Norges Bank-rapport: Slik rammes norsk økonomi av boligprisfall

Norges Bank-rapport konkluderer med en sterk sammenheng mellom boligpriser og privat forbruk. 

BOLIGMARKEDET: En rapport fra Norges Bank konkluderer med en klar sammenheng mellom boligpriser og privat forbruk.

Foto: Gorm Kallestad NTB scanpix
  • Erik Steinsbu Wasberg
Publisert:

En fersk rapport fra Norges Bank ser en klar positiv sammenheng mellom boligprisutviklingen og det private forbruket i Norge.

Analysen konkluderer med at 10 prosent lavere boligpriser gir 2 prosent lavere detaljomsetning og bilsalg. Privat konsum står for halvparten av verdiskapningen i norsk økonomi, og har dermed stor effekt på den økonomiske utviklingen.

Det er Morten Haabeth Grindaker i Norges Bank som står bak rapporten. Han besvarte ikke E24s henvendelser fredag.

I den siste tiden har boligmarkedet kjølnet etter en sterk prisvekst. Samtidig har frykt for boligprisfall gitt svært svak krone.

Rapporten fra Grindaker gir mer «kjøtt på beinet» for sammenhengen mellom privat konsum og boligpriser, og dermed også den økonomiske veksten.

Erik Bruce er sjefanalytiker i Nordea, og dekker norsk og internasjonal økonomi tett. Han mener et sterkt fall kan gi økonomisk nedtur.

Foto: Vidar Ruud NTB scanpix

Nordeas sjefanalytiker Erik Bruce mener en kraftig nedgang i boligprisene kan føre til økonomisk nedtur.

– Det boligprisfallet vi har lagt bak oss vil ha liten betydning for norsk økonomi. Boligbyggingen vil bli en del lavere, men ikke nok til å true oppgangen, sier han til E24, og legger til:

– Om prisene skulle falle med 10 prosent eller mer herfra vil effekten bli betydelig. Da vil også forbruket rammes, som er langt viktigere for økonomien enn boligbygging.

Sparing gir fall

Hele 7 av 10 husholdninger eier sin egen bolig, og det er verdien i denne som utgjør en stor andel av familienes økonomi. Hele to tredjedeler av husholdningenes formue er verdien i boligen.

Et fall i boligprisene krymper formuen, som gjør nordmenn mer villige til å spare. Ettersom det vi forbrukere kjøper av varer og tjenester står for halvparten av fastlands-BNP, vil mer sparing gi nedtur i økonomien på kort sikt.

Rapporten konkluderer også med at et prisfall på boliger begrenser muligheten til «å låne på huset», altså ta lån med sikkerhet i den boligen man eier.

Økonomiprofessor og instituttleder ved Universitetet i Oslo, Steinar Holden, viser til at det finnes eksempler fra en rekke land der et boligprisfall har bidratt til betydelig økonomisk nedgang, særlig når det også innebærer en kraftig nedgang i boligbyggingen.

– Også i Norge vil et boligprisfall bidra til å svekke veksten i økonomien, men norsk økonomi er relativt robust, sier han til E24.

Han får støtte fra sjeføkonom Kjersti Haugland i DNB Markets, som estimerer en positiv vekst i privat forbruk på 2,2 prosent neste år.

Fasiten på utviklingen av privatforbruk kom denne uken. Resultatet av novemberstatistikken for detaljhandelen viste en stigning på 2,1 prosent fra oktober til november. Det var på forhånd ventet en betydelig lavere vekst, med 0,9 prosent.

Steinar Holden, professor i samfunnsøkonomi og instituttleder for Økonomisk Institutt ved Universitetet i Oslo.

Foto: Berit Roald NTB scanpix

– Vi ser en svak utvikling i høst, men tallene kommer etter en ellers sterk utvikling, sier sjeføkonomen til E24.

Haugland mener forklaringen ligger i at prisfallet er en korreksjon og ventet, og at utviklingen kommer etter en unaturlig høy prisvekst.

Sjeføkonomen legger til at det generelt sett er optimisme i økonomien, og at det er andre faktorer som veier tyngre enn boligpriser akkurat nå.

– Lave renter og lavere ledighet holder kjøpelysten oppe, sier hun.

Les også: Frykter neste finanskrise kan bli verre: Oljefondet kan falle 40 prosent

Lister opp tre effekter

Norges Bank skriver i rapporten at det er tre ulike effekter som påvirker boligmarkedet, uten å si noe om effekten samlet sett. Årsaken er at effektene går ulike veier og kan være motstridende, og at det vil være vanskelig å se på hvilken effekt som drar sterkest.

  • «Formueseffekten» medfører at permanente lavere boligpriser gir husholdningene mindre formue, og at de dermed vil fordele «dette fallet» gjennom livet.
  • «Inntektseffekten» medfører at nordmenn både kan kjøpe større og flere boliger med samme inntekt og samtidig kjøpe flere varer og tjenester.
  • «Substitusjonseffekten» medfører at lavere boligpriser gjør nordmenn mer interessert i å kjøpe bolig fremfor annet, og at dette gjør at det private konsumet svekker seg.

Norges Bank-forfatteren antar at kjøpere er helt rasjonelle. Det er noe som imidlertid har blitt kritisert i økonomifaget, og som i den siste tiden har endt opp i et eget fag, nemlig «Adferdsøkonomi».

Likevel inneholder rapporten flere eksempler på statistikk som underbygger påstanden om en klar sammenheng mellom boligpriser og kjøp av varer og tjenester. I analysen ble det brukt statistikk fra 2002 til 2015. Forfatteren omtaler sammenhengen som «signifikant» i rapporten.

Les også: Flere får hjelp av foreldre når de kjøper bolig

Kronen priser inn boligprisfall

Frykten for at et boligprisfall skal kunne ramme norsk økonomi har sendt den norske kronen til svært svake nivåer mot blant annet Euro og Amerikanske dollar.

E24 har tidligere omtalt flere ekspertuttalelser om at boligmarkedet kan skape store svingninger i kronemarkedet, samtidig som prognosene for boligmarkedet ble stadig mer pessimistiske.

KRONEN: På torsdagen før jul måtte man ut med 9,993 norske kroner for én euro, noe som tilsier en svært svak krone.

Foto: INFRONT

Torsdag var prisen for én euro på 9,993 kroner. Det er ikke langt fra nivået fra romjulen i 2008, da prisen var over 10 kroner.

Flere investorer priser nå inn en risiko for at boligprisfallet kan påvirke norsk økonomi, samtidig som boligmarkedet er inne i en korreksjon. Tidligere har oljeprisen og kronekursen fulgt hverandre.

Sjeføkonom Kjersti Haugland i DNB Markets er optimistisk for norsk økonomi i 2018.

Foto: Thomas Winje Øijord NTB scanpix

DNBs sjeføkonom ser lyst på norsk økonomi i 2018, og mener kronen er for lavt priset.

– Investorene er for svartsynt på norsk økonomi i 2018, sier hun til E24.

Haugland mener imidlertid det blir å gå for langt å omtale det som «ubegrunnet», men viser til at lavere arbeidsledighet og oppgangskonjunktur gir optimisme i norsk økonomi.

Blant annet ga torsdagens detaljvarestatistikk, som omtalt tidligere i artikkelen, et positivt svar over forventning, uten at det ga noe større kroneløft.

Sjeføkonomen ser en økonomisk nedgang som lite sannsynlig, men legger til at man alltid må være på vakt.

– Hvis boligprisfallet blir sterkere og varer lenger kan pessimisme bre seg, og det er en risiko for at det skjer, men for øyeblikket ser det positivt ut for norsk økonomi, sier hun.

Den norske kronen er nede for telling

Les også

Ferien kan bli dyr neste år også: Jekker ned kroneforventningene

Les også

– Klarer ikke håndtere turistmassene

Les også

Olsen spår myk boliglanding

Her kan du lese mer om

  1. Kronekurs
  2. Valuta
  3. Bolig
  4. Boligmarkedet
  5. Norges Bank
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. Fersk rapport: Svensk boligprisfall blir vekstbrems i 2018

  2. Olsen spår myk boliglanding

  3. Ser én risiko for norsk økonomi

  4. Annonsørinnhold

  5. Norges Bank-rapport: Bedriftene melder om større nedgang enn under finanskrisen

  6. – Må bli vant til en mye mer moderat prisvekst