Renterådet uenige om boligbremsen: – Dette kan snu mye raskere enn folk tar innover seg

Renterådets Øystein Børsum spådde kraftig prisfall på Oslo-boliger. Nå tror han boligprisfallet går mot slutten, men møter motstand: – Det er veldig vanskelig å se at det norske boligmarkedet, i alle fall i Oslo, kommer til å snu før 2020, sier Eika Gruppens sjeføkonom.

– Det som ligger i kronekursen nå er en bred skandinavisk boligangst. Jeg tror det er angsten for at dette brer seg, for at dette er det store krakket som er på gang, sier sjeføkonom Øystein Børsum i Swedbank.

Siden forrige gang E24s Renteråd var samlet er det ikke bare gradestokken som vippet ned til de blå tallene.

Temperaturen har falt noen hakk til i boligmarkedet her hjemme, men også i Sverige er det tegn til boligbrems, noe valutaeksperter mener er en viktig grunn til høstens store kronefall mot spesielt euroen.

E24 følger rentebeslutningen fra Norges Bank torsdag. Rentebeskjeden kommer klokken 10, mens pressekonferansen starter en halvtime senere. Få nyheter og reaksjoner først her.

I de øvre etasjene, hos banken SEB på Filipstad Brygge i Oslo der Renterådet samles, viser det seg raskt at det er et sprik i feltet om veien videre for boligmarkedet, og ikke minst hvor kraftig bremsen blir.

For den som skulle trenge en oppdatering, er status for det norske markedet at boligprisene er 5,6 prosent lavere enn toppen i april, mens Oslo-boligene har blitt 10,5 prosent billigere enn i toppmåneden.

Flere boliger til salgs, det høye prisnivået i seg selv og at det har blitt vanskeligere å få lån er blant de ofte brukte forklaringene på korreksjonen.

Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen, denne gangen med på telefon fra Harstad, har dannet seg en klar oppfatning hva gjelder byggingen av boliger fra sør til nord.

– Nå er jeg rundt omkring i Norge og det er bygget for mye i alle de fire hovedbyene. Det er også bygget for mye i Lillestrøm, Jessheim, Tønsberg, Harstad, Ålesund, ramser sjeføkonomen opp.

saken fortsetter under

– Kan snu veldig raskt

Børsum har tidligere markert seg som en boligpessimist, ikke minst tidlig på sommeren da han spådde kraftig prisfall i Oslos boligpriser.

Nå snur sjeføkonomen. Han sier boligpriskorreksjonen er på vei inn i siste fase.

Børsum hevder at boligbremsen kan snu raskere enn mange tror, fordi den er drevet ikke bare av økt boligtilbud, men også av forventninger om videre prisfall.

– Tilbudssidedynamikken er: «Jeg vil ikke kjøpe nå, ikke fordi jeg ikke har råd eller er pessimist, men fordi jeg tror jeg får det billigere, jeg vil ikke betale for mye». Det er tilbudssidelogikken.

– Det er det vi ser i alle andre markeder som er drevet av tilbudssidelogikk, enten det er shipping, offshore eller oljeinvesteringer, sier Børsum.

Han sier denne logikken for det første betyr at det ikke er grunn til å vente at nordmenn vil stramme inn på pengebruken.

– Det andre, det er at med en gang vi ser tegn til stabilisering, at prisene faktisk slutter å falle, så kan folk komme inn igjen med et kjemperush. Dette kan snu mye raskere enn det folk tar innover seg, både på boligsalget, hvor mye som er lagt ut for salg i bruktmarkedet og dermed prisene.

– Det ligger masse forventninger i at folk vil selge først og kjøpe senere, og med en gang man ser tegn til normalisering kan de tingene der, på grunn av forventningene, snu veldig raskt.

DNB Markets-prognosen at boligprisfallet varer ut hele neste år, drevet av at det kommer mange nye boliger inn i markedet.

– Det er en tilbudsvurdering, at det kommer så mye mer enn vi hadde tenkt og at befolkningsveksten er svakere. Og så har vi fått en større økning i antallet usolgte brukte boliger enn det vi hadde trodd, sier makroøkonom Jeanette Strøm Fjære.

– Det er tidlig at det snur allerede til sommeren, men vi kan ta feil om at det varer lenger. Men på sikt er kanskje den perioden med veldig høy vekst over, fordi på sikt skal kanskje rentene opp og vi får ikke samme befolkningsvekst, sier hun.

Tror svensk boligfrykt rammer norsk krone

Andreassen i Eika Gruppen tror valutamarkedet er grepet av boligfrykt, både i den norske og svenske kronen.

– Vi har vært innom om det er oljepris eller bolig som drar kronen. Jeg hadde ikke drømt om at kronen skulle være så svak, men nå tror jeg det er boligpris, sier han.

Olav Chen, senior porteføljeforvalter i Storebrand, peker også på at skandinaviske valutaer, såkalte «scandies», har fått det tøft den siste tiden.

– Jeg er faktisk litt enig med Jan her. Men ikke bare scandies, kanskje også råvareland, eller de land som har kjørt på med aggressiv pengepolitikk i en periode der de egentlig ikke trengte, som har ført til at mange boligmarkeder har blitt blåst opp.

Sjefstrateg Erica Blomgren i SEB sier boligmarkedet først nå har blitt et tema for den norske kronen, selv om boligprisene har falt siden april uten at det da var et stort tema blant utenlandske aktører.

Børsum sier det store vendepunktet kom med oktobertallene for svenske boligpriser.

– Da raste det både i den norske og svenske kronen samtidig, etter at vi hadde hatt omtrent et halvt år med fallende norske boligpriser og null reaksjon i kronemarkedet, sier han.

saken fortsetter under

Blomgren trekker parallellen tilbake til usikkerheten i det norske boligmarkedet høsten for drøye fire år siden.

– For meg er det nesten litt tilbake til 2013 i Norge, da det var utrolig pessimisme i avisene, store spekulasjoner om boligprisfall. Det er litt den situasjonen som har rammet Sverige nå, og det har gjort bevisstheten om det norske boligmarkedet blant utlendinger mye større også, sier Blomgren.

– Skal jeg bare skyte inn en opplysning, kommer det fra telefonen mellom kaffekoppene på bordet. Det er Andreassen, som er opptatt av tall om høy ferdigstilling av nye boliger i Oslo de neste to årene.

– Det blir ingen makrokrise av dette, men det kommer til å bli mange skjebner, folk som sliter med usolgte boliger. Det er veldig vanskelig å se at det norske boligmarkedet, i alle fall i Oslo, kommer til å snu før 2020, sier han.

saken fortsetter under

– Kronen snur nå snart

– Det er et litt mer nyansert bilde. Se her, sier Børsum. Han fisker frem en graf over boligprisutvikling i forskjellige områder og segmenter.

– Hvis du starter i Oslo på leiligheter er det bratt ned. Der er det bygget mye. Men går du ut til Oslo på eneboliger er det ikke prisfall. Går du til Bærum er det knapt nok prisfall. Prisene stiger i Moss og på Hamar.

– Dette er ikke den brede nedturen i norsk økonomi som en kan få inntrykk av hvis en bare ser på sentrumsleiligheter i de tre-fire største byene, fastslår Børsum.

Han viser til at det enn så lenge ikke er spor av smitteeffekter fra et svakt boligmarked, heller ikke i det viktige varekonsumet som utgjør en stor andel av økonomien.

Også målinger av stemningen blant forbrukerne holder seg høye, mens det i temperaturmåleren Regionalt nettverk først og fremst er bygg og anlegg som bremser.

– På de tre viktigste faktorene vi bør se på for å se etter smitteeffekter mener vi at det er null, så langt. Det betyr at jeg tror at kronen snur nå snart, sier Swedbanks sjeføkonom.

– Dette bildet kommer til å bli tydeligere og tydeligere i månedene som kommer. Med en gang vi ser tegn som ligner på stabilisering, at risikoen for den brede nedturen gir seg, så snur kronen med en gang, sier han.

Andreassen tror derimot at boligbremsen vil spre seg inn i andre deler av økonomien.

– Jeg tror faktisk vi kommer til å se det allerede i julehandelen. De kan hende jeg tar feil, men jeg legger det til grunn at vi får et uhyre svakt privat konsum neste år. Derfor tror jeg ikke på noen rentehevinger. Men tar jeg feil på konsumet åpner det for at haukene får mer rett og renten kan komme tidligere opp.

– De gode tidene i boligmarkedet er over

Hvorvidt landingen blir myk eller hard i boligmarkedet er tusenkronersspørsmålet, ifølge Chen i Storebrand.

– Jeg er optimist av natur. Jeg tror ikke det blir noe krakk, sier han.

Det økte tilbudet av boliger vil imidlertid gi et fortsatt svakt marked, tror Storebrand-forvalteren.

Samtidig peker viktige piler for økonomien oppover.

– Arbeidsledigheten faller, globalt går det bra, oljeprisen har steget ganske mye, nevner Chen, som også trekker frem oljeinvesteringene.

Fallet i oljeinvesteringene, som var den store bremsen i økonomien etter oljeprisfallet, har avtatt. Og investeringene kan stige neste år. Blant dem som venter etter nytt oppsving i oljemotoren er SSB. Etter fire magre år tror statistikkbyrået på en investeringsvekst de neste tre årene.

– Men jeg tror helt klart at de gode tidene i boligmarkedet, det har vi vel sagt her i Renterådet ganske lenge, er over. Det tror jeg ikke er noe som snur i andre halvår neste år heller, sier Chen.