RØDGRØNT STYRE: Oslo styres av Ap, MDG og SV. Her fra MDGs landsmøte i 2018, fra venstre; miljøbyråd Lan Marie Berg (MDG), byrådsleder Raymond Johansen (Ap), daværende byråd for byutvikling Hanna Marcussen (MDG) og fungerende byutviklingsbyråd Arild Hermstad (MDG).

Heiko Junge / NTB scanpix
Boligprisene

Små leiligheter i Oslo er svindyre. Og verre kan det bli – takket være Raymond & Co.

UKESLUTT: Hovedstadens rødgrønne byråd styrer boligmarkedet som den siste sovjetstat. Denne feilslåtte politikken koster unge boligkjøpere stadig dyrere. 

  • Gard L. Michalsen
    Gard L. Michalsen
    Sjefredaktør for E24 og Dine Penger
Publisert:
Dette er en kommentar
Kommentaren gir uttrykk for skribentens holdning.

Å jakte sitt første boligkjøp i Oslo er ikke lett. Akkurat når du har ordnet egenkapital eller ekstra sikkerhet, og banken sier ja til 3,1 millioner kroner, skjønner du at veldig mange andre er i samme situasjon. 

Alle står og banker på den samme døra til markedet. Kampen om de minste leilighetene blir stor. Og budrundene går ofte til himmels. 

DEN EKSTREME VARIANTEN av dette så vi i 2016, da boligprisene i hovedstaden steg med 23 prosent på ett år. Året etter slo en ny boliglånsforskrift hull på bobla, og prisene falt kraftig. 

Sakte, men sikkert har markedet tatt igjen det tapte. Oslos boligpriser er nå igjen over toppen fra 2016. Og som E24 omtaler i helga, har prisene økt mest på små leiligheter: 

Ifølge prisstatistikk fra DNB eiendom har prisene på leiligheter under 30 kvadratmeter i Oslo steget med 67 prosent siden 2014, mot 52 prosent for snittet. 

Til glede for alle som allerede er på innsiden av markedet. Men stadig tyngre for dem som står utenfor.

Les også

Oslos minileiligheter går for opp mot 160.000 kroner kvadratmeteren

DETTE SKULLE MAN tro hovedstadens politikere var opptatt av. Det er de nok. Men de har også litt av skylda for at det er blitt slik.

En av årsakene er den særegne leilighetsnormen, vedtatt i 2007 og justert i 2013. Normen legger føringer på hvor mange små leiligheter man kan bygge i bydelene Gamle Oslo, Sagene, St. Hanshaugen og Grünerløkka. Maks 35 prosent kan være mellom 35 og 50 kvadratmeter, minst 40 prosent må være over 80 kvadratmeter. 

Og aller mest absurd: Ingen leiligheter kan være på mindre enn 35 kvadrat.

Til tross for at fortetting er kritisk for klimavennlig byutvikling, og tidsånden får gründere til å bygge minihus på 22 kvadratmeter.

Er leiligheter på under 30 kvadrat ubeboelig? Nei – for unge som kommer fra kollektiv eller studenthybler kan det være en drømmebolig. Særlig hvis de bygges moderne og med smartere romløsninger enn bygårdene fra 1800-tallet.

Men i Oslo sentrum skal ikke folk bo smått og smart, har det rødgrønne byrådet bestemt.

I EN BY hvor nesten halvparten av husholdningene er aleneboende, og befolkningen øker raskt. Fra 500.000 ved årtusenskiftet til snart 700.000 i år. Sentraliseringen vil selvsagt fortsette, særlig blant unge voksne. Mange av disse er single eller unge par, som jakter små leiligheter nært sentrum. 

Politikerne må gjerne ønske seg noe annet, men dette er og blir situasjonen. Den skaper stor etterspørsel etter disse leilighetene. Takket være Oslo kommune er tilbudssiden begrenset. 

Og leilighetsnormen er strengt tatt ikke den viktigste årsaken. Det overordnede problemet er reguleringstakten for nye prosjekter. Ekspertene anslår hovedstadens behov til 4–5000 nye boliger i året. I 2017 regulerte Oslo kommune 3000 boliger, året etter bare 800, og i fjor drøyt 2000. Per 31. juli 2020 har Oslo kommune regulert 3561 boliger, men Filipstad står for 2600 av disse. Det er mange år til noen kan flytte inn der. 

Politikerne vil svare at de har en reserve på 25.000 regulerte boliger. Men ifølge Aftenposten og eiendomdsutvikleren JM er bare 8300 av disse reelle – 6700 når man trekker bort studentboliger. Blant resten finner vi for eksempel 10.000 på Gjersrud-Stensrud, sør i Oslo, langt fra sentrum, minst ti år fram i tid. Og ikke et sted som vil tiltrekke seg unge voksne uten barn. 

HISTORIEN OM SOVJETUNIONENS spikerfabrikker passer godt til Oslos boligpolitikk. Kommunen prøver å styre den demografiske tyngdekraften, ignorerer hvor og hvordan folk vil bo.

Mens politikerne snakker om «kvalitet», er konsekvensen det motsatte: Nye leiligheter blir for store og dyre for førstegangskjøpere. Disse må da kjempe om et begrenset antall små og gamle krypinn. 

Enkel markedsteori forklarer hva som skjer med sterk etterspørsel og svak tilbudsside: Prisene stiger kraftig. Inngangen til boligmarkedet blir enda smalere. Og forskjellene øker – mellom de som er innenfor og dem som holdes utenfor. 

Legger du til lav rente i overskuelig framtid blir bildet enda verre. Ekspertene spår 7 prosent prisvekst i Oslo i år. Fort 10 prosent neste år. Kanskje enda mer for de minste leilighetene. 

SPØR DU UTBYGGERNE er dette ingen drømmesituasjon. Jo, de kan få gode priser i noen år. Men konsekvensen blir fort nye lånebegrensninger, prisfall og et uforutsigbart, repeterende jojo-marked. 

Om boliglånsforskriften strammes til, er det gjerne førstegangskjøperne som rammes hardest. Slik at det blir enda vanskeligere å komme inn på boligmarkedet. 

Det er strengt tatt ingen som ønsker denne situasjonen. Kanskje bortsett fra mindre eiendomsinvestorer. De som har solid egenkapital, kjøper flere små leiligheter og tjener godt på utleie

Til de nevnte førstegangskjøperne som ikke kommer inn i markedet. 

DETTE ER EN utvikling Oslos politikere ikke kan sitte stille og se på. Så langt er det rødgrønne byrådet mest opptatt av fornektelse og fortsatt tro på sin feilslåtte politikk. 

Rett nok har de i flere år fantasert om et tredje boligmarked. Det er selvsagt bra med flere tiltak for dem som faller utenfor. Men det er jo nettopp de samme politikerne som skyver stadig flere ut. 

Så i stedet for å snakke om utopier, bør byrådet prøve å fikse det boligmarkedet vi faktisk har. 

Publisert:

Her kan du lese mer om

  1. Boligprisene
  2. Oslo kommune
  3. Boligpolitikk
  4. Bolig
  5. Byutvikling
  6. Boligmarkedet

Flere artikler

  1. Byrådet i Oslo kaller prisveksten «ute av kontroll» – åpner for å endre leilighetsnormen

  2. Kamp om små leiligheter i Oslo: – Kommunen gjør unges boligdrøm vanskeligere enn nødvendig

  3. Leilighetsnormen er bra

  4. Omkamp om Oslos leilighetskrav: – Tull å kalle det kaninbur

  5. Ga 2,8 millioner for 16 kvadrat: – Dette begynner å bli trist