.

Eiendomsselskapets konsensusrapport for første kvartal ble nylig publisert og inneholder prognoser for kontormarkedet fra de ledende analysemiljøene i Norge.

Og ifølge ekspertene øker ledigheten mest på Lysaker, Fornebu og i Asker – alle lokasjoner hvor oljenæringen er sterkt representert.

I rapporten går det frem at eiendomsekspertene venter en kontorledighet i Oslo og Bærum på 8,6 prosent i 2016. 

I januar 2014 ble det anslått at ledigheten ville være 7,1 prosent i 2016.

Men så begynte oljeprisen å falle.

 <p>Kilde: Entra Eiendom, Akerhus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Newsec, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling &amp; Co, NAI First Partners, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling.</p>

Kilde: Entra Eiendom, Akerhus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Newsec, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, NAI First Partners, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling.

– I 2014 og 2015 merket vi en omstilling i næringslivet. Man ansatte ikke like mange som før og begynte å stramme inn. Det er på grunn av den reduserte oljeprisen og utsikter til mindre investeringer, samt smitteeffekter til leverandørbransjer og forbrukere. sier partner og analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom.

Eggen mener, i motsetning til konsensus, at ledigheten allerede toppet ut i fjor, mye på grunn av den største bølgen av at oljeprisfallet har slått inn.

– Aker, Statoil og Technip og noen flere har lagt ut arealer for fremleie. Oljeselskapenes reduserte aktivitet ble synlig i markedet ganske tidlig i 2015, sier han – og opplyser om at sist kontorledigheten var så høy i Oslo og Bærum som nå var tilbake i 2006.

Samtidig som det har vært bortfall på etterspørselssiden, har tilbudet av antall kontorkvadratmeter som ansatte i hovedstaden og en av landets mest folkerike kommuner økt betydelig i 2015.

– Ferdigstilte nye kontor økte fra 66.000 kvadratmeter i 2014 til hele 154.000 kvadratmeter i 2015, sier Skogstad i Entra.

 <p><b>ANALYSESJEF:</b> – Det gode boligmarkedet har ført til at flere kontorbygg i randsonen og typiske boligområder konverteres til bolig, sier Hans Petter Skogstad, analysesjef i Entra Eiendom.<b><br/></b></p>

ANALYSESJEF: – Det gode boligmarkedet har ført til at flere kontorbygg i randsonen og typiske boligområder konverteres til bolig, sier Hans Petter Skogstad, analysesjef i Entra Eiendom.

Men nå skal ledigheten ned, skal vi tro ekspertene som har svart på spørsmålene i den kvartalsvise rapporten til eiendomsselskapet, som inntil 2014 var heleid av staten.

Brennhett boligmarked trekker ledigheten ned

På tilbudssiden vil det bli ferdigstilt færre kvadratmeter.

Ifølge konsensusrapporten til Entra ventes en reduksjon i tilførselen av nytt kontorareal på nesten 40 prosent i forhold til 2015, nærmere bestemt 97.000 kvadratmeter.

I tillegg til forventingen om lavere tilførsel av arealer i 2016, peker Skogstad i Entra på at det brennhete boligmarkedet vil bidra til å trekke kontorledigheten ned:

– Det gode boligmarkedet har ført til at flere kontorbygg i randsonen og typiske boligområder konverteres til bolig, sier han.

– Overrasket

Foruten den oljesmurte vestkorridoren fra Skøyen til Asker forteller ekspertene at de ikke opplever bortfall av etterspørsel i markedet for næringseiendom ellers i Oslo og Bærum.

– I øvrige deler av byen ser vi fortsatt vekst, sier Skogstad – som får støtte av Eggen i Akershus Eiendom.

 <p><b>PARTNER:</b> Den stadig lavere renten er godt nytt for de som leier ut kontoreiendom og samtidig har låneforpliktelser. – Investorene som eier bygg med noe ledighet har overlevd fint, sier Ragnar Eggen, partner og analysesjef i Akershus Eiendom.</p>

PARTNER: Den stadig lavere renten er godt nytt for de som leier ut kontoreiendom og samtidig har låneforpliktelser. – Investorene som eier bygg med noe ledighet har overlevd fint, sier Ragnar Eggen, partner og analysesjef i Akershus Eiendom.

I januar 2014 ble det anslått at ledigheten ville være 7,1 prosent i 2016. Så falt oljeprisen. Nå er ledigheten altså ventet å toppe ut på 8,6 prosent. Eggen synes det er rart at oljeprisfallet ikke har fått større virkninger.

– Vi er litt overrasket over at ikke resten av økonomien har fått mer sjokk enn den har av oljeprisfallet. Man kunne forvente å se mange bransjer redusere sin aktivitet, men det har foreløpig latt vente på seg, sier han.

Ifølge Eggen har for eksempel ikke advokat- eller finanshusene redusert sin etterspørsel etter kontorarealer. På den annen side er det ingen næringer som løper ned døren hos utleierne.

– Vi ser en del bedrifter som bestiller mer, men ingen bransjer skiller seg ut, sier han.

Lønnsomme tider i bransjen

Til tross for tiårstopp for kontorledigheten i landets største region for næringseiendom, gråter ikke investorene.

Rekordlave renter gjør næringseiendom til god forretning.

Bare i fjor var verdistigningen på norsk næringseiendom 5,4 prosent. Inkluderer man profitten eiendomsinvestorene får fra driften, leverte næringseiendom i snitt en avkastning på 11 prosent i 2015, ifølge fersk statistikk fra analysehuset MSCI.

– Det har vært bra på grunn av en fallende rente, og fordi det er få leietakere som er virkelig presset sier Eggen.

Han forklarer at den største kostnaden for en eiendomsbesitter er finansieringskostnaden, og at den stadig lavere renten dermed har kommet godt dersom en ikke får leid ut 100 prosent av arealene sine.

– Selv de investorene som eier bygg med noe ledighet har overlevd bedre enn de hadde trodd, sier Eggen.

 <p><b>BRENNHETT:</b> Det er gode tider i næringseiendom, men enda bedre tider i boligmarkedet. De siste 12 månedene har prisen på boliger i Oslo steget med 9,0 prosent. Stadig flere investorer konverterer derfor næringseiendom til boligeiendom.</p>

BRENNHETT: Det er gode tider i næringseiendom, men enda bedre tider i boligmarkedet. De siste 12 månedene har prisen på boliger i Oslo steget med 9,0 prosent. Stadig flere investorer konverterer derfor næringseiendom til boligeiendom.

De seneste årene har utlån til næringseiendom blitt strammet inn hos bankene. En del av årsaken er at bankene har bygget opp kapitalreserver for å møte nye krav fra Finanstilsynet om økt kapitaldekning under de såkalte Pilar 2-reglene.

Eggen forteller til E24 at innstrammingene primært har rammet nye låntakere, og at det inntil videre ikke er noen markant effekt.

– Eiendomsverdiene faller tradisjonelt ved begrenset utlån fordi det blir færre penger som går inn i eiendom. Nå er det slik at bra utleide bygg har steget i verdi, mens bygg med noe ledighet eller kortere kontrakter har enten utviklet seg flatt eller falt i verdi, sier Eggen.

Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

På forsiden nå