Renterådet: Dette er den største risikoen for norsk økonomi

Oljebremsen er i ferd med å slippe taket og det er lysere tider i økonomien igjen. Men boligmarkedet, som har vært en vekstmotor, seiler nå opp som en av de største risikofaktorene, mener E24s Renteråd.

Etter noen år med oljenedtur har norsk økonomi begynt å komme til hektene igjen.

Men fra boligmarkedet, spesielt det tidligere kokhete Oslo-markedet, er strømmen av løypemeldinger av det kjøligere slaget.

Salget av nye boliger faller kraftig, lageret av usolgte boliger stiger, og prisene på brukte boliger bremser.

Kraftig vekst i boligbyggingen ga verdifull drahjelp i økonomien da oljeselskapene barberte investeringsbudsjettene.

Men nå seiler bolig opp som en av de største risikofaktorene, mener økonomene i E24s Renteråd.

Torsdag klokken 10 kunngjør Norges Bank rentebeslutningen, men det er nærmest hugget i stein at styringsrenten ikke endres ved denne korsveien (se sidesak).

Hold deg oppdatert på Norges Bank. Last ned minE24 i App Store eller Google Play og bli varslet om siste rentenytt!

Ser bolig som største risiko

Spørsmålet er hvor kraftig boligbremsen blir, om boligbyggingen vil falle, og om dette vil ha noen særlig innvirkning på resten av økonomien

– Nå fremstår boligmarkedet som den delen av økonomien det er knyttet mest usikkerhet til og der risikoen for negative impulser til norsk økonomi er størst, sier makroanalytiker Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets.

Sjefstrateg Erica Blomgren i SEB sier trenden i boligmarkedet helt klart har blitt endret, men minner om at det ikke er ventet noen kollaps i prisene.

Hun peker på at viktige faktorer som arbeidsmarkedet og husholdningenes inntekter er i bedring, samtidig som risikoen er liten for et rentesjokk de nærmeste årene.

– Et mulig psykologisk drevet tilbudssjokk er likevel den største nedsiderisikoen til våre utsikter, sier Blomgren.

– Mulig krakkår for nybygging

Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen har en stund hevdet at boligbyggingen har blitt for høy i forhold til det underliggende behovet.

Andreassens regnestykke tar utgangspunkt i følgende:

• Med dagens befolkningsvekst på 35–40.000 mennesker i året, og en gjennomsnittshusholdning på om lag to personer, ligger det an til at det behøves netto nybygging på om lag 20.000 boliger.
• Legger en til 5.000 -10.000 boliger som resultat av at det stadig blir flere enslige, og for at sentraliseringen fortsetter med uforminsket styrke, havner det underliggende demografisk behovet på om lag 25 -30.000 enheter.

– I dag bygger vi om lag 38 000, så boligbyggingen bør komme ned med om lag en fjerdedel, hvis den skal tilpasses vår demografiske virkelighet. En betydelig omstrukturering som vi ikke kommer utenom, og som blir større jo lenger den drøyer, sier han.

– Fortsetter vi å bygge for mye også neste år, øker antall usolgte boliger, med 2019 som et mulig krakkår for nybygging av boliger, sier Eikas sjeføkonom.

saken fortsetter under

Kraftig salgsfall for nye boliger

I bruktmarkedet falt boligprisene på landsbasis siste måned. I skarp kontrast til fjoråret har prisene i hovedstaden, justert for sesongvariasjoner, falt med 7,5 prosent de siste fem månedene.

Senest denne uken viste boligrapporten Econ Nye Boliger et fall i nyboligsalget på 33 prosent de siste to månedene fra samme periode i fjor.

Salgsnedgangen i Oslo var på hele 71 prosent.

Det kan dermed være duket for at også byggingen vil falle.

– Vi tror mest på at fallet i både boligprisene og boliginvesteringene blir relativt begrenset fordi økonomien for øvrig er på vei oppover og rentene trolig forblir lave en god stund til, sier Fjære i DNB Markets.

Hun minner likevel om at det kan gå verre enn det meglerhuset har i sine prognoser.

Makroøkonomen viser til at boliginvesteringene har kommet opp på et høyt nivå samtidig som befolkningsveksten har avtatt.

– Dermed kan omslaget i boliginvesteringene bli mer markert, spesielt dersom fallet i boligprisene blir større enn vi ser for oss.

– Hvis fallet i boligprisene blir stort nok, kan det også gi negative impulser til norsk økonomi via svakere privat forbruk. Per nå ser vi få tegn til pessimisme blant forbrukerne, men dette kan endre seg hvis fallet i boligprisene fortsetter, sier Fjære.

– Sårbart for skuffelser

Senior porteføljeforvalter Olav Chen i Storebrand sier den største risikoen er at verdensøkonomien bremser opp.

Han peker på at det økonomiske vekstbildet i verden sjeldent har vært like bra og synkronisert som det er nå. Ikke siden gjeninnhentingen etter finanskrisen har verdens BNP-vekst vært like høy.

– Denne gangen er fremvoksende økonomier som Kina også med på å løfte den globale aktiviteten, som for eksempel etterspørselen etter olje. Det globale sykliske bildet kan knapt bli bedre enn det er nå og er sårbart for skuffelser, sier Chen.