Sjeføkonom spår boligprisfall på 20 prosent i Oslo

Sjeføkonom Øystein Børsum mener prisene allerede har falt ti prosent fra toppen i hovedstaden, og tror det er like mye nedgang i vente. – Det som skjer nå er et kjempeomslag, mener han.

Fra de øvre etasjene i DNBs hovedkontor i Bjørvika har E24s renteråd fritt utsyn over noe av den hektiske byggeaktiviteten som finner sted i Oslo om dagen.

Som kjent la hovedstaden bak seg et år der boligprisene rakk å stige godt over 20 prosent, før det har vært et omslag til lavere prisvekst.

I mai falt boligprisene i Oslo med 1,4 prosent.

Ekspertene har blant annet satt fingeren på at kredittinnstramming har gjort det vanskeligere å få lån, og at den høye prisstigningen uansett ikke var noe som kunne pågå over lang tid.

Tilbake hos renterådet, mellom kaffekopper og smørbrød, viser det seg raskt at Swedbanks nye sjeføkonom Øystein Børsum serverer det mørkeste synet på Oslos boligpriser.

Spår Oslo-fall på 20 prosent

– I Oslo tror jeg prisene er ned ti prosent allerede fra toppen. Det kan man trygt kalle et omslag fra i fjor. Og jeg tror det skal bli mye mer, sier Børsum.

– Hvor mye mer?

– Hvis det ikke har falt 20 prosent gjennom året i Oslo, blir jeg overrasket.

Oppsikt vekker også Swedbank-økonomens utspill.

– Å hjelpe meg, utbryter Jan Andreassen, sjeføkonom i Eika-gruppen.

Børsum forteller at han har sett nærmere på boligprisstatistikken for hovedstaden, og mener det skjuler seg et større fall enn det de offisielle tallene viser.

Han sier at det er «alle grunner» til at det skal være et «kjempekraftig» omslag i boligprisene i Oslo.

– Prisene var altfor mye, altfor kraftig, opp i fjor, det er den eneste gangen jeg har snakket om boble. 24 prosent, du klarer ikke å regne det hjem med fundamentale faktorer uansett.

– Det som skjer nå er et kjempeomslag. Både på boble fra i fjor, tror jeg, på kredittinnstramming og på tilbudssiden – og dermed på psykologien. Derfor sier jeg at hvis det ikke har falt 20 prosent fra toppen i år, blir jeg overrasket, lyder resonnementet til Børsum.

Torsdag kom rentebeslutningen fra Norges Bank. Som det brede flertallet av økonomene og renterådet ventet, ble styringsrenten holdt uendret på rekordlave 0,50 prosent.

I de nye prognosene fra Norges Bank ble boligprisveksten nedjustert i år og neste år, men sentralbanken venter fortsatt positiv prisvekst.

saken fortsetter under

– Gjeldsveksten økt enda mer

For sentralbanken er det imidlertid høy temperatur i boligmarkedet og nordmenns høye gjeldsvekst som har vært en bekymring.

Og selv om boligprisveksten har kjølnet, spesielt i Oslo, viser de siste tallene fra SSB at nordmenns gjeld fortsatt vokser mer enn inntektene generelt sett gjør.

– Gjeldsveksten i husholdningene har nesten bare økt enda mer. Det er vanlig etter den sterke boligprisveksten, fordi vi fortsatt er på et høyt nivå og folk fortsetter å ta opp gjeld, sier makroøkonom Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets.

Ifølge Fjære er spørsmålet om endrede forventninger og en «liten korreksjon» i Oslo-prisene vil spre seg til resten av landet.

– I så fall kan det hende vi får en nedgang andre steder også, hvor man kanskje ikke har hatt den samme forventningsdrevne oppgangen. Da må kanskje Norges Bank begynne å ta det innover seg det. Men det er en stund til enda, sier hun.

– Det er for tidlig for banken å flagge bekymringer for dette nå, istemmer Børsum.

Sjeføkonom Andreassen i Eika sier den økonomiske situasjonen tåler en viss oppbremsing i boligmarkedet.

– En oppbremsing jeg tror er landsdekkende, ikke bare Oslo-basert, sier han.

Prognosen fra Andreassen er at boligprisene faller fire-fem prosent frem mot jul, etterfulgt av to-tre svake år.

– Fordi, som normalt, når du har bygget for mange oljerigger eller supplybåter, tar det noen år før hånden vokser inn i hansken igjen. Men det vil den gjøre, det er ikke befolkningsnedgang i Oslo.

– Kan snu veldig fort

Lite tilbud av Oslo-boliger i forhold til etterspørselen var en gjenganger i forklaringene av prisutviklingen gjennom 2016. I år ser det derimot ut til å være mer å velge i for boligkjøperne.

– Det som har vært min kjepphest, er den demografiske utviklingen, sier porteføljeforvalter Olav Chen i Storebrand.

Han viser til at det har vært en oppbremsing i arbeidsinnvandringen, som igjen kan ha betydning for hvor mange boliger som behøves.

Det var heller aldri noen boligmangel i Oslo, mener Chen.

– Det er ikke noe mangel på bolig i Oslo. Det har jeg alltid vært kritisk til. Hadde du hatt mangel på bolig i Oslo, hadde husleieprisene økt, men de har stått ganske stille.

– Det er mangel i forhold til etterspørselen, men den etterspørselen har vært spekulasjonsdrevet og forventningsdrevet. Det er en viktig distinksjon her, sier Chen.

Og nettopp forventningene til prisutviklingen har snudd tvert om, ifølge porteføljeforvalteren.

– Gikk du tolv måneder tilbake var det vilt, ingen ville selge, alle satt på gjerdet. Når det er forventninger som styrer, kan det snu veldig fort.