Goldman Sachs mener det er 20-25 prosent sjanse for boligkrakk i Norge
Norsk sjeføkonom mener det beste vi kan håpe på er flat boligprisutvikling.
For de som har lånt altfor mye penger for å kjøpe seg bolig, er Goldman Sachs rapport om verdens mest oppblåste boligmarkeder lite hyggelig lesing.
Ifølge Bloomberg tilsier nemlig Goldman Sachs modeller at det er 20-25 prosent risiko for priskrakk i det norske boligmarkedet i løpet av de neste fem til åtte kvartalene.
Det gjør vårt boligmarked til det femte mest farlige i verden etter New Zealand, Canada, Sverige og Australia.
Verst er det i New Zealand og Sverige, hvor Goldmans modell tilsier at det er henholdsvis vel 40 prosent og vel 35 prosent sjanse for et boligpriskrakk.
Goldmans modell
Modellen tar utgangspunkt i forholdet mellom boligpriser og leiepriser, boligpriser i forhold til husholdningenes inntekt og boligprisutvikling justert for inflasjon.
Frykter renteøkning kan gi gjeldstrøbbel: – Vi må ta høyde for at rentenivået ikke varer til evig tid
De påpeker også at mens boligbyggingen i Sverige og New Zealand har vært understøttet av innvandring og befolkningsvekst, så er mener de at det virker å være overdrevet boligbygging sett i forhold til befolkningsveksten.
Sjeføkonom Kari Due-Andersen i Handelsbanken Capital Markets, tror selv ikke på noe boligpriskrakk, men er ikke uenig i at det er flere faresignaler for det norske boligmarkedet.
Hun peker også på at det for tiden ikke er en befolkningsvekst til å ta unna boligbyggingen og at den høye byggeaktiviteten i det minste for en kort periode kan skape problemer for boligmarkedet.
– Det tar tid fra spaden stikkes i jorden til boligen står ferdig. Det kan bli et midlertidig problem når det kommer mange boliger på markedet samtidig som boligmarkedet i seg selv har flatet ut, sier Due-Andresen til E24.
Hun mener boligmarkedet i Norge allerede har flatet ut etter et rekordår i 2016.
– Flate priser i beste fall
Det forklarer hun med flere faktorer. En viktig faktor er at det ikke lenger er utsikter til lavere lånerenter. En annen faktor er nye regler som stiller strengere krav til de som skal ta opp boliglån.
Olsen om lavere boligprisvekst: – Bekymringen fordunster ikke over natten
– Det er flere ting som bidrar til at prisene skal flate ut. Spørsmålet er om prisene vil begynne å falle og eventuelt hvor mye de vil falle, sier hun og gir et svar på sitt eget spørsmål:
– Den videre utviklingen de neste månedene tror jeg i beste fall vil bli rundt null. Det er helt klart en risiko for at boligprisene skal falle, men jeg tror ikke på noe krakk, sier hun.
– Robust system
Hun mener kravene som har blitt stilt til de som har tatt boliglån de siste årene gjør at det ikke er for mange som har lån til alt for høyt over pipa. Derfor er det færre som blir tvunget ut i et fallende marked og med det forsterke et eventuelt boligprisfall.
– Jeg tror systemet er ganske så robust. Hvis man ser på boligprisene i forhold til husholdningenes inntekt, er det egentlig ikke så ille. Det var verre i 2007, sier hun.
I tillegg peker hun på at arbeidsledigheten er på vei ned, den økonomiske veksten på vei opp og at det kan være utsikter til sysselsettingsvekst.
Boligmarkedet girer ned: Sjekk prisene i din by
Også Goldman Sachs nedtoner sin egen krakk-spådom.
De påpeker at modellen de har brukt kun er et verktøy med en del svakheter som for eksempel at den spår boligpriskrakk for ofte.
Men de avviser ikke sin egen modell heller.
– Prisene virker å være overvurdert og gjeldsveksten har vært høy, noe som er tradisjonelle faresignaler om at det kommer en reell boligprisnedgang, skriver Goldman Sachs, ifølge Bloomberg.
– Frykter folks reaksjon
Det som uroer Due-Andresen er hvordan husholdningen kommer til å reagere på en utflating eller nedgang i boligprisene.
– Det vi egentlig er mest bekymret for er om en nedkjøling av boligmarkedet kommer til å gjøre at husholdningene blir bekymret slik at de reduserer forbruket sitt. Hvis det kommer til et punkt hvor husholdningene trekker ned forbruket sitt, så kan det komme et rentekutt fra Norges Bank, sier hun.
Og den høye boligbyggingen vil ikke lenger være en like viktig drivkraft for norsk økonomi.
– Boligmarkedet har bidratt til økonomisk vekst i Norge, det vil det ikke lenger gjøre, sier hun.
