Nordea-rapport om Oslos boligpriser: – Vil falle fem prosent til

Fra toppen er Oslos boligpriser ned ti prosent. Men det er fortsatt mer «luft» i prisene, som vil falle enda fem prosent før bunnen er nådd, ifølge en ny analyse fra Nordea.

Det kjølige boligmarkedet i Oslo vil fortsette enda en stund, ifølge økonomene i Nordea Markets.

De legger mandag frem nye analyser om nordiske boligmarkeder.

For boligmarkedet i Norge er konklusjonen «korreksjon, ikke krakk», ifølge et notat ført i pennen av makroanalytiker Joachim Bernhardsen.

I fem av de seks siste månedene har boligprisene på landsbasis falt, korrigert for normale sesongvariasjoner.

I Oslo er prisfallet på rundt ti prosent siden april, i kontrast til den voldsomme prisveksten i fjor.

Men boligprisene i hovedstaden skal altså enda litt ned før fallet stopper, nærmere bestemt 5 prosent, om Nordea har rett i sine prognoser.

Nå får du alle økonominyhetene ett sted. Last ned minE24 i Apple Store eller Google Play.

– Oslo-markedet ble luftig

Bernhardsen baserer antagelsene på en modell der boligprisutviklingen de siste 17 årene forklares av underliggende forhold, som nordmenns inntektsvekst og effekten av rentefallet på boligprisene.

Med andre ord: Hvor mye penger har den jevne familie til å bruke på bolig, og hvor mye har utgiftene til å betjene et lån falt.

Fordi medianinntekten etter skatt for en familie har gått opp med 90 prosent og renten på boliglån har gått ned til 2,5 prosent fra 7 prosent siden 2000, er det heller ikke unaturlig med en kraftig boligprisvekst, mener Bernhardsen.

– For landet som helhet virker boligprisene godt forankret i de underliggende forholdene. Boligprisene for landet kan nok falle noe mer, men vi venter ikke et markert fall, slik som i Oslo, skriver analytikeren.

I hovedstaden har nemlig boligprisene løpt fra den prisveksten som analysen kan forklare.

– Oslo-markedet ble luftig i fjor, og derfor vil bolignedturen fortsette i Oslo, skriver Bernhardsen.

– Boligprisene i Oslo vil trolig falle fem prosent til før prisene er tilbake til et nivå som lar seg forklare av rente- og inntektsutvikling, mener han.

saken fortsetter under

Tror på lavere nyboligpriser

Ifølge sentralbanksjef Øystein Olsen er det tre årsaker til omslaget i boligmarkedet. Både høye boligpriser i seg selv, boligbygging som har skutt i været og innstramming av boliglånsreglene har gitt et omslag som måtte komme, sa han på en eiendomskonferanse i forrige uke.

Berhardsen viser i sitt notat at boliginvesteringene har økt med 19 prosent siden 2013.

Men appetitten på nye boliger har blitt betydelig mindre, med et kraftig fall i nyboligsalget, riktignok fra høye nivåer. I Oslo var salgsnedgangen på 71 prosent siste to måneder fra samme periode i fjor, ifølge rapporten Econ Nye Boliger i oktober.

– At utbyggerne sliter med å få solgt nye prosjekter tyder på at utbyggerne så langt ikke har kuttet prisen i takt med det svake boligmarkedet, mener Bernhardsen.

– Vi regner med at det finnes en rekke prosjekter som er lønnsomme ved lavere priser og at utbyggerne etter hvert vil kutte prisene, skriver analytikeren.

Venter bolignedtur

I Swedbank tror sjeføkonom Øystein Børsum at det er en bolignedtur på vei.

Han forventer et fall i priser og salg gjennom 2018, og som en konsekvens at igangsetting av nye boliger og boliginvesteringer vil falle bratt gjennom neste år og 2019.

Han sier salget av nye boliger i Oslo og omegn er halvert på et år, fra veldig høye nivåer.

– Det går ned i andre deler av landet også. Da forekommer det meg at tilbudssidens logikk, det vil si når prisene fastsettes av tilbudssiden, så er ikke spørsmålet hvor stor boligetterspørselen er. Spørsmålet er hvor mye tilbud det kommer og hvor mye koster det å lage dette tilbudet.

– Da vil folk kunne se en fordel i å vente med å kjøpe. Tror du at du får boligen billigere ved å vente, gjør du det, sier Børsum.

Ifølge sjeføkonomen blir resultatet det han kaller en «full byggesyklus».

– Etter en kjempeoppgang i byggeaktiviteten de siste to årene, spesielt Oslo og Akershus, tenker vi at byggingen vil måtte komme mye ned. Det kommer til å ha sin effekt på veksten i norsk økonomi, fordi oppgangen i boliginvesteringene har vært en av de viktigste drivkreftene for veksten det siste året, sier Børsum.