Handelsbanken advarer: Boligprisveksten i Oslo kan bli ubehagelig sterk

Etter bratt renteoppgang tror Handelsbanken på boligprisfall i år, etterfulgt av rentekutt og sterkt oppsving de neste årene, særlig i Oslo og Stavanger.

– Vi advarer om at det kommende oppsvinget i Oslo igjen kan bli ubehagelig sterkt, dersom renteutviklingen blir svakere enn hva vi nå ser for oss, sier seniorøkonom Sara Midtgaard i forbindelse med Handelsbankens ferske rapport om boligmarkedet.

Mens banken tror hovedstaden får et «dempet» boligprisfall på 2,2 prosent i år, snur det de neste årene til 5,1 prosent i snitt i 2025. (Se tabell lenger ned)

Forklaringen er en kombinasjon av renteoppgang til en topp på 3,75 prosent i år fra dagens nivå på 3,0 prosent, og rentekutt fra tredje kvartal neste år. I tillegg kommer høy befolkningsvekst og ekstrem lav byggeaktivitet som kan føre til for få nye boliger over tid.

Skulle renteoppgangen ikke bli like kraftig som ventet, eller rentekuttet komme tidligere, vil det særlig løfte prisveksten i Oslo, der renteeffekten er størst, påpeker økonomen.

– Vil kunne stenge døren

Handelsbankens modeller viser at dersom boliglånsrenten endres med ett prosentpoeng, endres boligprisene i Oslo på lang sikt med 16 prosent. Dette er klart høyere enn de finner på landsbasis, hvor et slikt rentehopp gir en langsiktig endring på 11 prosent.

Endring i inntektsnivået gir også størst utslag i Oslo, ifølge Handelsbanken.

– Selv om nedsiderisikoen er størst i Oslo på kort sikt, er det samtidig grunn til å tro at den kommende oppturen blir desto sterkere enn i landet ellers, sier Midtgaard.

– Det vil igjen kunne stenge døren for stadig flere som ønsker seg inn på markedet.

Men også Stavanger er et område hvor den neste oppturen etter hvert kan få mer fart, som følge av økte oljeinvesteringer som trolig gir flere arbeidsplasser og dermed også sørger for en relativt sterk lokal lønnsvekst.

Rente og løpske boligpriser

– Hva vil skje hvis boligprisveksten blir ubehagelig sterk?

– Vi vet at Norges Bank tidligere også har prøvd å holde et rentenivå som samsvarer med at boligprisene ikke løper løpsk og en gjeldsvekst som ikke tar seg opp altfor fort, men jeg tror det første de tenker på er å endre boliglånsforskriften, sier Midtgaard.

Hun mener selv at det som virkelig ville monne, var å gjøre noe med boligregulering og behandlingstid for boligtillatelser i Oslo, slik at det blir stimulert til økt boligbygging.

Onsdag får vi boligprisstatistikken for mars fra Eiendom Norge. Handelsbanken venter at de vil vise en vekst på 0,5 prosent, eller 0,1 prosent justert for normale sesongsvingninger.

Bratt fall i næringseiendom

Renteoppgangen ser imidlertid ut til å ramme næringseiendom, som for eksempel kontor- og butikklokaler, hardere.

Handelsbanken venter fortsatt et fall på 25 prosent i slike salgspriser fra toppen i fjor sommer. Prisene har allerede falt 10 prosent.

– Risikoen er klart på nedsidennedsidenbetyr at det er større sannsynlighet for at det går verre, vi kan ikke se bort ifra at det blir et enda større fall også, sier Midtgaard.

Norges Bank har flere ganger advart om at prisfall på næringseiendom kan gi store banktap. Historisk er næringseiendom den sektoren som har påført bankene størst tap målt i kroner.