Øystein Olsen om boligbremsen: – Det måtte komme

Sentralbanksjefen ser tre årsaker til at boligmarkedet har bremset opp. Nedkjølingen var en utvikling som måtte komme, mener han.

– Det har vært et betydelig omslag i boligmarkedet, sier sentralbanksjef Øystein Olsen.

Sentralbanksjefen er tirsdag på eiendomskonferansen til Eiendom Norge og Finans Norge.

I sin presentasjon tar sentralbanksjefen først for seg utviklingen i internasjonal og norsk økonomi.

Det går bedre både hjemme og ute, viser Olsen. Men her hjemme har som kjent boligmarkedet kjølnet betraktelig.

Utviklingen i boligmarkedet har snudd i år etter innstrammingen av boliglånsreglene. Prisveksten på brukte boliger bremser, lageret av usolgte boliger stiger og salget av nye boliger faller kraftig.

Ifølge Eiendom Norges siste statistikk falt årsveksten i de nasjonale boligprisene til 0,7 prosent i oktober, mens den årlige prisveksten i hovedstaden var på minus 2,8 prosent.

I slutten av oktober viste boligrapporten Econ Nye Boliger et fall i nyboligsalget på 33 prosent de siste to månedene fra samme periode i fjor. Salgsnedgangen i Oslo var på hele 71 prosent.

Nå får du alle økonominyhetene ett sted. Last ned minE24 i Apple Store eller Google Play.

Tre årsaker til boligbremsen

– Dette omslaget måtte komme og det bør komme, sier Olsen, som viser til at den kjøligere utviklingen nå reduserer risikoen for en enda brattere nedtur senere.

Sentralbanksjefen setter fingeren på tre årsaker til omslaget i boligmarkedet:

• For det første hadde boligprisene i seg selv kommet opp på et så høyt nivå at de begynner å bite, ifølge sentralbanksjefen.
• I tillegg er balansen i boligmarkedet endret. Det tidligere misforholdet mellom bygging og boligbehov er nå snudd, slik at det igangsette flere boliger enn veksten i antall husholdninger. Både endret innvandringsmønster og at byggingen har skutt i været, bidrar til denne endringen.
• Det tredje forholdet er innstrammingene i boliglånsforskriften.

– Vi ser at det har vært en innstramming i utlånspraksis i tråd med de nye kravene, sier Olsen.

Strammet inn boliglånsreglene

Finansdepartementet strammet etter nyttår inn på reglene for boliglån, nettopp for å motvirke risikoen stigende boligpriser og gjeldsvekst utgjør for norsk økonomi.

Boliglånsforskriften er midlertidig med en varighet til utgangen av juni 2018. Mandag ble det kjent at regjeringen ber Finanstilsynet vurdere om den bør forlenges.

Finanstilsynet blir bedt om å vurdere hvorvidt forskriften skal «avvikles, eller om forskriften bør videreføres som den er eller i justert form», ifølge et brev til tilsynet.

Tilsynet blir også bedt om blant annet vurderinger av «hvordan forskriften har påvirket bankenes utlåns­praksis og hvilke effekter de særskilte kravene i Oslo har hatt».

Forskriften krever blant annet at kundens samlede lån ikke skal overstige fem ganger brutto inntekt, mens kjøperne av sekundærbolig i Oslo må ut med 40 prosent i egenkapital for å få lån.

Bankene kan likevel, som tidligere, innvilge noen lån som ikke oppfyller forskriftskravene.

Dette gjelder fortsatt inntil 10 prosent av volumet av innvilgede lån per kvartal, men i Oslo begrenses bankenes mulighet til å innvilge lån som bryter med kravene til åtte prosent av verdien av samlede utlån.

– Gjeldsnivået er høyt

Som ved tidligere anledninger uttrykker sentralbanksjefen bekymringer for gjeldsnivået.

– Men gjeldsnivået er og forblir høyt, sier Olsen.

Han peker på at det internasjonalt kun er Danmark som slår nordmenns høye gjeldsbelastning.

– Vi har høy gjeld i forhold til inntekt både internasjonalt og historisk.

Stadig stigende gjeldsvekst, i takt med den kraftige oppgangen i boligprisene gjennom mange år, har gitt den rekordhøye gjeldsgraden for norske husholdninger.

Det har utløst bekymringer, ikke minst hos finansielle tilsynsmyndigheter.

Faren er blant annet at høyt belånte nordmenn kan forsterke tilbakeslag i økonomien ved at de blir nødt til å stramme inn livreimen for å kunne betjene gjelden i dårligere tider, eller hvis renten øker.

Senest i forrige uke var beskjeden fra Norges Bank at sentralbanken fortsatt er bekymret for nordmenns høye gjeld og risikoen det utgjør for landets finansielle stabilitet. Men omslaget i boligmarkedet i år kan senke risikoen for en enda større nedtur senere, sa Norges Bank.