Prisgaloppen i næringseiendom: – Ikke et rødt flagg ennå

Den kraftige prisveksten i bransjen som har lånt over 640 milliarder kroner fra bankene kan skape ubehag, men ikke ennå, mener analysesjef. Banktopp tror rentefesten er ved veis ende.

PRISVEKST: Flere faktorer har bidratt til sterk prisoppgang i næringseiendom, mener banktopp. Her fra utbyggingen i Bjørvika i Oslo.

PRISVEKST: Flere faktorer har bidratt til sterk prisoppgang i næringseiendom, mener banktopp. Her fra utbyggingen i Bjørvika i Oslo.

Foto: Ole Berg-rusten NTB scanpix
Publisert:

Mens rentene falt har prisene på næringseiendom gått motsatt vei.

Prisgaloppen har blinket rødt på Norges Banks radar, som overvåker risikoen i det norske finansielle systemet, senest i sentralbankes pengepolitiske rapport.

Fra Finanstilsynet var vurderingen at «sterk prisvekst over tid har økt fallhøyden», da tilsynet la frem sin halvårlige rapport om det finansielle systemet i desember.

– Sånn har det alltid vært, men det er klart at det er ikke et rødt flagg ennå. Det er en av tingene som følger en banksektor, ikke bare Norge, men banksektoren i verden, sier analysesjef for kreditt i Sparebank 1 Markets, Pål Ringholm.

Tallene fra Norges Bank har vist at bankene har en stor eksponering mot næringseiendom. Av 1.427 milliarder kroner som var lånt ut til næringslivet per juni i fjor sto næringseiendom for 45 prosent, eller 642 milliarder kroner.

– Næringseiendom er en veldig stor sektor, både for direkte utlån, men også andre i andre sektorer kan næringseiendom være pant, påpeker Ringholm.

E24 (+): Slik vil rentehevingen ramme «bankenes akilleshæl»

Analysesjef Pål Ringholm i Sparebank 1 Markets.

Foto: CF-Wesenberg/kolonihaven.no

– Potensial for å skape ubehag

Bransjen kan deles opp i segmentene kontor, hotell, kjøpesenter og lager og logistikk.

Annonsørinnhold

Prisveksten skyldes rentefallet gjennom mange år, lite nybygging som har drevet leiepriser høyere og omgjøring av næringseiendom til bolig, som har tatt næringsbygg ut av markedet, ifølge Thomas Due, sjef for næringseiendom i Nordea.

Som långiver til eiendomsprosjekter følger banken nøye med på sektoren og risikoen.

– Dette er veldig knyttet opp mot makroforholdene i samfunnet. Den nylig gjennomførte rentehevingen tyder på at norsk økonomi er sunn og ganske god. Vi er egentlig forholdsvis avslappet, selv om det har vært en kraftig verdiøkning, sier Due.

Ringholm mener risikoen er høyere i andre land, som i Sverige der rentenivået er enda lavere enn her hjemme. Den svenske Riksbanken har fortsatt en styringsrente under nullstreken, en «ekstrem rentepolitikk» mener kredittanalytikeren.

– Det er klart at det har potensial for å skape ubehag en dag, men mye mer i land som Sverige enn i Norge.

Les også: Kontorkrigen fortsetter: – Coworking-veksten i Oslo har nådd London-nivåer

Grafen viser beregnede reelle salgspriser per kvadratmeter på de mest attraktive kontorlokalene i Oslo. Deflatert med BNP-deflatoren for Fastlands-Norge. Gjennomsnittlig salgspris siste fire kvartaler.

Foto: Norges Bank/Pengepolitisk rapport 1/2019

Tror rentefesten er over

Eiendomssektoren er følsom for stigende renter fordi både eiendomsverdier og finansieringskostnader påvirkes. Ifølge Due kan lånekostnadene ofte utgjøre 80 til 90 prosent av kostnadene i et eiendomsprosjekt.

– Det er dessverre sånn at hvis renten er usynlig, hvis renten er null, så gjør investorene en tilpasning. Du søker etter en avkastning høyere enn null, og da ender det fort med at du kan putte for mye penger i næringseiendom, da du får høyere avkastning på investeringen og ikke minst blir finansiert så utrolig billig, sier Ringholm.

Figuren viser utlån til næringsmarkedet fra alle banker og kredittforetak i prosent per juni 30. juni 2018. Totale næringslån er 1.427 milliarder kroner.

Foto: Norges Bank

Lånekostnadene er fortsatt lave, men har gått opp det siste året. Nordea-toppen tror ikke på noen brå omveltninger i markedet, men heller at tiden der stadig lavere renter presser opp prisene er forbi.

– For dem som nå skal tjene penger på eiendom fremover, handler det kanskje mer om dyktighet. Man kan ikke bare sitte stille og se på verdiutvikling som følge av renter og yieldutvikling, for den perioden er nok kommet til veis ende, sier Due.

Han viser til at flere grunnleggende forhold trekker i positiv retning for næringseiendom, deriblant høy sysselsetting som igjen gir behov for lokaler.

Samtidig er kontorledigheten i Oslo på historisk lave nivåer på fem til seks prosent, et nivå som samsvarer med stigende leiepriser. I Bergen, Trondheim og Stavanger er kontorledigheten på ni-ti prosent, som tilsier stabile leiepriser, ifølge Nordea-toppen.

– Vi ser at leiemarkedet er på vei oppover, og det kan motvirke effekten av moderate rentehevinger.

Les også: Norges Bank hever renten

Sylter ned penger i eiendom

Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen trekker en parallell til boligprisene. I de store bykjernene er det dyrt, mens prisnivået er et helt annet i mindre sentrale strøk.

Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen.

Foto:

– Det som skiller bolig og næring, og gjør at yielden (direkteavkastningskravet) blir så lavt, er at utenlandske investorer kaster seg over norsk næringseiendom. Når rentene i Europa nå er minimert og kronen er svak, blir det veldig fristende for livselskap i Europa kjøpe norsk næringseiendom. Det tror jeg vil fortsette, sier han.

Due peker på at det fortsatt er mange som vil plassere kapital i eiendom.

– Rett eller galt – det er slik at hvis noen har tjent penger i en annen næring i Norge så er det om å gjøre å sylte de pengene ned i eiendom. Det virker som det er en trend som bare vedvarer. Det er med på å opprettholde gode priser.

Les også

DNB lanserer meglertjeneste for deg som vil gjøre mer selv

Det har også vært et trykk fra utenlandske investorer. Ifølge Due har de utgjort rundt 20 prosent av det omsatte volumet de siste årene. Men etter at utenlandske finansielle aktører gikk inn og kjøpte mellom 2012 og 2016 er de nå i større grad selgere, forteller han.

– Når de nå ser at de kan realisere en ganske hyggelig verdiutvikling er de ganske kjappe til å selge seg ut igjen. Nå virker det som det er en del norske kjøpere som plukker opp eiendommer.

Andreassen frykter at de høye prisene skal føre til det investeres for mye i eiendom.

– Jeg tror det er denne veien vi går, at de høye prisene på næringseiendom leder til overinvesteringer, som leder til overkapasitet, som leder til fallende priser, ikke stigende, og behov for enda lavere rente.

Les også

Verdensøkonomien bremser: – Balanserer på en knivsegg

Les også

Norges Bank setter opp renten: Skole, barnehager og eldreomsorg utsatt

Les også

Oljeopptur gjør NHO optimistiske til Norges økonomi

Her kan du lese mer om

Annonsørinnhold