Renterådet: Ser slutten på boligpris-boomen

Norges Bank må være klar til å handle hvis boligmarkedet går på en smell, mener noen av økonomene i E24s renteråd.

– Det er vanskelig å ta toppen, altså, sier Jan Ludvig Andreassen.

– Men ett eller annet tidspunkt i første halvår må være toppen av dette boligmarkedet, sier han.

Sjeføkonomen i Eika-gruppen har samlet E24s renteråd rundt gedigne gulrotmuffins og et par svarte kaffekanner i Eikas kontorer i Parkveien. Utenfor skinner solen over et vårlig Oslo, hvor boligmarkedet fortsatt er på kokepunktet.

Tradisjonen tro serverer Andreassen også noen friske meninger. Kraftig økte boliginvesteringer vil etter hvert gi overkapasitet på boliger, mener han.

– Boligmarkedet har gjort som riggmarkedet gjorde i 2013. Prisene gikk bananas, og så ble det altfor mye supply (tilbud, journ.anm.), sier han, og slår fast:

– Boligmarkedet i Oslo er det nye riggmarkedet.

Andreassen venter derfor rentekutt etter hvert, men sier han er usikker på tidspunktet.

Disse er samlet rundt bordet for å diskutere renter og økonomi før torsdagens rentemøte:

• Seniorøkonom Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets, som venter flat rente ut prognoseperioden til 2020
  
• Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika-gruppen, som venter et rentekutt i desember – men legger til at han er usikker
  
• SEBs sjefstrateg Erica Blomgren, som venter en renteøkning i desember 2018
  
• Porteføljeforvalter Olav Chen i Storebrand, som ikke har noen prognose, men er mest på linje med Blomgren

Torsdag klokken 10 presenterer Norges Bank sin rentebeslutning, i tillegg til nye prognoser for norsk økonomi. Få nyheter og reaksjoner først på E24.

– Vær klar for smell

I tillegg har seniorøkonom Øystein Børsum fra Swedbank gitt sine renteråd via epost.

Børsum sier at Norges Bank må stålsette seg, for sentralbanken har to vanskelige oppgaver foran seg:

– Den første er å starte renteøkningene selv om inflasjonen holder seg under målet og før arbeidsledigheten har kommet mye ned, sier Børsum til E24.

– Den andre er å være klare for den dagen – hvis eller når det skjer – at boligmarkedet går på en smell, sier han.

Børsum sier det vil være naivt å tro at markedet uten videre vil stabilisere seg og at alt går greit, etter kraftig prisøkning i Oslo og boligbygging på rekordnivåer. Han mener Norges Bank må legge en plan for hva som skal gjøres i tilfelle en kraftig nedtur.

– Planen vil kanskje omfatte en intensjon om å heve renten snart. I så måte burde rentebanen vært løftet betydelig, sier han.

Vekstmotorene harker

– Jeg kan i hvert fall si meg enig i at boliginvesteringene kan falle litt. Det har jo vi også i våre prognoser, sier Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets.

Noen av de viktigste motorene for å skape vekst i Norge de siste årene har vært oljeaktivitet, regjeringens oljepengebruk og boliginvesteringer.

De siste to årene har oljeinvesteringene falt kraftig, mens oljepengene har økt og investeringene i bolig har steget kraftig.

Men til neste år forventes det lite eller ingen vekst i to av disse motorene, nemlig oljeinvesteringene og oljepengebruken. Det kan bli krevende hvis det også blir brems i den tredje motoren, boliginvesteringene.

– Det er også derfor vi har ganske forsiktige vekstanslag, sier Fjære.

Hun tror veksten i Norge vil ta seg opp, men forventer ikke at den kommer tilbake på de kjempehøye nivåene fra den perioden da oljesektoren var ekstremt lønnsom og dro opp aktiviteten i resten av økonomien.

– Jeg tror normalnivået kommer til å være lavere enn det vi har hatt, men jeg tror ikke vi skal ha vekst på 0,8 prosent i fastlands-BNP de neste årene sånn som vi hadde i fjor, sier hun.

Les mer: Politikerne spår ny virkelighet for oljepengebruken i 2017

Les også: Bransjeorganisasjon spår oljebunn først i 2018

VIKTIGE FAKTORER: Denne tabellen viser investeringene i noen av sentrale deler av norsk økonomi: oljeselskapenes investeringer, investeringer i bolig (i løpende kroner) og regjeringens oljepengebruk. Kilder: SSB og Nasjonalbudsjettet 2017

– Drevet av forventninger

Senior porteføljeforvalter Olav Chen i Storebrand deler bekymringen for boligmarkedet, og sier den lave renten gjør boliginvesteringer mer attraktive.

– Jeg tror det er mange som ser etter alternativer. Hvis du setter pengene i banken får du en prosent rente, du betaler formuesskatt, du taper penger. Så ser jo folk at gjennom 20–30 år har boligprisene bare steget sånn her, sier Chen og vifter med hånden.

– Det er forventningsdrevne investeringer, spesielt i Oslo, da. Så får du den tilbudssiden som kommer nå også. Så det er berettigede bekymringer, det er det ikke noe tvil om, sier han.

– Det har ordentlig rauset på nå, sier Andreassen.

Han viser en graf over boliginvesteringene i Norge, som nå er høyere enn oljeinvesteringene og ligger på nær 200 milliarder i året, eller drøyt 7 prosent av brutto nasjonalprodukt. Det er høyere enn normalt, og før eller siden vil de falle, tror han.

– Hva er det som skal trigge nedgangen? Det er at folk taper penger på utleie og må begynne å selge, sier Andreassen.

– Litt frem i tid

– Sånn jeg forstår deg, da, så er det ikke noen vits i å kutte renten noe mer for å fyre opp det markedet noe mer, sier Olav Chen.

– Ok, hvis du får en boligpriskollaps, så må de (Norges Bank) agere, hvis det går ut over etterspørselen og KPI (konsumprisindeksen). Men det er litt frem i tid, føler jeg. Det er neste sykel, sier Chen.

Andreassen sier at myndighetene kan ha klart å «gi boligboblen varige men» ved at renten ble holdt i ro i desember, at bankenes utlånspraksis er blitt innstrammet og at kapitalkravene til bankene (såkalt motsyklisk kapitalbuffer) er økt.

– Ikke noe krisetall

Også Statistisk sentralbyrå har sagt at økningen i boliginvesteringene ikke kan fortsette i all evighet, etter ti prosent vekst i fjor til 174 milliarder kroner (målt i 2014-kroner).

Men økte boliginvesteringer trenger ikke nødvendigvis å være et dårlig tegn, ifølge SEBs sjefstrateg Erica Blomgren.

– 7 prosent av BNP er ikke noe krisetall hvis du sammenligner med andre land før boligmarkedet har krasjet, sier Blomgren.

– Og Norge har hatt en lang periode med for lite boliginvesteringer om man knytter det opp mot befolkningsveksten. Så at det kommer en oppgang og man ser en kort periode med 7 prosent av BNP trenger ikke å være alarmerende, sier hun.

Olav Chen tror at høyere boliginvesteringer og et økt tilbud av boliger etter hvert kan bidra til å gi boligspekulanter litt motvind, og dermed begrense gjeldsveksten noe. Derfor kan det virke positivt på markedet, mener han.

– Hvis tilbudssiden nå kommer, så vil jo det bety at prisene kanskje faller eller stabiliserer seg, og at gjeldsveksten antageligvis vil flate ut, sier Chen.

– Jeg har ikke noe rødt flagg oppe, og ser ikke for meg noen boligpriskollaps eller investeringsstopp med masse ledighet i byggesektoren. Det er ikke mitt scenario på 12 eller 24 måneder frem i tid, sier han.

Les mer: SSB-forsker om høy boligbygging: – Et faresignal

De blå boksene

I desember overrasket Norges Bank noen av ekspertene ved å plutselig ta inn noen blå bokser i prognosene sine, som skulle representere frykten for ustabilitet i boligmarkedet.

Bankens modeller så ut til å tale for et rentekutt, men boksene som ble tatt inn viste økt fare for finansiell ustabilitet. Dermed ble renten nok en gang holdt i ro.

– De har jo lent seg mot vinden i kommunikasjonen, men de har ikke vært så eksplisitt på å kvantifisere det. Den rentebanen og de klossene er jo mer et pedagogisk verktøy, sier Olav Chen.

Det kommer nye bokser inn i renteprognosen fra tid til annen, sier SEBs Erica Blomgren.

– Du har jo sett over tid at når det er akutt behov for å lene seg mot vinden, så har du ofte hatt en kommunikasjon i rapporten fra hovedstyret som kanskje ikke avspeiler det du ser i rentebanen, og da har du egentlig en todelt kommunikasjon som kanskje ikke er så heldig, sier Blomgren.

– Det er jo et grep for å kanskje fange opp dette mer i rentebanen, sier hun.