Sjeføkonom: – Boligmarkedet vil tåle tre rentehevinger selv med dobbelt så høy gjeld

Sjeføkonom Frank Jullum tror ikke at tre rentehevinger neste år vil felle boligmarkedet. Kollegaen i Eika Gruppen er ikke enig - og mener renteøkninger kan bli veldig ødeleggende for boligmarkedet. 

TÅLER RENTEØKNINGER: Frank Jullum er positiv til den norske økonomien, som er på vei ut av oljekrisen.
  • Hans M. Jordheim
Publisert:

I snitt var norske husholdningers gjeld 2,4 ganger høyere enn inntekten i første kvartal.

Etter at Norges Bank 20. september hevet styringsrenten for første gang på syv år, er spørsmålet hvordan dette, og kommende hevinger, vil påvirke norsk økonomi – og boligmarkedet.

Norges Bank har så langt indikert at det kan komme to rentehevinger neste år, noe som vil bringe styringsrenten til 1,25 prosent.

Ifølge sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank er det ingen grunn til å tro at boligmarkedet vil bli kraftig rammet av at høyere renter treffer en befolkning som i en årrekke har hatt kraftig gjeldsvekst.

Stresstest

Han har utført en stresstest og tatt utgangspunkt i de høyest belånte, som sitter på en gjeld tilsvarende fem ganger egen inntekt.

Fasit:

– Våre beregninger viser at selv med tre rentehevinger i 2019, og et såpass høyt gjeldsnivå, vil kjøpekraften for bolig kun falle med 1 prosentpoeng, sier han til E24.

Årsaken er den underliggende lønnsveksten, forklarer han. Danske Bank har kalkulert inn henholdsvis 3, 3 og 4 prosents økning i nordmenns inntekter de tre neste årene.

– Renteøkningene som er varslet, vil bare så vidt absorbere lønnsveksten. De aller fleste kan tåle både fire og fem rentehevinger i året, og også de mest belånte vil tåle bortimot tre.

Les også

Nordmenns gjeld har økt med 1.259 milliarder siden forrige rentehopp: – Vi er mer sårbare enn før

– Det betyr at vi ikke får noen alvorlig innstramming i kjøpekraften som en direkte effekt av renteøkningene. Om man faktisk blir mer tilbakeholden, må det være av psykologiske grunner, ikke på grunn av kontantstrømmen, sier Jullum.

Sjeføkonomen forklarer at om det er noe han er bekymret for i boligmarkedet, så er det på kort sikt, ut året, sett i sammenheng med et økende tilbud av boliger til salgs på markedet.

Les også: (+) Hva hadde du gjort om Øystein Olsen hevet renten til over 10 prosent?

Tror på ingen flere hevinger

– Uenig. Som vanlig er Frank optimisten, mens jeg er mer pessimistisk, sier sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen.

PESSIMIST: Jan Ludvig Andreassen mener norsk økonomi ikke tilsier flere rentehevinger.

Han forteller at han har en annerledes forståelse av boligmarkedet enn de andre økonomene og fremhever at lav befolkningsvekst sørger for at vi nå bygger det dobbelte av det vi skal.

Det vil gi et kraftig fall i boligbyggingen i årene som kommer. I et slikt marked vil rentehevinger være veldig ødeleggende, mener sjeføkonomen.

– Jeg tror hevingen som er kommet, og ikke minst de som er varslet i årene som kommer, skremmer folk og vil gi masse problemer – i form av konkurser, økt arbeidsledighet og fallende boligpriser.

Andreassen mener det er pussig hvordan alle tror på 4–8 rentehevinger i Norge. Selv tror han ikke det kommer flere, og i hans øyne var det også galt å heve i september.

Det begrunner han med forventningen om en nedtur i boliginvesteringene og at han mener det går mot ny krise i EU, noe som «gjør det umulig» for Den europeiske sentralbanken å heve renten.

Lønnsvekst på gamle høyder

Til grunn for Danske Banks beregninger, ligger en økning i den årlige lønnsveksten. I år har LO og NHO anslått den til 2,8 prosent. Danske Bank tror på 4 prosent i 2021.

– Det er ganske mye, da er vi oppe på gamle høyder, sier seniorøkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken Capital Markets.

– Det som er et poeng, og som blir litt borte i debatten, er at rentene ikke stiger i et vakuum. Skulle vi få en situasjon der lønnen ikke øker såpass, vil heller ikke rentene øke like mye.

Han forteller at de i Capital Markets legger til grunn noe stigende boligpriser fremover, der forskjellen fra tidligere er at det vil være en mer moderat prisoppgang. Men det skal mer til før vi får et nedgang i markedet, sier Gonsholt Hov.

Kapasitetsproblemer

Danske Bank publiserer rapporten Nordic Outlook hvert kvartal.

I den ferskeste utgaven presenterer sjeføkonom Jullum et bilde av norsk økonomi som «fyrer på alle sylindre». Fremover vil økonomien støttes av høyere oljeinvesteringer, forklarer han.

– Over sommeren så vi et omslag som resulterte i en betydelig endring av oljeinvesteringsanslaget. Vi har nå oppjustert anslaget for 2019 på norsk sokkel fra 7 til 11 prosent. Det betyr at de vil gi et vekstbidrag på rundt 0,5 prosent av fastlands-BNP neste år.

Les også

Analytiker tror kundekamp kan gi færre rentehopp

Denne økningen kommer til en økonomi som allerede er nær kapasitetsutnyttelsen, sier Jullum. Når oljeekspansjonen nå skal begynne, er det lite ressurser tilgjengelig.

– Det som har skjedd er at de ledige ressursene vi hadde etter nedturen er absorbert før sektoren har begynt å absorbere.

Han viser til ledighetsbrøken Danske Bank forholder seg til, der antallet registrerte ledige legges sammen med Nav-tall før det deles på antallet ledige jobber. Den brøken ligger nå på 1,18 – det laveste tallet siden andre kvartal i 2011. Og i oljesektoren er tallet 0,8 – altså er det flere ledige stillinger enn arbeidsledige.

– Når oljesektoren nå skal ekspandere, må de hente ressursene fra andre norske bedrifter. Dette er noe som ofte starter lønnsspiraler og som utgjør en klar trussel mot den gradvise renteøkningen som Norske Bank signaliserer.

Publisert:
Gå til e24.no

Her kan du lese mer om

  1. Rente
  2. Boligmarkedet

Flere artikler

  1. Flere banker spår tidligere rentehopp. Særlig én ting vil avgjøre når lånet blir dyrere.

  2. Markedet tror ikke på Norges Banks renteplaner

  3. Sjeføkonom tror rentetoppen allerede er nådd: – Norges Bank må avlyse rentehevingen

  4. Eksperter: Kronesjokk kan gi to rentehopp i år

  5. Økonom om Olsens renteheving: – Ser ut som en litt sen takling på fotballbanen