Dette kan få boligprisene til å snu

Lavere arbeidsinnvandring, for mye nybygging og store utslag selv ved en liten renteøkning. Dette kan snu prisgaloppen i boligmarkedet, tror ekspertene.

Boligprisene fortsetter å øke med rekordfart. For hele landet viser nyeste måling at tolvmånedersveksten er på hele 8,8 prosent. Stadig meldes det om prisrekorder fra boligmeglere.

Oslo skiller seg ut med svimlende 15,2 prosent prisøkning fra juli i fjor til juli i år, men også steder som Hamar (+12,3 prosent), Fredrikstad (+10,5 prosent), Bodø (+8,1 prosent) og Trondheim (+7,4 prosent) opplever stor vekst.

Bare oljebyene Stavanger (minus 6,3 prosent) og Sandnes (minus 5,2 prosent) synker på E24s landsoversikt.

Men er det bærekraftig? Og hva kan få utviklingen til å snu?

Lavere innvandring og flere nye boliger

– Mange boligbobler er byggebobler, fordi det bygges for mye nytt i gode tider. Man skjønner det ikke når det går oppover, men det skjer gang på gang, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank til E24.

– Det er ikke spesielt for boligmarkedet heller. Det gjelder alle sykliske bransjer, slik som skipsbygging, for eksempel. Jeg tror det vil være slike interne forhold i boligmarkedet som får balansen til å tippe over, sier han.

Han peker på at igangsettingen av nye boliger er rekordhøy, samtidig som befolkningsveksten har avtatt.

I mai var igangsettingen hele 29 prosent høyere enn på samme tid i fjor, samtidig som arbeidsinnvandringen ble 15,9 prosent lavere i fjor enn året før.

– Andre kvartal i år hadde den høyeste igangsettingen siden målingene startet i 1999, og den har vært høy over lengre tid nå. Samtidig synker innvandringen. Svenskene drar hjem, og vi kan få netto arbeidsutvandring i år, sier han.

Også antallet flyktninger som kommer til landet tror han vil avta, og poengterer at flyktninger i tillegg bor på færre kvadratmeter og har dårligere råd enn arbeidsinnvandrere som regel har.

– Boligbyggingen i Norge ligger milevis over andre europeiske land. Det bygges nå over 30.000 boliger i landet, som det i snitt bor to personer i. Dermed blir det rom for i overkant av 60.000 nye mennesker, samtidig som befolkningsveksten var under 50.000, sier Andreassen.

Små endringer i renten kan få store utslag

Øystein Dørum i DNB Markets er langt på vei enig i Andreassens resonnement, men sier det blir feil å bare telle hoder og dele antallet på to.

– De arbeiderne som forsvinner har sannsynligvis bodd tettere enn den vanlige norske familie, og etterlater seg dermed mindre kvadratmeter per person, sier Dørum.

– Ser vi på de siste ti årene, har vi hatt stor netto innvandring, samtidig som boligbyggingen har vært relativt konstant. Dermed har det tilsynelatende blitt bygget for få boliger, sier han.

Dørum innrømmer imidlertid at DNB har bommet på boligprisveksten de siste årene, spesielt i Oslo. Han tror effektene av den lave renten kan være noe av forklaringen.

– Vi har en tommelfingerregel på at en endring i renten på ett prosent vil føre til en endring i boligprisene på cirka fem prosent. Men dette er beregnet fra historiske data, da rentene ikke var så lave som nå. Det er ikke sikkert at sammenhengene er lineære, nå som rentene er så lave, sier Dørum.

Han illustrerer med at mens en endring i renten fra ti til ni prosent vil øke kjøpekraften noe, så vil en endring fra en prosent ned mot null prosent rente i prinsippet øke kjøpekraften mot uendelig. En slik økt sensivitet vil da også gjelde ved en økning av renten.

– Sist jeg kan huske vi syntes boligprisene ikke var i takt med fundamentale forhold var i 2006. Da snakket sentralbanksjefen om eufori i boligmarkedene. Jeg tror kanskje vi er på vei inn i en slik periode nå, særlig østafjells, sier Dørum.

Overflod av kapital

Sjeføkonom Magnus Bjørstad i Samfunnsøkonomisk analyse mener det innebærer en vesentlig risiko å investere i boligmarkedet. Jo høyere prisene går, jo lengre vil de omsider falle ned, sier han.

– Først og fremst vil en renteheving kunne utløse et fall i boligprisene. Andre faktorer kan bidra også, men det vil ikke bli stort hvis ikke rentene også heves, sier han.

Siden det ikke ser ut som Norges Bank ligger an til å heve rentene med det første, ser han på det som et lite sannsynlig scenario nå.

Han understreker imidlertid at rentene før eller siden må opp, og at det også kan skje uforutsette ting. Bjørnstad mener det slett ikke er utenkelig at det kan skje noe lignende det som skjedde under finanskrisen igjen.

Da økte rentene dramatisk fort, siden bankene ikke lenger ville låne penger til hverandre.

– I 2008 utstedte den norske staten garantier for norske banker, og sentralbanken økte likviditeten. Dermed sank rentene fort ganske kraftig igjen. Men det er fortsatt store ubalanser i internasjonale kapitalmarkeder, sier Bjørnstad.

– Det har hopet seg opp kapital i veldig mange markeder. Folk vil ikke investere i produksjon, men setter heller pengene i eiendom, aksjer og obligasjoner, sier han.

– Sentralbanker verden over har økt likviditeten kraftig, og mens mye av det har gått til innskudd har en god del av det gått inn i eiendom og aksjer. Det skaper kunstig høye verdier og bobler, sier Bjørnstad.