Fasiten er klar: Så mye av boligboomen skyldes spekulanter

Ferske tall tyder på at andelen småinvestorer i boligmarkedet i Oslo er mer beskjeden enn man hadde trodd.

BOLIGTALL: En ny telling viser at andelen sekundærboliger har holdt seg stabilt. Her utbygging i Bjørvika der både nytt hovedbibliotek, nye kontorbygg, boliger og studentboliger føres opp. Foto: Vidar Ruud / NTB scanpix
Publisert:

Hva drev egentlig den voldsomme prisutviklingen på Oslo-boliger i fjor, og hvor stor rolle spiller de private småinvestorene, de såkalte spekulantene, i boligmarkedet?

De spørsmålene mener bransjeorganisasjonen Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) at en fersk analyse gir svar på.

NEF har sammen med eiendomsdata-selskapet Ambita gjort en telling og analyse av omsatte boliger, inkludert perioden 2013 til og med de to første månedene av 2017.

– Nå har vi telt hver bidige bolig i Oslo, sier NEF-sjef Carl O. Geving til E24.

Tallene om kjøp, salg og tinglyst eierskap er hentet fra eiendomsregistre. Tellingen omfatter alle boliger, men viser også utviklingen i sekundærboliger.

– Det er nytt at man får en fullstendig og gjennomgående sekundærboliganalyse, sier Geving.

Sekundærboliger er boliger som er eid av privatpersoner, men der disse ikke bor i boligen selv. Boligen kan for eksempel være utleid.

Flere har spekulert på om denne gruppen aktører har bidratt sterkt til den krasse prisveksten i Oslo, blant annet som følge av rekordlave renter.

Ved for eksempel strengere regulering eller høyere renter, har man fryktet at boligspekulantene ville svare med selge unna sekundærboliger. Dette kunne ha bidratt til et overtilbud av boliger i markedet med prisfall som konsekvens.

Men den spekulative delen av boligmarkedet har ikke steget kraftig i de siste årene, skal vi tro tallene fra NEF. Faktisk har andelen vært relativt stabil.

Les også

Sjeføkonom spår boligprisfall på 20 prosent i Oslo

– Du kan ikke skylde på investorene

Tellingen viser at antallet sekundærboliger i forhold til det totale antallet boliger, altså andelen, har vært på rett under 16 prosent de siste årene, tross den kraftige boligprisoppgangen.

Det er mindre enn tidligere antatt, ifølge Geving.

– Man har regnet med rundt 20 prosent, fordi man bare har hatt ligningstall. Det er en overraskelse, sier han.

Tellingen viser at det var 51.817 sekundærboliger i hovedstaden i fjor. Selv om antallet steg med 651, drevet av leiligheter, var andelen ganske stabil på 15,6 prosent.

saken fortsetter under

BOLIGMASSE: Andelen sekundærboliger er nokså stabil, viser tellingen.

- Investorene følger syklene. Når prisene stiger mye er det flere som vil kjøpe boliger for utleie. Når prisene faller, eller bremser, er det flere som vil selge. Likevel er det såpass stabilt over tid at det eneste som biter er å sørge for en tilstrekkelig boligforsyning, sier Geving.

NEF-sjefen sier at tallene avkrefter at privatinvestorene gjorde store innhugg i Oslos boligmasse i fjor.

Direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)

Konklusjonen i analysen er at hovedutfordringen i Oslo-markedet heller er boligbygging enn hobbyinvestorenes kjøp av sekundærboliger.

– Du kan ikke skylde på investorene for den utviklingen vi hadde i fjor, altså privatinvestorene, sier Geving.

– Skal vi skylde på noe er det for lav boligproduksjon, for få ferdigstilte boliger inn i 2016, sammenholdt med veldig lav rente. Dette er interessant, fordi mange synsere og eksperter har lagt til grunn at det kom nok boliger inn i 2016. Og det er faktafeil, sier han.

Les også

Færre hobbyinvestorer i boligmarkedet

Mener etterspørselen teller mest

Debatten har gått om hvor stor rolle boligtilbudet spilte i den voldsomme prisoppgangen i fjor. Blant annet har økonomene i Handelsbanken kritisert den «vedtatte sannheten» om tilbudet av boliger i fjor.

De mener blant annet at brå skift i boligmarkedet på kort sikt heller forklares av endret etterspørsel etter bolig.

- Det vi har tatt tak i er historiefortellingen om at det var omtrent tomt for boliger å få tak i Oslo i fjor. Det stemmer ikke. For det første fordi det ikke var noen kollaps i bruktboligforsyningen, men det var heller en eksplosjon på etterspørselssiden, sier seniorøkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken.

- Derfor gikk varelageret, beholdningen av usolgte boliger, ned. Fordi «alle» skulle kjøpe, med én gang. For det andre - selv om ferdigstillelsen av boliger var på et lavt nivå, økte boligbyggingen kraftig i fjor. Og det krever et betydelig forhåndssalg, fortsetter han.

Handelsbanken-økonomen sier at på kort sikt, innenfor et år, når du får store endringer i prisene, enten det er opp eller ned, er det fordi det er store endringer på etterspørselssiden.

- Det vi har prøvd å banke inn i debatten er at du har eiendomsbransjen som primært vil snakke om tilbudssiden, særlig når prisene stiger, mens vi mener at skal du forklare brå skift i boligprisene må du snakke om etterspørselssiden.

- Det er der det skjer hurtige endringer og du klarer ikke endre tilbudssiden så mye på kort sikt at du klarer å tilpasse deg slike endringer i etterspørselen. Derfor slår det først ut i prisendringer. Det mest interessante er om denne oppgangen i etterspørselen var godt fundamentert, mener Hov.

Halvert boligvekst

Tellingen viser at antallet boliger i Oslo økte med 1.460 i fjor, en halvering sammenlignet med veksten på 2.954 boliger året før.

Les også

Her kan pengene til «boligspekulantene» havne

Tidspunktet sammenfalt med at befolkningen i hovedstaden økte og lav rente, påpeker NEF-sjefen.

– Da smalt det. Det som skjedde var at du fikk kamp om et knapphetsgode, og da stiger prisene som kjent, når tilbudet ikke møter etterspørselen. Så kom investorene på banen. Da fikk du hva jeg nesten vil karakterisere som en markedsstorm.

– Du fikk en priseskalering i tolv måneder. Med en vekst på 24 prosent som er helt hinsides enhver fornuft, i og for seg, men som ikke sprang ut av ingenting. Det sprang ut av fundamentale forhold, som skapte en forventning om prisvekst på toppen, sier Geving.

Han tar analysen til inntekt for synet om at boligtilbudet var avgjørende for fjorårets priseksplosjon.

– Dette er et absolutt bevis på at boligproduksjonen, altså tilbudssiden, er ekstremt viktig for prisutviklingen. Den ekstreme prisutviklingen vi fikk i 2016, den kunne vi unngått dersom man hadde på et tidligere tidspunkt lagt til rette for mer boligbygging.

Les også

Analytiker mener boligprisfallet kan ramme næringseiendom

Les også

Øystein Olsen om nedkjølingen i boligmarkedet: – En utvikling som måtte komme

Les også

Bank: Fire av fem «boligspekulanter» i Oslo ville ikke fått lån i år

Publisert:
Gå til e24.no

Her kan du lese mer om