Kristiania-krakket: Da boligboblen sprakk

Etter Kristiania-krakket i 1899 sto én av ti leiligheter i hovedstaden ubebodd. Krisen gjorde at Norges Bank etablerte seg som en sentral institusjon i det norske kredittmarkedet.

RETT FØR: I 1898, da dette bildet er tatt, begynte aksje- og eiendomsmarkedet å vakle i hovedstaden. Det var ikke uvanlig at spekulantene omsatte eiendommer og aksjer her på Grand Café i Karl Johans gate.

Foto: Oscar Hvalbye
Publisert:,

– Nokså typisk for tidens spekulasjon i eiendommer var annonsene i Aftenposten, hvor tomter ble tilbudt som «sikker spekulation» og «smukke og fordelaktige».

Det forteller Trond Gram, utdannet historiker fra Universitetet i Oslo og forfatter av boken Fallitt, som handler om finansielle kriser i Norge.

Vi befinner oss i Kristiania på tampen av 1800-tallet. På de knappe 15 årene frem mot slutten av århundret har antall innbyggere steget med 70 prosent, og ni prosent alene i 1898.

Kapital er lett tilgjengelig, lønningene blir stadig høyere og Norges hovedstad bobler av økonomisk aktivitet. De nyoppførte bygårdene er et yndet spekulasjonsobjekt, og ofte omsatt i aksjer over hele byen.

– Ofte foregikk omsetningen av aksjene på Café Royal på Jernbanetorget og Grand Café i Karl Johans gate.

1800-tallets jappetid

I perioden 1890 til 1899 økte boligprisene i landet med 160 prosent. I samme periode ble boligbyggingen firedoblet.

Til sammenligning har boligprisene fra 2006 til i dag økt med 74, 3 prosent. Ser man kun på Oslo, har prisene økt 85,9 prosent.

ST. HANSHAUGEN: Et sted mange av de nye bygårdene ble satt opp var i området rundt St. Hanshaugen. Dette bildet av daværende Kristiania er tatt en gang mellom 1895 og 1900.

Foto: Per Adolf Thorén

Flere elleville handler fant sted på 1890-tallet, blant dem en eiendom i Alna.

– Den ble kjøpt for 24.000 kroner i 1894 og solgt fire år senere for 300.000 kroner. En annen eiendom ble solgt med en fortjeneste på 85.000 kroner, bare tre uker etter at den var kjøpt for 150.000 kroner, forteller Gram.

En ny klasse med nyrike spekulanter vokste frem.

– Det var mennesker som i stor grad manglet elitistisk sosial rang, men som tjente seg søkkrike på handel i eiendom.

Men spekulasjonsfeberen skulle brått ta slutt.

Markedet klapper sammen

– Det startet sommeren 1898. Da begynte markedet å vakle, forteller Ola Grytten, professor i økonomisk historie ved Norges Handelshøyskole (NHH) til E24.

NHH-PROFESSOR: – Norges bruttonasjonalprodukt falt, og vi gikk inn i en særnorsk kraftig konjunkturnedgang som varte i omtrent fem år, forteller Grytten om tiden etter Kristiania-krakket.

Foto: Tor Erik H. Mathiesen VG

Sommeren 1899 sprekker boblen. I hovedstaden går seks banker over ende, og store deler av næringslivet slet hardt i det som er blitt betegnet som Kristiania-krakket.

I løpet av noen uker blir så å si all virksomhet i hovedstaden satt tilbake eller helt lammet.

Eiendomsprisene raser og i en rekke nye leiegårder blir husleien halvert eller satt til null. Folk skal ha blitt tryglet om å bli boende for å hindre forfall.

I det siste store kriseåret sto nærmere 12 prosent av leilighetene i hovedstaden ubebodd.

– Norges bruttonasjonalprodukt falt, og vi gikk inn i en særnorsk kraftig konjunkturnedgang som varte i omtrent fem år, forteller Grytten.

Følgende data fra SSB skildrer situasjonen som oppsto i norsk økonomi:

  • Antall byggeanmeldelser i hovedstaden mer enn halveres fra 1.756 i 1898, til 764 i 1900.
  • Antall produserte murstein fra faller fra 68,6 millioner i 1899 til 32,5 millioner i 1900.
  • Utvandringen fra Norge til oversjøiske land, som var under 5.000 i 1898, stiger raskt til over 20.000.

Ifølge Grytten er det flere årsaker til Kristiania-krakket.

– En viktig årsak var urbanisering. Det var sterk tilflytting til byene i Norge, og spesielt til de store. Samtidig skjedde det en kredittliberalisering, og oppmyking av pengepolitikken. Det ble veldig lett å få tak i lån. Også var det en sterk boligbygging, som etter hvert resulterte i en boligboom, sier han.

I løpet av krisen skulle Norges Bank, som i 2016 fyller 200 år, vise seg å ta en langt mer aktiv rolle enn sentralbanken hadde hatt tidligere.

1890-GÅRD: En klassisk bygård fra 1890-tallet i Prinsens gate er snart ferdigstilt. Bildet er tatt i 1898. Leilighetene i «1890-bygårdene» er i dag svært populære.

Foto: Ukjent

Norges Bank berger bankene

Med høykonjunkturen økte også tilbudet av finansielle tjenester. Flere nye banker ble etablert, og flere gikk konkurs.

– Kristiania-krakket førte også til bankkrise. Det var seks forretningsbanker, som alle ble stiftet i årene før krakket, som gikk over ende, forteller Grytten.

VIKTIG: – Norges Bank kom inn som en helt sentral institusjon under krisen. I samtiden ble det oppfattet som veldig vellykket og anseelsen og autoriteten til sentralbanken vokste, sier Einar Lie, professor i historie ved UiO.

Foto: UiO

Norges Bank rykket imidlertid ut som kriseløser, og markerte en ny funksjon for institusjonen.

Under den såkalte Arendals-krakket et tiår tidligere hadde sentralbanken vært tilbakeholden, mens i denne krisen spilte den for første gang en aktiv rolle.

– Norges Bank spilte en viktig rolle og ga kriselån til flere banker. Etter hvert som det røynet på, forsøkte man å skaffe ny egenkapital fra andre banker, stat og kommune, sier Einar Lie, professor i historie ved Universitetet i Oslo.

Dette medførte noe helt nytt i myndighetenes politikk overfor forretningsbankene, og bidro antagelig til å forhindre ytterligere spredning av krisen.

– Norges Bank kom inn som en helt sentral institusjon under krisen. I samtiden ble det oppfattet som veldig vellykket og anseelsen og autoriteten til sentralbanken vokste, oppsummerer Lie.

Nytt pengesystem

– I 1892 valgte Stortinget å legge om pengesystemet. Norge gikk fra å ha et såkalt kvotientsystem til å ha et differansesystem, forteller Ola Grytten, professor i økonomisk historie til E24.

Kvotientsystemet innebar at Norges Bank skulle ha en reservedekning av gullverdier som tilsvarte 40 prosent av seddelvolumet. Med innføringen av differansesystemet var sentralbankens reserver og pengemengde i langt større grad enn tidligere frikoblet.

– Med det nye systemet ble seddelbeholdningen mer frikoblet fra gullbeholdningen enn før. Stortinget vedtok å øke seddelmengden uten å ha dekning for det i gullet. I og med at Norges Bank slapp å holde seddelvolumet fast mot gullbeholdningen, så kunne de sette ned renten og utstede flere penger.

Lavere renter og flere penger i omløp er egnet til å øke den økonomiske aktiviteten. Etter en lang periode med stagnasjon i økonomien fra midten av 1870-tallet i Norge og en rekke andre europeiske land lå det forventinger om at pengepolitikken skulle brukes til å få fart på økonomien igjen.

– Det lå et politisk press på dem, forteller Grytten.

Les også

– Øker risikoen for senere brå og kraftig boligprisnedgang og økonomisk tilbakeslag

Les også

Stoppet av Forbrukerombudet

Les også

– Folk er desperate